【必見】中古マンションがずっと売れないのはなぜ？原因と解決策を徹底解説！

「ずっと売れない…」そんな中古マンションの売却に悩んでいませんか？ちょっとした工夫やテコ入れ次第で、売却成功率は大きく変わります。

本記事では、中古マンションがずっと売れない主な原因と解決策を徹底解説！さらに、リフォームや賃貸運用、買取業者への売却など、選択肢も詳しく紹介します。早期成約を目指しましょう！

なぜ中古マンションがずっと売れないのか？主な原因とは

中古マンションがずっと売れない理由には、いくつかの共通点があります。相場と価格の兼ね合いのほか、内覧時や宣伝の状況なども、売却の妨げになる要因です。売却成功のためには、原因を正しく把握し、適切な対処方法を講じることが重要です。

価格設定が適正でない可能性がある

中古マンションがずっと売れない理由の一つに、「価格設定の問題」があります。市場相場に対して価格が高すぎると、買い手がつかずに長期間売れ残ることになります。一方で、価格を安くしすぎると損をする可能性があるため、適正な価格設定が重要です。

相場より高い価格設定は売れ残りの原因に

中古マンションの売却価格を相場よりも高めに設定してしまうと、購入希望者が敬遠し、結果的に売却期間が長引く可能性があります。特に、同じエリアの類似物件と比べて価格が割高な場合、競争力が低下してずっと売れない状況になってしまいます。以下の表で、相場価格と売却状況の関係を見てみましょう。

価格設定	売却スピード	傾向
相場より20%以上高い	売れない	内覧予約すら入らないことが多い
相場より10〜20%高い	売れにくい	内覧は入るが、何らかの特色がないと成約に至らないことが多い
相場価格と同等	普通	一定の問い合わせがあり、数ヶ月で売却の可能性あり
相場より10%程度安い	売れやすい	早期売却の可能性が高まる
相場より20%以上安い	非常に売れやすい	競争力が高く、短期間で成約することが多い

適正価格を知る方法

適正な売却価格を設定するためには、中古マンション相場の把握が欠かせません。相場を調べる方法として、以下のような手段があります。

1. 不動産ポータルサイトで類似物件をチェック
   　→「築年数」「立地」「間取り」が似た物件の価格を確認
2. 不動産会社の中古マンション査定を依頼
   　→ 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を比較
3. 公的な不動産データを活用
   　→「レインズマーケット情報」や「国土交通省の土地総合情報システム」で成約事例を調査

マンションの築年数や立地が影響している

中古マンションがずっと売れない原因の一つとして、「築年数」や「立地」が大きく関係します。特に、築年数が古い物件や利便性が低いエリアのマンションは、買い手が付きにくい傾向があります。では、それぞれの影響について詳しく見ていきましょう。

築年数が古いと売れにくい理由

中古マンションの築年数が古くなると、以下のような要因で手放すのが難しくなります。

築年数	買い手の心理	売却の難易度
～10年	設備が新しく、リフォームの必要が少ないため人気が高い	売れやすい
10～20年	一部リフォームが必要な場合が多いが、価格次第では需要あり	やや売れにくい
20～30年	設備の老朽化が進み、耐震基準の影響も出る	売れにくい
30年以上	建て替えや大規模修繕のリスクがあり、買い手がつきにくい	非常に売れにくい

特に、築30年以上などの中古マンションは住宅ローンが組みにくくなるため、購入希望者の選択肢から外されやすくなります。また、築年数が古いと耐震基準の問題もあり、ずっと売れない状況になりがちです。

立地の悪さが売れ残りの原因に

中古マンションの立地も売却の成否を左右します。以下のような条件のマンションは、需要が低いためずっと売れないリスクが高まります。

• 最寄り駅から徒歩15分以上かかる
• バス便のみで、電車のアクセスが不便
• 周辺にスーパーや病院など生活利便施設が少ない
• 再開発の予定がなく、エリアの価値が下がり続けている
• 治安が良くない
  

