都内のマンションの市場価値は年々上昇しています。そのため都内のマンションを売却して、戸建てに住み替える人が増えているのです。
戸建てはマンションに比べて維持費が安く音漏れに注意する必要がないなど、生活がしやすいメリットがあります。
この記事では都内のマンションをより好条件で売却するための方法を解説し、戸建てへの住み替えの流れと注意点をお伝えします。
都内のマンションで売却益が出やすい物件の特徴はなんですか？
都内のマンションで売却益が出やすい物件の特徴は、駅や商業施設が近くにある利便性のよいことや人気のエリアに立地していることなどです。このような需要の高い物件は価値があまり下がらず、売却益が出やすいマンションです。
都内のマンションから戸建てに住み替えることのメリットはなんですか？
都内のマンションから戸建てに住み替えることのメリットは、維持費が低く抑えられることです。マンションには管理費や修繕積立金を毎月納めなくてはいけませんが、戸建てにはそのような費用はかかりません。
都内のマンションを売却して戸建へと住み替えるのに覚えておくポイント①
現在の都内の中古マンション市場は、以下のようなトレンドがあります。
- 都内の中古マンションの市場価値は高い傾向がある
- 売却益が出やすい都内の中古マンションには特徴がある
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都内の中古マンションの市場価値は高い傾向がある
都内のマンションの市場価値は上昇し続けています。
都内の中古マンションの価格相場は以下の通りです。
| 都内中古マンションの平均価格 | 4,059万円 |
| 都内中古マンションの平均坪単価 | 268万円 |
| 都内中古マンションの平均坪単価の前年比 | 102.9% |
| 都内中古マンションの平均坪単価の10年前比 | 149.7% |
参考：ダイヤモンド不動産研究所「2020年の東京都の中古マンション価格」
都内の中古マンションの平均坪単価は上昇を続けており、2020年では前年比102.9％、10年前と比べると1.5倍近く上昇しています。
コロナ禍や東京オリンピックが終わってからも都内の中古マンションの上昇は止まらず、コロナ禍が終息した2023年以降はさらに相場が上昇すると予測する専門家も多くいます。
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売却益が出やすい都内の中古マンションには特徴がある
都内の中古マンションで売却益が出やすいのは、需要の高い立地にある物件です。
具体的には以下の条件に当てはまる都内の中古マンションは、資産価値の高い物件といえます。
- 駅に近い
- 都心へのアクセスがよい
- 人気の高いエリアに建てられている
- 周辺に商業施設がある
- 近くに学校や病院がある
また立地以外にも中古マンションの価値が評価されやすい要素があります。
- 需要の高い間取り
- 築年数が浅い
- セキュリティがしっかりしている
- 共有部分が充実している
- 管理が行き届いている
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都内のマンションを売却して戸建へと住み替えるのに覚えておくポイント②
都内のマンションを売却して戸建てへ住み替えるために意識しておきたいのは以下の3点です。
- 相場の推移をチェックしておく
- 売却するタイミングを見定める
- 不動産選びは慎重に行う
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相場の推移をチェックしておく
都内の中古マンションの価格は上昇傾向です。今後もその傾向は続く可能性が高いと思われます。
しかし、さまざまな社会情勢の変化によって中古マンションの価格は揺れ動きますので、相場の推移をチェックしておく必要があります。
所有する中古マンションが市場でいくらで取引されるのかを知るためには、レインズマーケットインフォメーションやsuumoなどのサイトで類似物件の価格を調べると、おおよその相場がわかります。
売却するタイミングを見定める
中古マンションを好条件で売却するには、タイミングを見定めなければいけません。
中古マンションをよいタイミングで売却するためには以下のポイントを抑えてください。
- 築年数が新しいうちに売却
- 長期譲渡所得税と短期譲渡所得税の税率
- マンションの大規模修繕のタイミング
