経済的に厳しくなり住宅ローンの返済に困った場合、生活拠点をできるだけ変えずに再起する方法はあるのでしょうか。
一般的に住宅ローンが払えない場合は家を売ることになり、生活拠点は変わってしまいます。そのため、家を売らずに住宅ローンだけを返済する方法があれば、生活拠点を変えずにすむことが可能といえるでしょう。
リースバックを利用することで「家に住みながら家を売る」ことができ、生活環境を維持しながら住宅ローンを解消することが可能です。
そこで、この記事では住宅ローンが払えない際のリースバックの利用方法や注意点などについて、解説します。
経済的に困難な状況になってから、リースバックを利用するケースは多いでしょうか？
はい、多いです。
リースバックを利用する目的の多くは、住宅ローン返済や生活資金の確保です。
通常の不動産売却でも資金を得ることはできますが、生活拠点を変えなくてよいというリースバックの特徴が指示され、年々リースバックの利用者は増加しています。
そうなんですね。でも、リースバックでも住宅ローンを返しきれず残債が残ってしまう場合であっても、リースバックは実行すべきでしょうか？
その場合は、任意売却と組み合わせて実行することがおすすめです。
通常、リースバックの買取額が住宅ローン残債を下回る場合は銀行がOKを出してくれません。
しかし、売却が任意売却となったタイミングであればリースバックでも承認されるケースはあります。
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住宅ローンが払えないときにリースバックが利用できる
住宅ローンが払えないときにはリースバックの利用が有効ですが、この章ではリースバックの特徴や利用用途について解説します。
- リースバックとは？
- 住宅ローン返済のためにリースバックを利用する
リースバックとは？
リースバックとは、持ち家を不動産会社や個人投資家が買取りし、元の所有者と賃貸借契約を締結することで「借家」として貸し出す仕組みです。
最大の特徴は、住み慣れた家から引っ越すことなく、住宅ローンの返済負担を解消できる点です。
通常の買取とリースバックの違いは、生活拠点を変えなくてよいという点にあります。この特徴によって住みながら家を売却することができるため、近隣住民に売却がばれることがありません。
また、所有権が買い手に移ることで固定資産税などの支払いがなくなる、というメリットもあります。リースバックは将来生活が安定したタイミングで家を買い戻すこともできるため、一時的な資金不足を乗り越えるための選択肢としても非常に有効です。
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住宅ローン返済のためにリースバックを利用する
持ち家リースバックが公開している調査結果によると、リースバック利用者の資金使途は次のようになりました。
| 1.住宅ローンの早期返済 | 43.6% |
| 2.生活費 | 27.4% |
| 3.相続対策 | 27.0% |
| 4.老後資金の確保 | 26.6% |
参考サイト：持ち家リースバックの窓口｜不動産リースバック利用者への総合調査／2020年版リサーチ調査
このように、多くの利用者が住宅ローン返済と生活費の補填が目的、ということが分かります。
また、相続対策や老後資金の確保なども割合として多く、これは将来のリスクにおいてもリースバックが対応できることを表しています。
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住宅ローンが払えないときにリースバックを利用したほうがいい理由
住宅ローンが払えない場合にはリースバックが有効、という点について解説をしましたが、その理由は住宅ローンを滞納することで大きなリスクを抱えるという点があるからです。
そこで、この章では住宅ローンが払えないときにリースバックを利用したほうがいい理由について、住宅ローン滞納のリスクという観点から解説します。
- 住宅ローン滞納によって起きるリスク
- 住宅ローン滞納時にやるべきこと
- 任意売却とリースバックで防げるトラブル
住宅ローン滞納によって起きるリスク
住宅ローンの支払いを約2ヶ月滞納すると金融機関から支払いの催促があり、電話や書面の場合もあれば直接家に金融機関の担当者が訪問することもあります。
そして、催促をしても住宅ローンの返済が進まない場合、金融機関と協議をしたうえで任意売却となります。この時点で債権は金融機関から保証会社に移り、任意売却でも売却できない場合は競売となり、強制的に退去となるでしょう。
競売による債権回収額は非常に安く、家を退去した後でも残債が残ってしまうケースが多いです。また、競売になると公に情報が公開され、個人信用情報にキズがつくことで新しいローンは約7～10年間組めなくなるでしょう。
このように、住宅ローンを滞納し放置することは人生において大きなリスクを抱えることになるといえます。
住宅ローン滞納時にやるべきこと
住宅ローンを滞納してしまった場合、どのような対処をすべきでしょうか。
おすすめは、金融機関への相談です。金融機関としても任売売却による債権回収は赤字となってしまうケースが多いため、返済計画を変更することで返済継続できるのであれば、協力してくれます。