逆に、駅近や生活利便性が高いエリアの中古マンションは、築年数が古くても売れる可能性が高くなります。

築年数や立地のハンデを克服する方法

築年数や立地の影響でずっと売れない中古マンションでも、次のような対策を取ることで売却しやすくなります。

1. 適正価格に設定する
   → 築年数や立地のデメリットを加味し、相場よりも適切な価格設定を行う。
2. リフォームやリノベーションを検討する
   → 内装を一新することで、購入希望者の印象を良くする。
3. ホームインスペクション（住宅診断）を実施する
   → 建物の安全性を証明し、買い手の不安を解消する。
4. 賃貸として運用する選択肢も検討する
   → 売却が難しい場合、一時的に賃貸に出して収益化する方法もある。

その他

中古マンションがずっと売れない理由には、価格や不動産会社、立地や築年数以外にもいくつかの要因が考えられます。特に、マンションの状態が良くない場合や、売却活動の工夫が足りないと、なかなか買い手が見つからないで、ずっと売れない状況となることがあります。

マンションの状態が悪いと売れにくい

中古マンションの見た目や設備の劣化は、購入希望者の第一印象を悪くし、売却を難しくします。以下のような状態だと、買い手が敬遠しがちです。

状態	売れにくい理由
内装の汚れ・傷みが目立つ	リフォーム費用を考慮し、購入を避ける可能性が高い
設備が古く動作不良がある	給湯器・エアコン・換気扇などの不具合があると印象が悪い
共有部分の管理が不十分	エントランスや廊下が汚れていると、マンション全体の価値が下がる

中古マンションの状態を良くするためには、簡単なリフォームやクリーニングを行い、できるだけ印象を良くすることが大切です。

売却活動の工夫が足りないと売れ残る

売却時の広告や内覧対応が不十分だと、中古マンションがずっと売れない状態が続いてしまいます。特に以下の点に注意が必要です。

• 物件写真が暗く、魅力が伝わらない
  　→ 明るく広く見えるように撮影し、写真の質を高める
• 物件の特徴が十分にアピールされていない
  　→ 近隣施設やリフォーム履歴などの情報を詳しく記載
• 内覧時の対応が不親切
  　→ 生活感が強すぎると買い手がイメージしにくいので、整理整頓を心がける

ずっと売れない中古マンションを売るための対策

中古マンションがずっと売れない場合、売却戦略を見直すことが重要です。適正価格の設定、売却活動の強化、ホームインスペクション（住宅診断）の実施などで、買い手に安心感を提供できます。さらに、不動産会社の対応が不十分なら、信頼できる業者への変更も視野に入れましょう。

適正価格に見直し！相場の調べ方と値下げの判断基準

中古マンションがずっと売れない場合の価格設定の見直し方法についてご説明します。

相場の調べ方

中古マンションの適正価格を把握するためには、以下の方法で市場相場を確認しましょう。

方法	内容
不動産ポータルサイトの活用	「SUUMO」「HOME’S」などで、同エリア・同条件の売出価格を確認
成約事例のチェック	「レインズマーケット情報」や「国土交通省の土地総合情報システム」で実際の成約価格を調べる
不動産会社の査定を依頼	複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の相場を比較する
近隣の売却事例を確認	近隣マンションの売却実績を参考にし、価格を設定する

値下げの判断基準

相場より高く設定しすぎた中古マンションはずっと売れない状態になりやすいため、一定期間売れなかった場合は値下げを検討しましょう。値下げのタイミングや幅を適切に決めることが重要です。

売却期間	値下げの目安	備考
3ヶ月経過	5%程度の値下げ	内覧が少ない場合、価格が高すぎる可能性大
6ヶ月経過	10%程度の値下げ	他の物件より競争力をつけるために再調整
1年以上経過	15%以上の値下げ	価格見直しが必須。売却戦略の再検討も必要