- マンションが売れやすい月に合わせる
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築年数が新しいうちに売却
マンションは築年数が若いうちに売却した方が高く売れます。
以下は首都圏の中古マンションの築年数ごとの平均価格と平均1㎡の単価です。
| 築年数 | 中古マンションの平均価格 | 面積 | 中古マンションの1㎡あたりの平均単価 |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 6,136万円 | 64.84㎡ | 94.36万円 |
| 築6〜10年 | 5,538万円 | 66.86㎡ | 82.83万円 |
| 築11〜15年 | 4,886万円 | 70.38㎡ | 69.41万円 |
| 築16〜20年 | 4,685万円 | 72.80㎡ | 64.35万円 |
| 築21〜25年 | 3,746万円 | 69.24㎡ | 54.10万円 |
| 築26〜30年 | 2,275万円 | 61.23㎡ | 37.15万円 |
| 築31年〜 | 2,040万円 | 57.28㎡ | 35.61万円 |
参考：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」
長期譲渡所得税と短期譲渡所得税の税率
不動産を売却したときにかかる譲渡所得税には、所有期間が5年超で適用される長期譲渡所得税と所有期間が5年以内で適応される短期譲渡所得税で税率が大きく異なります。
| 長期譲渡所得税の税率 | 20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5％） |
| 短期譲渡所得税の税率 | 39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9％） |
5年を超えて所有しているマンションは、税率がかなり低く抑えられます。譲渡所得税の点から考えると、所有してから5年を経過したあとに売却するのが得です。
マンションの大規模修繕のタイミング
マンションの大規模修繕後のタイミングは、マンションを好条件で売却できるタイミングです。毎月支払っている修繕積立金を利用して、外壁やエントランスなどの共用部分を修繕した直後は、見た目が新しくなるので市場価値が上昇します。
マンションが売れやすい月に合わせる
4月の新学期や新年度に合わせて住み替えの重要が高まるので、それに合わせて2〜3月ごろに売却活動を行うと需要が高くマンションの市場価値が上昇します。
逆に1月と8月はマンションが売れない時期といわれています。1月は新年で何かと忙しく、8月は暑さで外出する人が減少するのが理由です。
マンションの売り出しタイミングの工夫次第で、より高値での売却を目指せます。
不動産選びは慎重に行う
都内のマンションの売却で媒介契約を結ぶ不動産会社選びは慎重に行いましょう。
マンションの売却を任せる不動産会社は、訪問査定を受けた中から依頼する会社を選ぶのが一般的です。訪問査定を受ける中で、信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。
マンション売却では媒介契約を結ぶ不動産会社と協力して販売活動を行うので、誠実で熱心に売却を行ってくれそうな会社を選んでください。
都内マンションと戸建てはどう違うか
住み替えを行う場合、マンションと戸建てでは以下のような違いがあります。
- 戸建ては維持費が安い
- 戸建ては固定資産税が高い
- マンションは高く売れる傾向がある
戸建ては維持費が安い
一般的に戸建てはマンションより、維持費が安いといわれています。
戸建ての維持費の内訳は以下のものです。
| 固定資産税 | 固定資産税は固定資産税評価額の1.4%小規模住宅用地の軽減措置で200㎡以下の部分は課税標準の1/6、200㎡を超える部分は課税標準の1/3 |
| 都市計画税 | 都市計画税は固定資産税評価額の0.3%小規模住宅用地の軽減措置で200㎡以下の部分は課税標準の1/3、200㎡を超える部分の課税標準の2/3 |
| 修繕費 | 戸建て住宅を30年間維持するのにかかる修繕費は400〜600万といわれています。 |
| 火災保険・地震保険 | 年間10万円程度 |
戸建ての年間維持費は約40万円ほどです。
マンションの維持費の内訳です。
