不動産の無料査定でよくあるトラブルは？回避方法や一括査定の注意点を解説

不動産の売却をすすめるうえで、価格査定は最初に必要となる作業です。

しかし、不動産の売却に未経験で不慣れな状態で不動産会社や一括査定サイトに依頼するのは、不安がありますね。

そこでこの記事では、査定とはどのようなものか、査定でよくあるトラブルの事例と、その対策などについてご説明します。

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不動産の査定は原則として無料

遠方の交通費など一部の実費を除いて、不動産の査定は無料で行われます。知識と時間を割いて行う査定が、なぜ無料でできるのでしょうか？

不動産の査定が無料である理由

不動産会社は宅地建物取引業法により、物件価格に対して定められる仲介手数料以外の報酬を得てはいけないことが定められています。

仲介手数料は、物件の査定から媒介契約を経て販売活動、売買契約、決済、引き渡しにいたるまでの、すべての活動に対する報酬です。

また、不動産会社も査定をおこなわなければ、売却の内容が見通せないため売主との媒介契約が結べず、売却の仕事ができません。

そこで、査定を通じて自社のスタンスや体制を知って頂き、相談も承ることで販売パートナーとしての信用を得るべく、査定をおこなうのです。

机上査定と訪問査定

査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は、お預かりした資料と、オンライン等で得られる情報から査定価格を算出するもので、1日から2日で査定が完了します。

訪問査定は、実際に物件やその周辺、役所の書類を調査し、正確な査定価格を出すもので、3日から7日ほどで査定の価格を算出します。

方法	内容	メリット	デメリット
机上査定	申込情報・過去の事例・市況などを元に査定額を算出	簡単に依頼でき、スピーディに結果が届く	実際に家を見ていないので、内部の欠陥などが反映されていない
訪問査定	実際に担当者が訪問して価格を算出	机上査定よりも査定の精度が高い	査定に時間がかかる

引用：不動産プラザ

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不動産の査定が最初に必要である理由

不動産の売却は、査定価格をもとにいくらで売り出すかを決めることで、諸費用の算出が可能になり、収支が概算できるようになります。

売主の希望によって、査定価格より高く、あるいは安めに売り出しを行うなどの調整をします。また、査定価格をもとに、住宅ローンの残債を返せるかで、売却の可否が左右される場合もあります。

住宅ローンの残債を返せなければ、金融機関が売却を承認せず、抵当権を外さないということもあるためです。これらの収支は、次の住まいも含んだ資金計画にも影響してきます。
したがって、最初に査定による売却額の目安が必要となるのです。

不動産の査定と鑑定

多くはない例外として、有料で不動産の価格を算出する鑑定という方法もあります。

不動産鑑定とは？　

国家資格である不動産鑑定士の有資格者が、法律で定められた方法で行う、公共性の高いもので、鑑定結果は法的根拠を持ちます。不動産鑑定は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき鑑定し、価格を算出します。

費用を含む査定と鑑定の違いは、下図のとおりです。

項目	不動産査定	不動産鑑定
費用	無料	有料（戸建ての場合20万円～30万円）
結果が分かるまでの期間	3日～7日	2週間～3週間
行うべきタイミング	不動産の市場価値を知りたいとき	公的な場面で正確な査定価格が必要なとき

引用：すまいステップ

通常は不動産査定のみで良い理由

不動産鑑定は、相続や離婚、公共事業など、公平に利害を決定するために公的な価格根拠の依頼を行うものです。公平な利害とは、公売価格や課税額の根拠を出す、公平な遺産分割や財産分与をおこなうなどのために必要となります。

一般的な売却の場合、査定価格をもとに、売主の希望も加味して売り出し価格を決めるため、鑑定は行いません。一般の購入希望者に「鑑定結果がこの価格だった」とアピールしてもあまり意味がないということも言えます。

相続や離婚でも、どうしても話し合いが進捗しない場合などに、鑑定が行われます。また、鑑定でも折り合いがつかない場合、訴訟や調停のために裁判所によって再鑑定が行われる場合もあります。

このような公的な場面や、関係者間でのトラブルを避けるために鑑定は利用されますが、一般的な売却には通常査定で十分です。

筆者も相続の売却に関わる際に、「もっと高いはず！鑑定依頼したい！」と相続人の方に言われることもあります。しかし、査定の根拠を丁寧に説明させていただくと、ほとんどの方が「やっぱり査定のみで大丈夫です」と言われます。