売却戦略の見直し！広告・内覧の工夫で印象アップ

中古マンションがずっと売れない場合、売却戦略の見直しが必要です。特に、広告の見せ方や内覧時の印象が悪いと、購入希望者が興味を持たずにスルーしてしまいます。

広告の工夫で購入希望者を増やす

売却の第一歩は、物件情報を多くの人に知ってもらうことです。広告の質を高めることで、中古マンションの魅力を最大限に伝えられます。

広告のポイント	改善策
写真のクオリティ	明るい時間帯に撮影し、広角レンズで部屋を広く見せる
物件情報の充実	間取り、設備、周辺環境を詳しく記載し、アピールポイントを明確にする
動画・VR内覧の活用	オンラインでも内覧できるようにすることで、問い合わせ率を向上
SNSや専門サイトの活用	SUUMOやHOME’S以外にも、SNSやYouTubeを活用し、より多くの層にリーチ

特に、物件写真が暗かったり、情報が不足していると、購入検討の対象から外されがちです。購入者目線で「住みたくなる」広告作りを意識しましょう。

内覧時の工夫で印象アップ

広告で興味を持った購入希望者が、内覧時にがっかりしてしまうと成約にはつながりません。内覧時の工夫も重要です。

• 部屋を整理整頓し、生活感を減らす
  　→ 不要な家具や荷物を減らし、空間を広く見せる。
• 清掃を徹底し、好印象を与える
  　→ キッチンや浴室、窓の汚れを落とし、清潔感を演出。事前に風通しを行う。
• 自然光を活かした明るい演出
  　→ 昼間の時間帯に内覧を設定し、カーテンを開けて明るさを確保。
• アロマや観葉植物で雰囲気を演出
  　→ 玄関やリビングにアロマやグリーンを配置し、リラックスした空間を作る。
  

告知内容の見直し・ホームインスペクションで安心感アップ

中古マンションがずっと売れない場合、購入希望者に対する告知内容の改善が必要です。物件情報が不十分だと、不安を感じた買い手が離れてしまいます。また、ホームインスペクション（住宅診断）を活用することで、建物の安全性を証明し、購入意欲を高めることが可能です。

告知内容の改善で購入希望者を増やす

中古マンションの物件情報を正確かつ魅力的に伝えることで、購入希望者の関心を引くことができます。特に、以下のポイントを見直しましょう。

告知内容の改善点	詳細
築年数・リフォーム歴の記載	いつリフォームを行ったか、どの設備を交換したかを明記
マンションの管理状態を記載	管理体制や修繕計画がしっかりしていることをアピール
周辺環境の情報提供	スーパー・病院・学校など生活利便性を強調
住宅瑕疵保険の加入情報	保険付きであることを記載し、購入後のリスクを低減

詳細な情報を掲載することで、買い手が安心し、問い合わせ率の向上につながります。

ホームインスペクションで信頼性を向上

ホームインスペクションとは、専門家が中古マンションの劣化状態や修繕の必要性を調査するサービスです。これにより、物件の信頼性が向上し、買い手の不安を解消できます。ホームインスペクションの相場は、中古マンションで6万円前後であることが多いです。

ホームインスペクションを実施するメリット

1. 物件の不具合を事前に把握できる
   　→ 購入後のトラブルを防ぎ、売却時の交渉をスムーズにする。
2. 買い手に安心感を与え、成約率が上がる
   　→ 建物の状態が明確になり、購入の意思決定がしやすくなる。
3. 住宅瑕疵保険に加入できる
   　→ 住宅瑕疵保険に加入すれば、購入者が補償を受けられるため、物件の付加価値が高まる。
   

不動産会社の変更も選択肢に！こんな会社に任せたい

中古マンションがずっと売れない場合、不動産会社の選択が適切でない可能性があります。売却活動が不十分だったり、戦略が適切でなかったりすると、売却期間が長引く原因になります。不動産会社の変更も視野に入れ、より売却力のある会社を選ぶことが重要です。