| 固定資産税 | 固定資産税は固定資産税評価額の1.4%小規模住宅用地の軽減措置で200㎡以下の部分は課税標準の1/6、200㎡を超える部分は課税標準の1/3 |
| 都市計画税 | 都市計画税は固定資産税評価額の0.3%小規模住宅用地の軽減措置で200㎡以下の部分は課税標準の1/3、200㎡を超える部分の課税標準の2/3 |
| マンションの管理費 | 月1万〜2万円が相場 |
| 修繕積立金 | 月1万〜2万円が相場 |
| 火災保険・地震保険 | 年間1万5,000円ぐらいが相場 |
| 駐車場代 | 月5,000円〜3万円が一般的 |
マンションの年間維持費は40万〜100万円です。
戸建ては固定資産税が高い
全体の維持費ではマンションの方が多くかかるのが一般的ですが、固定資産税は戸建ての方が高い傾向にあります。
戸建てでは住宅を建てる広い敷地が必要なため、その分固定資産税が高くなります。
マンションの平均的な固定資産税は年間8万〜12万円、戸建ての平均的な固定資産税は年間10万〜15万円です。
マンションは高く売れる傾向がある
マンションと戸建てを比較すると、高く売れるのはマンションです。
マンションは鉄筋コンクリート造が多く戸建ては木造が多いので、耐用年数がマンションの方が長いからです。国税庁の「建物、建物付属設備の耐用年数」によると、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年、木造は22年と記されています。
このような理由で戸建てよりもマンションの方が価格の下落率が低く、高額で売却しやすいです。
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都内マンションから戸建てへの住み替えのメリット
戸建てにはマンションにはないさまざまなメリットがあります。
マンションから戸建てに住み替えて得られる利点には以下のものがあります。
- 周辺への音漏れを気にしなくてよい
- 管理費や修繕積立金などがいらない
- マンション独自のルールがない
マンションをすぐに売っても得する！？高く売るためのコツを調査してみた結果…
周辺への音漏れを気にしなくてよい
戸建てはマンションのように音漏れについてあまり気にする必要はありません。
マンションに住む場合は周囲への音漏れを気にしたり、騒音で迷惑したりすることがあります。
戸建てではマンションほど音漏れに敏感になる必要がないので、より快適に生活できます。
管理費や修繕積立金などがいらない
戸建てはマンションのように毎月管理費や修繕積立金を支払う必要がありません。
一般的なマンションの管理費と修繕積立金は合わせて毎月2万〜4万円です。
しかし、戸建てでも築10〜15年たったところで屋根や外壁などの修繕が必要な場合が多いので、そのために修繕費の積立を独自にしておくことが望ましいです。
マンション独自のルールがない
マンションでは同じ棟に多くの人が住んでいるので、管理組合によって定められたルールに従わなければいけません。戸建てではマンションの規約のようなルールはないので、より自由に生活できます。
都内マンションから戸建てへの住み替えの流れ
都内のマンションから戸建てへ住み替える場合、都内のマンションの売却活動と同時に、戸建てを購入しなくてはいけません。そのため、住み替えには独特の手順があります。
住み替えの流れは以下の通りです。
- 基本的な流れは売り先行
- マンション売却
- 住宅ローンを返済
- 新居を探して契約
基本的な流れは売り先行
都内マンションから戸建てへの住み替えの流れには、売り先行と買い先行の2種類があります。
売り先行は現在住んでいる都内のマンションを売却して売却益を得たあと、新居の戸建てを購入します。売り先行の場合は先に旧居を売却するので、新居の戸建てを購入するための資金計画が建てやすいことがメリットです。手元に資金があるため、新居のローンを組むときに頭金を多く入れられるため、金利を低くする効果もあります。
売り先行のデメリットは新居の戸建ての購入前に、住んでいた都内のマンションを買主に引き渡さなければいけないので、いったん仮住まいに住む必要があります。そのため新居に住むまでに引っ越しが2回必要です。売り先行は仮住まいの家賃と引っ越し代が1回分多くかかってしまうことが難点です。
一方、買い先行は新居を購入してから、今まで住んでいた都内のマンションを売却する流れです。そのため、引っ越しは1回で済みます。さらに、今まで住んでいた都内のマンションを空室にして内覧を受けられるので、購入希望者からの印象がよく、好条件で売却できる可能性がアップします。