相談することで「返済額減額」や「利子のみの返済」といった当面の提案を受けることができ、目先の支出を抑えることができるでしょう。早めに相談することで、より多くの選択肢が得られる可能性があります。
このように、現在できるベストな選択を知るためにも、金融機関への相談は重要です。
任意売却とリースバックで防げるトラブル
リースバックすることで得た売却益を住宅ローン残債に充てる方法もありますが、住宅ローンの方が買取額よりも高い「オーバーローン」の場合、金融機関がリースバックを承諾しない可能性が高くなります。
ただし、住宅ローンを滞納し任意売却となった場合、住宅ローンの残債額次第では承諾されるケースもあるため、オーバーローンであっても金融機関に相談してみましょう。
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住宅ローンが払えないときにリースバックを利用する際の注意点
住宅ローンを滞納し、競売をならないためにリースバックを利用するケースは多いですが、利用する際には注意点があります。
- オーバーローンの状況をチェック
- 今後の資金計画をチェック
- リースバック以外の方法も比較検討する
オーバーローンの状況をチェック
リースバックの査定を依頼する際には、必ず売却益と住宅ローン残債の差額をチェックしましょう。
売却益の方が多い「アンダーローン」であれば問題ありませんが、住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」の場合は、追加の資金調達や任意売却との組み合わせが必要になることがあります。そのため、事前に金融機関と相談し、リースバックが可能かどうか確認しておくことが重要です。
ただし、オーバーローンの物件は状態が悪い物件も多く、その結果資産価値が低くなるケースもあります。このようなケースではリースバック自体が難しい場合もあるため、リースバックが利用できないケースがあることを知っておきましょう。
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今後の資金計画をチェック
リースバックのポイントは、売却益をどのような用途で使用し、経済的な問題をどのくらい解決できるのかを事前に知ることにあります。
そのためには生活費やリースバックの家賃、住宅ローン残債の月額支払いなど、全ての支出を把握する資金計画を作成し、経済的な安定を目指しましょう。
また、リースバックを利用することになった原因が一時的な資金ショートである場合、物件の買戻しをすることもあるでしょう。そのような場合、あらかじめ買戻しの可能性を伝え、買戻し特約をつけて再購入価格を下げる方法も同時に検討できます。
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リースバック以外の方法も比較検討する
リースバックは持ち家を借家として賃貸する仕組みとなりますが、通常の賃貸住宅とは違って持ち家は専有面積や延床面積が大きく、その結果家賃が高くなることが多いです。
そのため、引っ越しが可能であれば、任意売却や通常の買取と比較検討することもおすすめです。
住宅ローンが払えないときにリースバックを利用することに関するまとめ
不況やコロナの影響によって資金繰りが困難となり、住宅ローンの返済が苦しくなることもあるでしょう。
そのようなトラブルに巻き込まれた場合には、なるべく早くに金融機関に相談するのがおすすめです。なぜなら金融機関に相談するタイミングが早ければ早いほど、選択肢も増えるからです。
リースバックは、住宅ローンの返済が困難になった場合、生活拠点を維持しながら資金を確保するための有効な手段です。ただし、リースバックがすべてのケースで最適な方法とは限らないため、オーバーローンの状況や今後の資金計画を十分に検討することが大切です。
住宅ローンの滞納はいつまでに対処すべきでしょうか？
約2ヶ月以内に対処するのがおすすめです。それ以降になると金融機関としても債務者が「返済の意思が低い」と判断し、任意売却や競売の手続きを進めることになります。
分かりました。リースバックを利用することで心理負担が少なくなると聞きましたが、具体的にはどういった点で楽になりますか？
リースバックの特徴を一言でいうなら、「家に住みながら家を売ることができる」という点です。
この特徴があることで、家を売っていることが周辺に知られることなく売却でき、固定資産税などのランニングコストを抑えることができます。
このようなメリットが、心理負担を少なくできる理由だといえるでしょう。
近所にばれないのはいいですね。でも、リースバックは誰でも利用できるわけではなく、特に「オーバーローン」だと利用が難しいと聞きました。
「オーバーローン」とはどのような状態でしょうか？
「オーバーローン」はリースバックすることで得られる売却益よりも、住宅ローン残債の方が高い状態のことを指します。
この場合は何らかの方法で資金調達する必要があり、金融機関が承諾しないケースも多いです。
ただし、任意売却と組み合わせることでオーバーローン状態でもリースバックを利用できることもあります。
そのため、諦めずに金融機関に相談しましょう。
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