売却が進まない不動産会社の特徴

現在の不動産会社に以下のような問題がある場合、ずっと売れない状況が続く可能性があります。

不動産会社の特徴	問題点
売買実績が少ない	買い手へのアプローチが弱く、販売力が不足
広告活動が不十分	物件情報の露出が少なく、問い合わせが増えにくい
専任媒介契約を強要	他の会社と併用できず、販売ルートが限定される
担当者の対応が遅い	問い合わせ対応が遅れ、購入希望者を逃す可能性
相場を無視した価格設定	高すぎる価格を設定し、売却が進まない

もし、このような状況に当てはまる場合は、早めに不動産会社の変更を検討しましょう。

信頼できる不動産会社の選び方

売却力の高い不動産会社を選ぶために、以下のポイントをチェックしましょう。

1. 中古マンション売却の実績が豊富か
   　→ 売却成功事例が多く、経験豊富な会社を選ぶ。
2. ネット広告やSNSでの集客が強いか
   　→ SUUMOやHOME’Sだけでなく、SNSやYouTubeなども活用している会社が有利。
3. 査定価格の根拠をしっかり説明できるか
   　→ 適正価格を提示し、売却計画を明確に説明できる会社を選ぶ。
4. 販売活動の報告が定期的にあるか
   　→ 進捗報告をしっかり行い、改善提案ができる会社が望ましい。
5. 媒介契約の種類を選べるか
   　→ 一般媒介契約で複数の会社に依頼できるかも検討する。

それでも売れない場合の選択肢とは？

中古マンションがずっと売れない場合、売却以外の選択肢を検討することも重要です。価格の見直しや売却戦略を改善しても買い手が見つからない場合、賃貸運用やリフォーム後の再販、買取業者への売却といった方法があります。

売却以外の選択肢「賃貸運用」について解説

中古マンションがずっと売れない場合、売却にこだわらず賃貸運用という選択肢を検討するのも有効です。賃貸として貸し出すことで、毎月の家賃収入を得ながら将来的に売却のチャンスを伺うことができます。

ただし、賃貸経営にはメリットだけでなくリスクもあるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

賃貸運用のメリットとデメリット

賃貸運用には以下のようなメリットとデメリットがあります。

項目	メリット	デメリット
収益性	家賃収入を得られ、売却の機会を待てる	空室が続くと収入が途絶える
市場状況	売却市場の回復を待てる	管理費や固定資産税の負担が継続する
物件価値	賃貸運用することで資産として活用できる	長期間貸すと物件が劣化する可能性がある
ローン対策	家賃収入でローン返済ができる	賃貸需要が低いと借り手が見つかりにくい

賃貸運用を成功させるポイント

中古マンションを賃貸に出す場合、以下のポイントを押さえることで安定した運用が可能になります。

1. 市場調査を行い、適正な家賃を設定する
   　→ 近隣の賃貸相場を確認し、借り手がつきやすい価格を設定する。
2. 管理会社を活用し、運用をスムーズにする
   　→ 自主管理が難しい場合は、不動産管理会社に委託することで空室リスクを軽減できる。
3. 物件の清掃・リフォームを行い、魅力を高める
   　→ 壁紙の張り替えや設備のメンテナンスを実施し、借り手にとって魅力的な物件にする。
4. 賃貸契約の種類を選ぶ
   　→ 普通賃貸借契約（長期）か定期借家契約（一定期間）か、目的に応じて選択する。
   

賃貸運用の際の注意点

中古マンションを賃貸に出す場合は、これまで支払っていた住宅ローンをそのままにしておくとローン契約違反となります。住んでいたお部屋を貸し出す際は、借り入れ先の金融機関に相談のうえ、事業用の融資に借り換えを行いましょう。

また、普通賃貸借契約で貸し出すと、再度売りたいときに借主に対して立ち退き料などの正当事由が必要となります。借主の同意が得られない場合はオーナーチェンジとして、事業用に用途の限定された売却となります。

事業用物件としてさほど利回りが高くない場合は、定期借家契約で賃貸し、契約終了後に売却しましょう。

「リフォームして売る」は効果的？リスクとメリット

中古マンションがずっと売れない場合、リフォームをして売るという選択肢があります。リフォームによって物件の印象が向上し、購入希望者が増える可能性がある一方で、費用負担やリスクも考慮する必要があります。ここでは、リフォームによる売却のメリットとリスクを解説します。

