離婚時の任意売却とは？住宅ローンの問題を解決する最善の方法を解説！

2025年2月12日

離婚の過程で住宅ローンの支払いが困難になった場合、「任意売却」という方法があることをご存知ですか？任意売却は、住宅ローンの支払いを一度清算し、スムーズな財産分与を進める方法として注目されています。

本記事では、離婚時の任意売却の基礎知識から、手続きの流れ、タイミングやメリット・デメリットまで、徹底的に解説します。

そもそも任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンが返済困難になった際に、金融機関の同意を得て、市場価格で家を売却する手続きです。

特に離婚をするとき、共同名義でローンを抱えている夫婦にとって、経済的な負担を軽減することができます。任意売却のメリットは、競売よりも高額で売却できること、デメリットとしては、売却後もローン残債が残る場合がある点です。

ローンが一括返済できないときに必要

離婚後、住宅ローンを一括で返済できない場合、任意売却が重要な選択肢となります。特に、売りたいがオーバーローン（売却額＜残債）にある場合、任意売却は財政的な破綻を回避するための実践的な手段です。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残高を下回る状況を指します。
この状態では、通常の売却を行っても残債を返済しきれず、家を手放しても債務が残るというリスクがあります。離婚を検討している夫婦がこの状況に直面した場合、経済的な不安やストレスが高まってしまうでしょう。

以下の表は、オーバーローン状態を具体的に説明しています。

状態	売却額	住宅ローン残高	オーバーローン額
通常	3,000万円	2,500万円	なし
オーバーローン	2,000万円	2,500万円	500万円

このようにオーバーローンの状態では、家を市場価格で売却しても、住宅ローンの残債をすべて返済できません。そのため、金融機関の同意を得て、売却後に残る借金を返済する方法をとることになります。

オーバーローンについて詳しく見たい方は以下をご覧ください
オーバーローンとは？リスクと後悔しないための対策徹底解説！｜プロレバ不動産

任意売却の流れ

離婚などによって家を売却したいがオーバーローン（売却額＜残債）の時、任意売却は有効な手段です。任意売却の流れは、以下のステップに沿って進められます。

任意売却を進める流れ

金融機関との相談・合意
まず、オーバーローン状態であっても、売却するためには金融機関の同意が必要です。離婚を理由に住宅ローンが支払えないことを説明し、任意売却に関する合意を得ます。
不動産業者の選定
任意売却の成功には、信頼できる不動産業者の選定が重要です。離婚やオーバーローンに詳しい業者を選ぶことで、売却活動がスムーズに進行します。
物件の査定と価格設定
売却する物件の市場価値を査定し、売却額を決定します。オーバーローン状態であるため、価格設定は慎重に行い、少しでも高額で売れるようにします。
買い手の募集と交渉
不動産業者を通じて、物件の売却活動を行います。買い手が見つかり、売却額が決まると、金融機関との最終調整が必要です。
契約と引き渡し
売却が成立した後、契約を締結し、物件の引き渡しを行います。同時に、残債についても金融機関と調整します。
残債の処理
任意売却後、オーバーローン状態による残債が残る場合、金融機関と返済計画を立てます。交渉次第で、返済額の軽減や分割払いが可能になることもあります。

任意売却は、離婚時に家を売却したいがオーバーローン状態にある場合、最も現実的な選択肢です。正しい手順を踏んで進めることで、経済的負担を最小限に抑えることが可能です。

離婚時の任意売却のメリット・デメリット

離婚時に任意売却を選択することには、いくつかのメリットとデメリットがあります。離婚時の財政的影響を考慮しながら、適切な選択を行いましょう。

離婚時の任意売却のメリット

離婚後、住宅ローンを持ち続けることは、双方にとって大きな精神的・経済的負担となります。特に、共同名義でローンを組んでいる場合、どちらが支払いを継続するのか、またはどうやってローンを清算するのかという問題が生じます。任意売却は、財産分与や経済的負担の軽減に加え、感情のこじれを最小限に抑え、スムーズな離婚手続きを進めるための有効な手段となります。

1.財政的な破綻を避ける

離婚時に家を手放す必要があるものの、住宅ローンの返済が難しい場合、任意売却は経済困難から脱する重要な手段となります。競売にかけられると、家は市場価格よりも低い金額で売却されることが多く、残った住宅ローンが多額に残ってしまいます。

特に、離婚によって家の所有を維持できなくなり、経済的な不安を抱えている夫婦にとって、任意売却は財政的な再スタートを切るための有効な選択肢です。任意売却と競売の違い