本当に知りたいのは手残りの金額

査定や鑑定で算出した価格と売り出しの価格、そしてさらに諸経費を差し引いた売却益はどれも異なるものです。

手残りの金額とは？

手残りの金額＝売却益は、売却価格から諸費用、税金、住宅ローンの残債などを差し引いた手取り額のことを指します。

不動産の売却では、売却額が同じならば、不動産会社によって仲介手数料や諸費用、税金などに差が生じるようなことはありません。

したがって、売却額とローンの残債がはっきりすれば、査定額から諸費用を差し引いた金額の概算も、提示してもらうことが可能となります。

査定の際には、この手残り金額の概算までを依頼することをおすすめします。

不動産の無料査定でよくあるトラブルの事例

不動産という、金額の大きい商品の値付けを行う無料査定は、トラブルのきっかけになりやすい側面があります。どのような点でトラブルになりやすいのか、事例をご紹介します。

高すぎる査定価格

高額の査定額で目を惹き、売り出してみると結局は値下げというケースがあります。

この場合、売主が計画していた売却スケジュールに影響を与える可能性があります。そのため、売主も、ある程度の期間売れなければ、値下げに応じざるを得ないこともあります。

査定依頼をされる方は、平均3社に依頼する例がもっとも多く、全体の35%となっています。

自社での媒介契約を獲得するために、高めの査定で「ここならこの値段で売ってくれる」と考えてしまうことから、あとで「話が違う」ということになります。

相場より高い価格で媒介契約を結ぶと、買い換え全体の計画に狂いが生じます。実際の売却価格が大きく安くなった場合、予定の頭金を確保できない、資金不足で住宅ローンが組めないなどのトラブルにつながります。

もう一方で、高めの査定価格は、実は担当の営業マンが物件を気に入って、力が入っているという場合もあります。そして、実際にその担当者の見込み客の方で成約できたりもします。

不動産には定価がないうえ、同じ物件は他にひとつもないため、判断が難しいところですが、高めの査定も営業用価格ではない場合もあるということです。

安すぎる査定価格

一方、安すぎる査定額を提示される場合もあります。これは、早く売却して短期間で仲介手数料を得るという意図を含む場合があります。

このケースでは、実際の相場ではもう少し高い売却が可能なところを安く売れてしまい、あとで売主の方がその点に気づいてトラブルとなるものです。

しつこい営業

不動産会社の中には、よくお話を聞いて顧客と誠実な関係を結ぶのではなく、ただしつこいアプローチによって、媒介契約を得ようとする会社も存在します。

粘り強いのは営業活動において大切な要素ではありますが、お客様の利益を一番に考えない体制では、どうしても押しが強くなりがちです。

その反面、売主の方からの相談や質問にはレスポンスが良くないような状況があれば、なおさら心配になります。とにかく話を急ぐ姿勢、根拠の薄い「今が売り時です！」にも注意が必要です。

エリアの状況の反映が不足している

査定担当者のリサーチが至らず、査定価格にエリアの状況の反映が不足しているケースは要注意です。

近隣の再開発計画や、周辺地域の新たなインフラ整備の影響を十分に考慮していない査定は、実際の市場価格と乖離することがあります。さらに、現在の状況でも地域の魅力を充分反映できない場合、価格が低めに査定されている可能性があります。

リサーチ不足で、担当者の経験からくるエリアごとの相場観に頼り過ぎていると、適正な価格と言えない値付けになってしまうのです。

地元の不動産会社の話も参考にするか、売主自身が知りうる情報を伝えましょう。

売却が近所の噂になる

訪問査定の際の状況がご近所に広まって、「あそこは売りに出ている」という噂がたつことがあります。

スーツを着た何社もの人が、住まいの周辺で動いたりしていると、どうしても目立つものです。

いずれは説明のうえご挨拶をするつもりでも、そのような形で情報が出てしまうと、余計な憶測を生んだり、「なぜ言ってくれないの？」と関係がこじれたりすることも考えられます。

このような状況は、売却のタイミングを知られたくない場合に特に注意が必要です。

売れにくい物件への対応が事務的

立地などの条件が不利な物件に対し、査定担当者が熱心でなく、事務的な対応しか得られないケースも問題です。

このような場合、査定だけではなく売却活動にも影響が出ることにもなりますので、注意が必要です。不動産売却において査定は入り口であって、本番は売却活動から成約に至るまでです。