リフォームのメリット

リフォームを施すことで、中古マンションの魅力が向上し、売却しやすくなります。

メリット	詳細
物件の印象が良くなる	内装や設備を新しくし、買い手の第一印象を向上させる
競争力が上がる	近隣の類似物件と差別化でき、購入希望者が増える
売却価格を上げやすい	リフォームにより、販売価格の引き上げが可能
早期売却の可能性が高まる	修繕不要の物件を求める層にアピールしやすくなる

リフォームのリスクとデメリット

一方で、リフォームにはコストがかかり、必ずしも売却につながるとは限りません。

リスク	詳細
費用対効果が低い可能性	高額なリフォームをしても、売却価格に十分反映されないことがある
売却期間が長引く可能性	リフォーム工事が完了するまで売却活動ができない
購入希望者の好みに合わない	リフォーム内容が買い手の好みに合わない場合、逆効果になる
追加費用が発生するリスク	工事中に想定外の修繕費用が発生する可能性がある

リフォームが有効なケースとは？

リフォームが効果的なのは、以下のようなケースです。

1. 中古マンションの築年数が古く、内装が傷んでいる場合
   　→ 壁紙や床材の張り替え、設備の更新を行うことで印象が大きく変わる。
2. 競争が激しいエリアの中古マンション
   　→ 近隣の物件と差をつけるために、最新設備を導入する。
3. 価格交渉を減らしたい場合
   　→ リフォーム済み物件は「追加コスト不要」として、価格交渉を抑えられる。
   

買取業者に売却する方法も！メリット・デメリットを比較

中古マンションがずっと売れない場合、買取業者に売却する方法があります。不動産会社による仲介での売却とは異なり、買取業者が直接物件を購入するため、スピーディーに売却できるのが特徴です。しかし、仲介と比べて価格が低くなることが多いため、メリットとデメリットを理解した上で検討する必要があります。

買取業者に売却するメリット

メリット	詳細
短期間で売却できる	広告活動や内覧対応が不要で、最短数日～1ヶ月で売却可能
契約不適合責任が免除される	物件の欠陥が見つかっても、売主が責任を負う必要がない
仲介手数料が不要	一般的な不動産仲介とは異なり、仲介手数料（売却価格の3%+6万円）が発生しない
残置物の処理が不要な場合が多い	買取業者によっては、不要な家具や家電の処分も引き受けてくれる

買取業者に売却するデメリット

デメリット	詳細
市場価格より安くなる	買取価格は相場の70～90%程度になることが一般的
選べる業者が限られる	買取業者によって得意な物件が異なり、条件が合わない場合もある
リフォームや広告による価格アップが見込めない	通常の売却ならリフォームや広告戦略で価格を上げられるが、買取は即決価格となる

中古マンションで買取業者を利用するべきケース

• 売却を急いでいる場合（転勤・離婚・相続など）
• 長期間売れずに困っている場合
• 物件の状態が悪く、リフォームに費用をかけたくない場合
• 内覧対応や広告活動を避けたい場合
  

買取業者を選ぶ際のポイント

1. 複数の業者に査定依頼をする（価格比較が可能）
2. 買取実績が豊富な業者を選ぶ
3. 契約内容（残置物処理や契約不適合責任）を確認する

【成功事例】実際に売れた中古マンションのケース紹介

中古マンションがずっと売れない状況から売却に成功した事例を紹介します。売れない理由を分析し、適切な対策を取ることで、早期売却の可能性を高められます。

値下げせずに売れた成功事例

中古マンションがずっと売れない場合、値下げを検討しがちですが、戦略次第で価格を下げずに売却できるケースもあります。ここでは、適正価格を維持したまま売却に成功した事例を紹介します。