項目	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い	市場価格よりも低い
手続き	自主的に進められる	法的な強制
経済的影響	残債が減りやすい	大きな残債が残る可能性
心理的負担	比較的少ない	強制売却によるストレスが大きい

放置して競売にかけるリスク

家を放置して競売にかけられると、家が通常の市場価格よりもかなり低い金額で売却されるため、残債が多く残るリスクが高くなります。競売は法的な手続きにより強制的に進められるため、心理的負担も大きく、売却後に多額の残債を返済し続ける必要が生じます。任意売却での経済的リスクの軽減

任意売却を選ぶことで、金融機関との交渉で残った借金に対する返済計画を柔軟に設定できる点も大きなメリットです。経済的な負担を最小限に抑えながら、スムーズに新たな生活をスタートさせるためには、任意売却が最善の選択肢となることが多いのです。

2.財産分与がスムーズになる

離婚時には、夫婦の共有財産を公平に分配する財産分与が必要です。住宅ローンの残っている家も同様に分配することになります。

住宅ローンの返済が難しい場合、競売にかけるよりも任意売却を選択することで、家を市場価格に近い額で売却し、残債を減らす、もしくは無くすことができます。

任意売却を通じて、家という大きな財産を公平に分けることができ、離婚後に大きな借金を残さずに新たな生活をスタートすることができるのです。

3.任意売却後の残債処理の負担を軽減できる

任意売却後に残る借金（残債）は、基本的には分割払いで処理されることが多いです。しかし、状況に応じて、金融機関との交渉で借金の一部免除や減額を受けることも可能です。

離婚後の生活において、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。残債を無理なく返済するためには、早期に専門家へ相談し、最適な方法を見つけることが推奨されます。任意売却と財産分与の具体的な効果

任意売却によって、売却後の残債を夫婦で公平に分担することが可能です。以下の表は、任意売却による財産分与の具体的な流れを示しています。

状況	売却額	住宅ローン残高	残債	財産分与の例
オーバーローン	2,500万円	3,000万円	500万円	夫婦で250万円ずつ分担
オーバーローンなし	3,000万円	2,500万円	なし	残り500万円を公平に分割

4.感情のこじれを避けることができる

離婚は感情的なストレスが大きく、特に財産分与の際には、家をどう処分するかで対立が深まることがあります。自宅に対する感情的なつながりや、どちらが住み続けるかという問題が絡むと、感情のこじれが生じ、話し合いが進まなくなることがあります。任意売却を選択することで、家を第三者に売却し、感情的な対立を回避しやすくなります。

離婚時に任意売却を検討するべきケースは？	住宅ローンの支払いが困難な場合離婚後に住宅を持ち続けることが双方にとって経済的に不可能な場合競売よりも良い条件で家を売却したい場合

離婚時の任意売却・知っておくべきリスクとデメリット

任意売却は、離婚時に住宅ローンの負担を軽減する有効な方法ですが、いくつかのリスクとデメリットも存在します。特にペアローンや共同名義、連帯保証が絡む場合は、事前にリスクを理解しておくことが重要です。

1. ペアローン・共同名義の複雑さ

離婚時、ペアローンや共同名義で家を購入している場合、任意売却の手続きが非常に複雑になります。ペアローンは、夫婦がそれぞれ別々のローンを組むため、どちらか一方が支払いを続けても、もう一方のローンが残ります。これにより、離婚後の財政的な負担が大きくなるリスクがあります。

ローンの種類	特徴	任意売却の影響
ペアローン	夫婦が個別のローンを持つ	両方のローンが残り、手続きが複雑
共同名義	1つのローンを共有	両者の同意が必要で、話し合いが困難になることがある

2. 連帯保証の責任

ペアローンや共同名義で家を購入した場合、通常どちらか一方が連帯保証人になるケースが多いです。連帯保証人がいると、任意売却後に売却額が残債に届かない場合、その残りの借金を連帯保証人が支払う義務があります。これにより、売却後も負担が残り、完全に債務が解消されないことがあります。

3. 残債のリスク

任意売却では、売却価格が住宅ローンの残高を上回るとは限りません。売却後に残る借金（残債）は、金融機関との交渉で返済計画を立てることが可能ですが、その額が大きい場合、返済期間が長くなり、離婚後の新しい生活に影響を与えることがあります。競売よりも高額で売却できる可能性がある一方で、残債が完全に消えるわけではないことを認識しておく必要があります。

4. 手続きの遅延とストレス

任意売却のプロセスには時間がかかる場合があります。特に、離婚の過程で感情的な対立が深まっていると、話し合いが進まず、手続きが遅れることがよくあります。ペアローンや共同名義の場合、双方の同意が必要になるため、任意売却のスムーズな進行が難しくなることがあります。これにより、離婚後も経済的および精神的なストレスが続く可能性があります。