3ヶ月〜6ヶ月以上の期間を担当者と一緒に売却活動をおこなっていくこととなりますので、担当者の見極めは重要な要素です。

疑問に真摯に答えてもらえない、売却活動のプランがはっきりしない、話の内容に不信感があるなどの人には、査定以降のお付き合いは控えたほうが良いです。

査定額の見極めの要素だけではなく、物件をどのように売り出していくかというビジョンや、購入希望者への対応、売買契約時に売買双方の要望をうまく調整できるかなどで、売却の良しあしが変わってきます。

関係者間で売り出し価格がまとまらない

相続の遺産分割協議の際に、前述のように査定で算出された価格に対して「納得がいかない」というご意見を頂くことがあります。

離婚の際の売却でも、元ご夫婦の間で売却価格の見積もりにズレが生じて、トラブルとなることがあります。これらに共通するのは、当事者みなさんの同意がなければ、売却を開始できないことです。

査定をおこなった不動産会社の説明不足や、特定の方とのみ査定情報が共有されている場合、話がなかなか前に進まないおそれがあります。

不動産の一括査定でよくあるトラブルとは？

一括査定は手間がかからず便利な反面、注意する点もあります。

不動産の一括査定とは？

一括査定とは、売却したい物件の情報を一つのサイトに登録すれば、複数社に簡単に見積依頼が行くシステムです。
都度何度も情報入力をする必要がなく便利な反面、売却顧客としての情報が広く出回るため、利用が難しい面があります。

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無料一括査定の利用の流れ

無料一括査定は、以下の流れで利用します。

不動産の一括査定の問題点

一括査定サイトからの売却のお客様は、他社にも情報が出ていることがはっきりしているため、さらに営業がしつこくなることがあり、それらが複数社から同時に行われます。　
　
場合によっては、提供した資料で机上査定のみを依頼したのに、追加情報のヒアリングという名目で何度も連絡を受けたり、訪問を受けてしまうようなケースがあります。

特に、売却の意思が不確定な場合でも積極的な営業が行われることがあり、対応に困るケースが多いです。「今すぐ売る気はありません」という前提で査定依頼しても、定期的な連絡は受けることになります。

不動産会社は、営業のやり方によっては法令違反に問われる可能性もある業種ですが、売主がそのような訴えに対応するのは時間の無駄となるでしょう。

また、一気に6社ほどの査定結果が来るため、何を基準に選べばいいかが分からない場合、困ってしまうこともあります。

繰り返しますが、その基準は単純に査定価格の高さではありません。一括査定はオンライン・非接触であることが良い面・悪い面の両方の側面を持ちます。

担当者とのコミュニケーションが薄く、売主の方は契約先を選びづらい、担当者は追加情報が欲しい、というようになりがちなのが問題です。

一括査定は個人情報入力が必要

Webサイトを通じて個人情報を入力し、流通させるので、その情報の取り扱いの責任は情報を受け取った不動産会社にまで及びます。

もともと不動産会社は、その規模などの如何にかかわらず、ほとんどが「個人情報取扱事業者」に定義されています。

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム＝レインズにアクセスできることで、個人情報取扱事業者と見なされるからです。

当然、現在売却を進めている物件の所在地や、売主の情報は個人情報として簡単に漏えいしてはならないものです。そのあたりが正しく扱われているかという点でも、営業電話攻勢は問題をはらんでいます。

不動産会社が適切な個人情報保護の体制を持っているかを確認することが重要です。

不動産の査定のトラブル回避方法　

では、どのようにしてトラブルを回避できるでしょうか？

事前に売却相場の目安を確認しておく

まず売主の方も、事前に近隣の近い特性の物件がいくらで売られているかを、確認しておくことをおすすめします。

そうすれば、査定を受けた際の価格の根拠がより理解しやすいですし、相場よりも高い価格である場合、それに気づく事ができます。また、不当な査定価格を提示された場合に気づくことができます。

まず、近隣の成約価格のチェックは「レインズマーケットインフォメーション」をおすすめします。

レインズマーケットインフォメーションは、不動産会社が利用する公的な物件情報ネットワーク「レインズ」のうち、一般の方も成約価格を確認できるサイトです。

また、さらに簡単な方法としてSUUMOやhome’sなどの物件情報ポータルサイトで、売りに出ている物件の販売価格を参考にしてみると、簡易的な相場感をつかむことができます。