成功事例①：広告活動を強化し、問い合わせ増加

築15年の中古マンションが3ヶ月以上ずっと売れない状況でしたが、広告活動を見直すことで売却に成功しました。具体的な対策は以下の通りです。

施策	内容
プロのカメラマンによる撮影	明るく広く見える写真を撮影し、物件の魅力を最大限に引き出した
物件情報の充実	間取りや設備の詳細を追加し、購入希望者が知りたい情報を明確化
SNS・不動産ポータルサイトの露出強化	SUUMO・HOME’Sだけでなく、InstagramやFacebookで情報を発信

結果として、広告の反響が増え、最初の内覧から2週間で購入希望者が決定しました。

成功事例②：ホームインスペクション（住宅診断）を実施

築20年の中古マンションが半年間売れない状態でしたが、ホームインスペクション（住宅診断）を実施したことで売却に成功しました。

施策	効果
契約不適合責任のリスクを軽減	事前に診断を行い、物件の状態を明確化
買い手の不安を解消	設備の状態を証明し、安心感を提供
住宅瑕疵保険の加入を案内	万が一の補償があることで、購入の決断を後押し

この結果、修繕の必要がないことが証明され、購入者が安心して契約。売却価格を下げずに成約できました。

値下げせずに売る・その他のノウハウ

このほか、中古マンションには以下の方法も効果的な場合があります。

以下のように家具やインテリアを整え、購入希望者に「住みたい」と思わせる「ホームステージング」を実施し、成約を早める方法もあります。

また、問い合わせが増えても、内覧時の印象が悪いと契約に至りません。売却成功例では、スムーズな内覧対応の流れが成約を後押しします。

工夫	効果
柔軟なスケジュール調整	週末や平日夜の内覧にも対応し、希望者を逃さない
清潔感を重視	内覧前に換気・清掃を徹底し、好印象を与える
リラックスできる環境を作る	ほのかなアロマや柔らかい照明で心地よさを演出

住みながら売る場合のポイントと注意点

中古マンションがずっと売れない場合でも、住みながら売却活動を進めることは可能です。しかし、内覧対応や清掃管理が必要となり、買い手に好印象を与える工夫が求められます。ここでは、住みながら売る際のポイントと注意点を解説します。

住みながら売るメリット

メリット	詳細
売却活動と生活を両立できる	引っ越しを急がず、次の住まいをゆっくり探せる
家具があることで生活イメージが湧きやすい	空室よりも「実際の暮らし」が伝わりやすい
余計なコストをかけずに売却できる	空き家にすると発生する管理費や光熱費の負担を抑えられる

住みながら売る際のポイント

① 部屋を片付け、清潔感を保つ
　→ 中古マンションは内覧時の第一印象が売却成功を左右するため、整理整頓と清掃を徹底。特にリビングや水回りは重点的に手入れする。

② 内覧対応のスケジュールを調整
　→ 週末や平日の夕方など、買い手が内覧しやすい時間帯に対応できるようにする。不動産会社と連携し、スムーズな案内を心がける。

③ 生活感を抑える演出をする
　→ 物が多すぎると部屋が狭く見えるため、収納を活用し、できるだけシンプルな空間に整える。

④ 貴重品や個人情報を管理する
　→ 内覧時は不特定多数の人が訪れるため、貴重品や個人情報の書類は事前に保管しておく。

住みながら売る際の注意点

注意点	解決策
急な内覧依頼に対応が必要	事前にスケジュールを決め、柔軟に対応できる体制を作る
生活感が強すぎると印象が悪くなる	最低限の家具を残し、モデルルームのように整える
内覧中のプライバシー確保	内覧時は可能な限り外出し、買い手が落ち着いて見学できるようにする

まとめ

中古マンションがずっと売れない理由は、価格設定の誤りや売却戦略の不足、不動産会社の選択ミスなどさまざまです。しかし、適正価格への見直しや広告の強化、ホームインスペクションの実施など、適切な対策を講じることで売却の可能性は大きく向上します。

さらに、賃貸運用や買取業者の活用といった選択肢も視野に入れることで、最適な解決策が見えてくるでしょう。売却が進まない場合は、冷静に原因を分析し、効果的な方法を実践することが成功へのカギとなります。

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