5．ブラックリスト掲載

前述のように任意売却は経済困難によるローン契約不履行の一環＝金融事故とみなされるため、ローンの名義人はブラックリストに掲載されます。以降5年から7年は、新しい住宅ローンの借り入れや、クレジットカードの更新ができなくなります。

任意売却には大きなメリットがある一方、ペアローンや共同名義、連帯保証など、複雑な問題が絡むとリスクが増大します。これらのリスクを事前に把握し、専門家のアドバイスを受けながら適切に進めることが重要です。

離婚前と離婚後、どちらが有利？任意売却のタイミング

離婚時に任意売却を行う際、離婚前に売却するか、離婚後に売却するかは重要なポイントです。

一般的に、離婚前に任意売却を進める方が、破断夫婦の話し合いの難しさや感情的なこじれを避け、スムーズな進行が期待できます。

離婚前に任意売却を進めるメリット

離婚前に任意売却を行う最大のメリットは、夫婦が共同で意思決定を行える点です。まだ協力関係が保たれているうちに、売却額や手続きに関する重要な決定を下すことができ、無駄な争いを避けることが可能です。また、財産分与に際しても、家を売却して得た金額を明確に分配することが容易になります。

ただしアンダーローンで売却益が生じる場合、離婚前の財産分与を進めると、贈与税が発生するため、要注意です。

タイミング	メリット	デメリット
離婚前	話し合いがしやすい、合意形成が早い	感情的な負担が残る可能性
離婚後	新生活を開始後、冷静な判断ができる場合もある	話し合いが難しく、合意が遅れる

破断夫婦の話し合いが難しくなる前に、専門家のサポートを受けながら進めることで、感情的な負担を減らし、スムーズな売却を目指しましょう。

任意売却の手続きと注意点：法的・財政的影響を知る

離婚に伴う任意売却を進める際、法的・財政的な影響を理解し、手続きをスムーズに進めることが重要です。

任意売却は本来、住宅ローンの支払いが困難な場合に金融機関と交渉して行う売却手続きであり、経済力は備わった夫婦の場合、通常の売却よりも複雑なプロセスを経ることがあります。

法的・財政的な注意点

任意売却には、法的・財政的なリスクが伴います。まず、金融機関との交渉で得た同意が不十分であれば、売却後に予期せぬ負債が残る可能性があります。また、売却額や残債の負担について夫婦間の合意が難航し、売却が遅れることも考えられます。

離婚後の住宅ローンの負担：売却後に残る借金の処理方法

離婚時に任意売却を選択した場合、住宅の売却後に残る借金（残債）は、離婚後の経済的負担となります。任意売却では、この債務をどのように処理するかが重要なポイントです。

1. 残債の返済計画を立てる

任意売却後に残る借金は、まず金融機関と相談し、返済計画を立てることが重要です。金融機関によっては、分割払いを認める場合や、金利を見直して返済を緩和する措置を取ることも可能です。早期に交渉を開始し、無理のない返済プランを立てましょう。

2. 借り換えを利用する

残債が大きい場合、住宅ローンの「借り換え」を検討することも有効です。借り換えを行うことで、現在のローンよりも低い金利のローンに切り替え、毎月の返済額を軽減することが可能な場合があります。

借り換えのメリット	借り換えのデメリット
金利を引き下げることで返済額を軽減	手続きや審査が必要
長期の返済プランが可能	借り換え先によって条件が厳しくなる場合がある

3. つなぎ融資の活用

つなぎ融資とは、次の住居の購入や生活費の一時的な資金繰りをサポートするための短期的な融資です。離婚後、新たな生活をスタートさせるために、一時的な資金が必要な場合にはつなぎ融資が有効です。ただし、つなぎ融資は短期的な借入であるため、慎重に計画を立てた上で利用する必要があります。

4. 債務整理を検討する

返済が困難な場合、最終的な手段として「債務整理」を検討することも考えられます。任意売却後も多額の借金が残る場合、弁護士などの専門家に相談し、自己破産や任意整理など、法的手続きを通じて債務を整理する方法もあります。ただし、債務整理には長期的な信用の低下や、今後の生活に影響を与えるリスクがあるため、慎重に判断する必要があります。

実際の事例から学ぶ任意売却成功のポイント

離婚時に任意売却を選んだ成功事例では、早期の手続き開始と専門家のサポートが鍵となっています。成功するためのポイントは、迅速な行動と情報収集、そして不動産や法律の専門家と協力して手続きを進めることです。