買い先行のデメリットは旧居である都内のマンションの売却前に新居の戸建てを購入するので、旧居の住宅ローンが残っている場合はその間ダブルローンになってしまいます。また、希望通りの金額や期間で売却できないリスクもはらんでいます。
そのため、都内のマンションから戸建てへ住み替える場合は、リスクの低い売り先行ですすめるのがよいでしょう。
マンション売却
都内のマンションの売却活動では、売り出し価格の値付けが重要です。不動産会社がつけた査定額が、そのまま売却価格になるわけではありません。
都内のマンションの売却では購入希望者から価格交渉を持ち込まれる可能性があるので、査定額に3〜8％高い売り出し価格を設定します。そのような値付けを行えば、購入希望者から値下げ交渉を挑まれても柔軟に対応できるのです。
都内のマンションは売り出しから3〜6カ月で成約する場合が多いです。
住宅ローンを返済
都内のマンションの売買契約が成立して、代金が振り込まれたらローン残高を返済します。ローン残高を返済するのと同時期に抵当権抹消登録を行います。
もし、都内のマンションの売却益でローン残高が返済しきれない場合は、住み替えローンを利用します。住み替えローンは旧居のローン残高と新居のローンを合算して組むローンです。住み替えローンは新居の戸建ての価値以上のローンを組むので一般の住宅ローンよりも審査が厳しいです。
住み替えローンの審査が通らない可能性がある場合は、信頼できる不動産会社に前もって相談しておくとよいでしょう。不動産会社は住み替えローンについても熟知しているのでそれぞれの事情に合わせたアドバイスをしてくれます。
新居を探して契約
新居の物件探しは、今まで住んでいた都内のマンションの売却と並行して行うのが理想です。
査定額から前もってどのくらいの売却益が出るのか計算し、いくらぐらいの新居が購入できるのかを把握します。
住み替えは旧居の売買契約が完了してから、新居の契約をする順番で行います。
都内マンションから戸建てへの住み替えの注意点
都内マンションから戸建てへの住み替えの注意点には以下のことがあげられます。
- 2軒同時の住宅ローンは組めない
- 長期的な資金計画が必要になる
2軒同時の住宅ローンは組めない
買い先行の流れで住み替える場合、売却する都内のマンションにローンが残っている状態で新居の戸建てのローンを組むと、ダブルローンになって負担が重くなります。
そのような理由から、旧居の住宅ローンの残債がある場合は、売り先行で住み替えを行いダブルローンは避けましょう。
長期的な資金計画が必要になる
戸建てに長期間住み続けるには、長期的な視点に立った修繕費の資金計画が必要です。
一般的に戸建ての修繕費は30年で400万〜600万円かかるといわれています。マンションのように修繕積立金がない分、独自に修繕費の資金計画を立てなくてはいけません。
都内マンションから戸建てへの住み替えに関するまとめ
都内のマンションの資産価値は年々上昇しています。都内のマンションを売却するなら、より高く売れるタイミングを見計らうのが効果的です。さらに、信頼できる不動産会社と媒介契約を結べば、理想の売却に近づきます。
また、都内のマンションから戸建てへ住み替える場合は旧居を先に売却してあとで新居を購入する売り先行で行い、仮住まいを用意したり引っ越しを2回行わなければいけませんが、より堅実な手法で住み替えを行ってください。
都内のマンションから戸建てへの住み替えはライフプランを考慮できる専門会社に依頼しましょう。
都内のマンションから戸建てへ住み替えるときは、売り先行と買い先行のどちらがよいですか。
都内のマンションから戸建てへ住み替えるときは、売り先行の方がよいです。売り先行は仮住まいに住まなくてはいけなかったり、引っ越しの回数が増えたりというデメリットはありますが、戸建ての購入の前に都内マンションの売却益が入るので、戸建ての購入計画が立てやすいです。また、新居の購入時に資金が手元にあるので、ローンを組む際に頭金を多く入れて金利を低くできます。
戸建ての修繕費の相場はいくらぐらいですか？
戸建ての修繕費の相場は、30年で400万〜600万円かかるといわれています。戸建てはマンションのように修繕積立金の徴収がないので、自分で修繕費を計画的に準備しておかなくてはいけません。
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