憧れのマイホームを手に入れたものの、オーバーローンによる後悔に直面している方もいるのではないでしょうか？経済力があっても、住宅ローンの返済負担が重くなり、将来の不安を抱える方も多いです。
本記事では、オーバーローンのリスクと対策、住宅売却時の注意点を徹底解説します。オーバーローンで後悔しないための具体的な対策やオーバーローンの事例など含めて紹介しているので、ぜひ参考にして後悔しない選択をしましょう。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、ローンの借り入れ額やローン残高が、住宅や土地の価値や価格より上回っている状態のことを指します。例えば、住宅の価値が3000万円であるのに対し、ローンが3500万円残っているようなケースがオーバーローンに該当します。
この状態になると、ご自宅を売却した後もローンが残ってしまいます。なぜオーバーローンになるのか、きちんと理解しておくことが重要です。
オーバーローンの基礎知識
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が住宅の価値を上回る状態を指します。これにより、住宅を売却してもローンを完済できず、負債が残る可能性があります。オーバーローンの原因としては、住宅の市場価値の下落や予期せぬ景気の変動が一般的です。
他にも、住宅ローンを組む際に住宅価格に加えて仲介手数料などの諸費用を含めた額でローンを組むケースもオーバーローンの原因になります。例えば、自宅の価値が3000万円に対し、仲介手数料など諸経費含め3500万円でローンを組むとオーバーローンになります。
オーバーローンが発生する主な原因
オーバーローンが発生する主な原因はいくつかあります
1.住宅市場の変動
住宅を購入した時点では適正価格であったとしても、経済状況の変化や地域の需要低下により住宅の市場価値が下落するケースがあります。
2.住宅の劣化
新築当初は高い価値を持っていた住宅でも、年月が経つにつれて劣化し、修繕が必要になります。適切なメンテナンスを行わないと、住宅の価値が下がってしまい、売却時に希望の価格で売れない可能性もあるため、オーバーローンを引き起こす原因の一つになります。
3.諸経費の組み込み
自宅を購入する際に、住宅の価格にプラスして仲介手数料などの諸経費をローンに組み込むことでオーバーローンになります。例えば、3000万円の住宅を購入する際に諸経費を加えた3500万円でローンを組むと住宅の価格よりローン残高が高い状態となります。
オーバーローンによるデメリット
オーバーローンの状態に陥ると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
1.売却時のローン返済が難しくなる
最大のデメリットとしては売却が難しくなることです。売却したとしても、売却益だけではローンを完済できず、自己資金を追加して残債務を返済する必要があります。不動産市場の状況により、適切な買い手が見つからない場合もあり、その間に金利やその他の費用が積み重なる可能性も高くなるでしょう。
2. ローン完済のハードルが上がる
住宅購入時に諸経費を含めてローンを組むと月々の返済額が多くなります。また、借入額が多くなると金利も増え、全体として返済すべき金額が多くなります。諸経費も込みでローンを組めることで理想の自宅を手に入れることができる反面、完済に必要な金額が多くなります。
3. 信用情報にキズがつく
万が一住宅ローンの返済が滞ると、信用情報にキズがつき、新たなローンの借り入れが難しくなることがあります。信用情報にキズがつくと、例えば車のローンや教育ローン、さらにはクレジットカードの審査にも影響が出る可能性があります。
新たにローンを組む場合や、現在の住宅ローンをより有利な条件で借り換えようとする際にも悪影響を及ぼすため注意が必要です。
住宅売却時のオーバーローン対策
住宅ローンが残った状態で家を売却する際に注意しなくてはいけないのが、住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまう、売却時のオーバーローン状態です。ここでは、住宅売却時に後悔しないためのポイントについて紹介しているので、参考にしてみてください。
売却時の注意点と成功するためのポイント
ローンが残った住宅を売却する際は、いくつかのポイントに注意する必要があります。以下では、売却時の注意点と成功するためのポイントを紹介します。
売却時の注意点
まず、オーバーローン状態での売却には、住宅の市場価値を正確に把握することが重要です。市場価値を知らずに売却価格を設定してしまうと、売却が長引き、返済の負担が増大するリスクがあります。不動産会社などに依頼して、公正な価格を査定してもらいましょう。