離婚時に任意売却を選んだ夫婦の成功事例

離婚時に任意売却を選んだAさん夫妻は、ペアローンで住宅を購入しており、共同名義でローンを抱えていました。離婚を決断した際、住宅ローンの支払いが今後困難になることを見越し、任意売却を選択しました。

まず、Aさんたちは不動産専門家と相談し、市場価格に近い金額で家を売却することを目指しました。任意売却によって、競売よりも高い価格で売却が可能となり、残った借金も最低限に抑えられました。さらに、金融機関との交渉により、連帯保証人としての責任を負っていた配偶者の「連帯保証外し」も成功し、離婚後の負担を減らすことができました。

任意売却後、残った債務は双方が協議し、財産分与の一環として清算計画を立てました。売却代金でローンの大部分を返済し、残った分は夫婦が分担する形で処理されました。

この事例は、離婚時の住宅ローン問題を任意売却で適切に処理することで、離婚後の経済的負担を軽減し、新しい生活に向けて前進できることを示しています。

失敗を避けるための実践的なアドバイス

離婚に伴う任意売却は、慎重に進めなければ失敗のリスクがあります。失敗を避けるための実践的なアドバイスを紹介します。

1. ローン残高と市場価格を正確に把握する

任意売却において、ローン残高と現在の市場価格の差を正確に把握することは非常に重要です。オーバーローン状態（売却価格＜ローン残高）になっている場合、残債をどのように処理するかを金融機関と交渉する必要があります。売却前に不動産業者と連携し、正確な市場価格を把握することが失敗を防ぐ第一歩です。

要素	重要性
ローン残高の把握	売却後の返済計画に影響
市場価格の調査	売却額の最大化に寄与

2. 専門家のサポートを受ける

離婚と任意売却は、感情的にも複雑なプロセスです。特に、法的手続きや財務状況の整理が絡むため、後述する専門家のサポートを受けることをおすすめします。不動産や法律の専門家に相談することで、適切な売却手続きが進められ、法的なトラブルを避けることができます。

3. 離婚後の経済計画を立てる

任意売却後、残債が残る場合もあります。離婚後の生活を安定させるためには、残債を含む長期的な経済計画を立てることが必要です。たとえば、残債の分割払いを計画し、無理のない範囲で返済できるよう金融機関と相談します。また、生活費や再スタートに必要な費用も含め、現実的な計画を立てることが大切です。

4. 感情的な対立を避ける

離婚に伴う任意売却では、感情的な対立が進行を遅らせる要因となることがあります。売却の合意形成が遅れると、競売にかけられるリスクが高まります。冷静に話し合い、専門家のアドバイスを受けることで、感情的なトラブルを最小限に抑えましょう。

離婚時の任意売却以外の選択肢は？

上記のように、離婚時に任意売却をしても借金（残債）が残る場合があります。離婚時の任意売却以外の解決策はないものでしょうか？

ゆくゆくは売却を視野に考えるとしても、今手放すとデメリットの方が多いということも考えられます。特に、ローンを組んで2年から3年以内の任意売却は、金融機関の承認を得にくいことも。他の選択肢をご紹介します。

どちらか一方が住み続ける

離婚時には、財産分与のほかに、慰謝料や子どもの養育費など、元夫婦間の金銭のやり取りが発生します。慰謝料や財産分与の一環として、元夫婦の片方と子どもが物件に住み続け、もう片方が慰謝料や養育費を兼ねて、ローンを支払いを継続するケースもあります。

ただし、ペアローンや共同名義、連帯保証などを解消する目的も兼ねて、支払者の単独名義でローンを借り換える必要がある倍がほとんどです。

この際、審査で今後単独で返済を継続する資力があると判断されるかが、この方法の成否のポイントとなります。

オーバーローンが解消できるまで保有する

一括返済は難しいが、任意売却によって、ブラックリスト掲載＝情報に傷が付くのを避けたいケースもあるでしょう。その場合、物件の現状を金融機関に伝えたうえで当面はローンの支払いを継続し、残債を減らしていく方法もあります。

手元資金なども合わせてオーバーローンが解消できるめどが立ったら、売却して住宅ローンを一括返済します。

慰謝料や養育費も視野に入れて賃貸する

やはり一括返済は難しい場合、ローンの返済原資や財産分与、慰謝料、養育費支払いの原資として、物件を賃貸する方法もあります。月々の返済額以上の家賃収入が見込める場合、悪い選択肢ではありません。

ただしこの場合、空室時の赤字状態、物件の修繕に備えるだけの資金は準備の必要がある点と、住宅ローンを事業用のやや金利の高いローンに借り換える必要がある点、注意しましょう。