ご覧になる際は2件や3件ではなく、なるべく数多くの事例を比較するのが相場感を理解するコツです。

また、物件ポータルサイトの情報のコメント文にはエリアや物件のおすすめ情報が書かれていますので、そちらも参考にしてみてください。

査定の根拠をよく話し合う

次に査定結果が出てからですが、複数社に対応する場合、同じ質問に返ってくる答えの違いで、お客様への姿勢や、知識量の判断材料になります。

たとえば、エリアの情報や、それに対する評価などで、査定価格にエリアの状況や特性の反映が不足していることが分かるかもしれません。

不動産会社からは、類似物件の販売事例や法令上の規制等、査定額の根拠が提示されます。比較対象の物件は、平米あたりの単価を比較しているかがチェックのポイントです。

つまり、面積の大きい物件は価格が高くなりますので、売却する物件より広い物件を対象に高く売れると言っても、根拠にはなりません。

売却する物件と同様の面積の事例で比較されているかという点も確認するようにしましょう。

相談に乗ってくれるか

売却する上の悩みを相談して親身に答えてくれるかも、大切な判断材料です。

売却の際は、買い換え対象の新しい物件の取得を並行して行うことになり、売りと買いが同時進行します。相続や離婚の場合は関係者の同意や財産の分割や分与、どのように進めればいいかという問題が生じます。

経済的困難がある場合は、金融機関の売却同意に始まり、なるべく生活の質を下げずに問題解決をはかる必要があります。そしてすべてのケースで、所得税、住民税、贈与税、相続税などの節税の問題が関わってきます。

これらの問題についても答えられる、もしくは売主の方が悩む以前の段階でサポートができるかは、とても大事な点です。

関係者間での売り出し価格の合意

売却に関わる方が複数人おられる場合は、客観的なデータをもとに、冷静な話し合いが効果的です。

鑑定を依頼するのも良いですが、売却の代表者の方は不動産会社と協力して、客観的な資料を作成することでトラブルを回避しやすくなります。
不動産会社が中立的な立場で、全ての関係者に対して公平に情報を提供することが求められます。

売却を公表する時期などを共有する

売却を公表する時期を決め、不動産会社と共有しておくことをおすすめします。査定の段階では極力目立たないように進めることを事前に周知しておくのです。

物件によっては、看板や周辺エリアへのポスティングが効果的な施策になる場合があります。公表時期がはっきりしていれば、これらの施策も実施しやすくなります。

売れにくい物件への対応を確認する

売却まで時間がかかりそうな要素のある物件は、そのような業務を進んで受けるとホームページなどで公表している不動産会社を探してみましょう。

または、買取を依頼してみるというのも、選択肢のひとつです。

買取はそのあとに売り出すのが前提のため、仲介が難しい物件は買取も同様なのですが、良いアイデアがないか、相談されることをおすすめします。

手残りの金額以外に大事な要素とは？

実は不動産売却は、高く売れるだけが成功とは言えません。

他にも、不動産会社として大事な要素として、以下のような点があります。

売却のスピードが速い

売主の方のご希望によっては、売却額よりも早い現金化の方が大切な時もあり得ます。

そのために、仲介だけではなく買取やリースバック、任意売却までさまざまな売却方法を判断・選択できることが大切です。

リースバックは生活環境を変えずに債務の精算ができ、将来再び買戻しできる場合もあります。

任意売却は金融機関の承認で抵当権を外して売却するもので、引っ越し費用の捻出や、月ごとの返済額の軽減がはかれ、競売という最悪の状況を回避できます。

売りづらい物件の売却を成立させる

立地などのハンデがある物件も、売却や買取をおこなえることもポイントです。

複雑な権利関係の処理も行い、粘り強く成約に結びつけることが求められるケースもあります。

売却のトラブルや手間がない買取

一般的な売却の場合、売主の方は買主の方に対して告知義務や契約不適合責任を負う必要があります。

しかし、不動産会社に買取を依頼すれば、契約不適合責任は免責となり、売却完了後も安心です。また、仲介手数料も不要となるほか、ご要望に応じて残置物の処理も不要です。

最近では以下の図表のように、通常6か月ほどを要する売却で、3か月以内で完結する買取を選ぶお客様が増えている傾向にあります。（2022年前半の調査)

引用：『不動産売却に関するアンケート』の調査結果｜すまいステップ

このように、売却にも様々な要素や選択肢がある点も念頭に、査定を行って下さい。

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不動産の無料査定のトラブルについてのまとめ

不動の無料査定の際のトラブルについて、ご説明してきました。
査定で大事なのは、受注のためのメールや電話の回数などではなく、物件への丁寧な調査と、売主の方への売却額の検討材料としてわかりやすい説明です。

繰り返しとなりますが、相場より高い査定額に関しては、根拠に関してよく確認をしましょう！

そして、売却の良いパートナーとしてお付き合いのできる不動産会社を見つけて頂ければ幸いです。

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