次に、ローン残高と市場価値の差額をどのように返済するかを事前に計画することが必要です。売却価格がローン残高を下回る場合、その差額を自己資金で補填する必要があるため、差額をどのように捻出するかを明確にしましょう。また、売却にあたって不動産仲介手数料、登記費用、引っ越し費用などが発生するため、これらの費用も含めた総返済額を計算することが重要です。
成功するためのポイント
売却を成功させるためには、適切なタイミングで市場に出すことが鍵です。不動産市場は季節や経済状況により変動するため、市場が活発な時期を狙って売却することが望ましいです。さらに、住宅の状態を整えることも成功のポイントです。住宅を売却する前に、ハウスクリーニングで物件の状態を整えることも重要です。ハウスクリーニングは必須ではありませんが、内覧の時に住宅の状態がきれいだと購入検討者が増える可能性もあるので、できれば実施するようにしましょう。
売却後の返済計画の立て方
オーバーローン状態で住宅を売却した後に、残ったローン費用の返済計画を立てることが、非常に重要です。ここでは、後悔しないためのローン残債の返済計画の立て方について解説します。
1. 売却価格の確認
住宅を売却する際には、売却価格を確認することが重要です。売却によって得られる利益を計算し、その金額がローンの全額返済に充てられるかどうかを明確にしましょう。売却益だけで全額返済できない場合もあるため、売却益を計算して返済に充てる金額を把握することが不可欠です。
2. 住み替えローンの活用
売却による利益だけでは返済しきれない部分がある場合、その残債がいくらになるのかを正確に把握することが重要です。残債が自己資金などでまかなえる場合は問題なく完済できますが、まかなえない場合は住み替えローンなどの対策が必要です。
住み替えローンとは、現在のローン残債と新しく購入する予定の家の住宅ローンを一つにまとめる住宅ローンのことです。ただし、住み替えローンを組む際には、審査のハードルが高くなるため注意しましょう。
返済負担を減らすための具体的な方法
オーバーローンの返済負担を軽減し、後悔を避けるためには、いくつかの具体的な方法を実践することが重要です。以下に、返済負担を減らすための具体的な方法を紹介します。
1. 住宅ローンの借り換え
金利が低い時期に住宅ローンの借り換えを行うことで、月々の返済額を減らすことができます。
2. 繰り上げ返済の活用
ボーナスや臨時収入がある場合、繰り上げ返済を行うことで、元本を減少させて利息の負担を軽減できます。繰り上げ返済は、元金の一部分または全部を予定より前倒しで返済することで将来支払うはずの金利を節約することができます。ただ、繰り上げ返済は一時的に手元のお金が減ってしまうので、計画を立ててから行うようにしましょう。
オーバーローンの家を売るコツや注意点
オーバーローンの状態で家を売る場合は、注意すべきポイントやコツを押さえないと、後悔することになりかねません。ここでは、オーバーローンの家を売る際のコツや注意点を紹介します。
1. できるだけ高く売る
家を売った後のローン返済負担を減らすために、できるだけ高く売ることが重要です。複数の不動産業者に査定を依頼し、適切な売却価格を見極めましょう。査定価格を比較し、最も有利な条件を提供してくれる業者を選ぶことで、より高い価格で売却できる可能性が高まります。
2. 売却のタイミングを見極める
不動産市場の動向を見極め、売却に適したタイミングを選ぶことが大切です。不動産取引は新学期や新年度前のシーズンの2月、3月に集中しているので、この時期に売却活動を行うのが一つの目安です。市場が活発な時期に売却を試みることで、買い手が見つかりやすく、高値での売却が期待できます。
3. 信頼できる不動産会社を見つける
家の売却活動をサポートしてくれる信用ができる不動産会社を選ぶため、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。オーバーローンの家を売る場合、高い査定価格は大切ですが、不明点や不安な点について誠意ある対応をしてくれるかも重要な選定基準です。納得できるまで相談し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
まとめ
この記事では、住宅ローンを抱える方々に向けて、オーバーローンのリスクと対策を紹介しました。オーバーローンのリスクと対策を知ることは、安心して住宅ローンを返済するために重要です。「プロレバ不動産」では、AIやSNSを駆使し、住宅の価値を最大限に引き出すことを可能にし、高値で売却することが可能です。オーバーローンに関する情報や自宅の売却について興味がある方は、「プロレバ不動産」のサービスを活用してみてください。