離婚時にストレスなく任意売却をするコツ

離婚時に任意売却を選択すると、住宅ローンの処理やオーバーローンの問題など、感情的なストレスが伴うことが少なくありません。しかし、適切なコツを取り入れることで、離婚時の感情的な負担を軽減することが可能です。

1. 事務的な話し合いは早く終わらせる

感情的なストレスを最小限にするためには、事務的な話し合いを早期に終わらせることが重要です。離婚時には、財産分与や任意売却に関する話し合いが避けられませんが、感情に左右されず、冷静に手続きを進めることで負担が軽減されます。

対処法	メリット
早期の話し合い	ストレスを軽減し、手続きをスムーズに進める
専門家を活用	感情的な対立を避け、冷静な判断ができる

2. 間に人を立てる

離婚に伴う任意売却では、夫婦間の感情的な対立が原因で話し合いが進まないことがあります。この場合、第三者を立てて交渉することが有効です。不動産業者や法律の専門家など、感情に左右されない第三者を間に入れることで、冷静かつ合理的な決定が行いやすくなります。感情的なやり取りを避けることで、ストレスが大幅に軽減されます。

3. 具体的なスケジュールを立てる

任意売却や離婚手続きは、通常の不動産売却よりも複雑で時間がかかることがあります。そのため、具体的なスケジュールを立てておくことで、余計な不安を減らすことができます。売却のタイミングや、ローン残高の清算にかかる期間を明確にしておくと、スムーズな進行が期待できます。

スケジュール管理	効果
手続きの明確化	進行状況を把握しやすく、ストレス軽減

4. 経済的な不安を解消するために専門家を活用

オーバーローンなど、経済的な不安は離婚時の大きなストレスの原因となります。そのため、金融機関との交渉やローン残高の処理において、専門家のサポートを受けることが大切です。任意売却の手続きを進める際には、法律や不動産に詳しい専門家に相談することで、負担が軽減され、適切な決断を下すことができます。

任意売却を成功に導くためのサポート

離婚時に任意売却を進める際、成功させるためには専門的なサポートが不可欠です。任意売却は住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態でも進めることができますが、適切なサポート体制がなければ、手続きが遅れたり、負担が大きくなる可能性があります。ここでは、任意売却を成功に導くための具体的なサポート体制について解説します。

不動産の専門家によるサポート

任意売却では、まず不動産の専門家が大きな役割を果たします。物件の適正な市場価格の査定や、売却活動を迅速に進めるためには、信頼できる不動産業者との連携が重要です。不動産業者は、売却が成立するまでの間、買い手を探すだけでなく、金融機関との交渉や書類作成のサポートも行います。

不動産専門家の役割	具体的なサポート内容
市場価格の査定	適正な価格での売却
買い手の募集	迅速な売却活動
金融機関との交渉	残債処理のサポート

法律の専門家によるサポート

離婚に伴う任意売却では、財産分与やローン契約、連帯保証など法的な問題も発生します。これらの問題を適切に処理するためには、弁護士など法律の専門家のサポートも役立ちます。オーバーローンの状態での残債処理や、離婚後の債務整理についてのアドバイスは、今後の生活に大きな影響を与えるため、法的なサポートを受けることも推奨されます。

金融機関との交渉時のサポートは？

任意売却のプロセスでは、金融機関との交渉が非常に重要です。交渉というものの、金融機関自体がこの案件の相談先という側面も持ちます。現状をよく説明して、ベストな方法を模索しましょう。

返済計画の見直しや分割払いの提案などを行うために、専門家のサポートも助けとなります。不動産会社の担当者とともに金融機関と適切に交渉することで、借金の返済条件を有利に進めることも可能です。

無料相談の活用

任意売却を成功させるための第一歩として、無料相談を活用することが非常に有効です。多くの不動産業者や法律事務所などでも任意売却に関する無料相談を提供しており、現状に合った最善のアドバイスを受けることができます。

無料相談を通じて、手続きの流れや具体的なサポート内容を確認し、適切なサポート体制を整えることが成功への鍵となります。任意売却に関する無料相談は、以下の機関でも受け付けています。

こちらでも無料相談を受け付けています：　一般社団法人　全国任意売却協会　

まとめ

任意売却の基礎知識から、手続きの流れ、離婚時のタイミングやメリット・デメリットまで解説しました。

離婚時の任意売却は、住宅ローンの負担を軽減し、財政的な破綻を避けるための重要な選択肢です。手続きをスムーズに進めるためには、早期に専門家のサポートを受け、ローン残高や市場価格を正確に把握することが大切です。

経済的なリスクを最小限に抑え、公正かつ迅速に進めることで、離婚後の生活再建を支援します。

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