離婚時の住宅ローンはどうなる？家の名義変更や残債の返済方法を解説

2025年5月19日

離婚時に住宅ローンが残っていると、家の名義や支払い義務をめぐって複雑な問題が生じがちです。そこで本記事では、よくある悩みと対処法をわかりやすく解説します。相談先の情報も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

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離婚時に残る住宅ローンはどうなる？

離婚時に住宅ローンが残っていると、家の扱いや名義、返済義務などの悩みが生じます。ローン返済中の不動産は単純に分けることができないため、話し合いや手続きも複雑になりやすいのです。

ここでは住宅ローンに関する懸念点・よくある悩みを整理し、それぞれの対応方法を解説します。

ローンが残っている家も財産分与の対象になる？

住宅ローンが残っている家も財産分与の対象になります。民法に基づいて、夫婦が婚姻期間中に築いた財産（共有財産）は離婚時に分け合うように定められているからです（※1）。

住宅ローンの残債がある不動産でも、純資産として評価される
不動産の評価額からローンの残債を差し引いた額が、分与対象となる

たとえば3,000万円の家に2,500万円のローンが残っていれば、差額の500万円が夫婦の共有財産です。不動産会社の査定や住宅ローンの残債証明を取得し、具体的な金額を把握してから話し合いましょう。

家の名義はどうする？

共有名義か単独名義かによって、扱いが異なります。家の名義は、登記上の所有者として法律上の権利を持つ人を指します。離婚時には、家の名義の扱いが大きなポイントです。

共有名義であれば、家の売却や名義変更には両者の同意が必要になる
単独名義であっても、家が共有財産と見なされる場合は財産分与の対象になる

たとえば夫名義の家でも、婚姻期間中に夫婦の収入を合わせて購入・返済していた場合は、妻にも財産分与を受ける権利が生じる可能性があります。名義と所有権は一致しないケースもあり、購入や返済の実態が判断材料になります。判断が難しい場合は、専門家に相談すると安心です。

夫婦共有名義では返済義務がある？

夫婦で住宅ローンを共有名義で契約している場合は、両者に返済義務が生じます。物件の登記だけでなく、住宅ローンの契約も共同名義で結んでいる場合は、一方が返済できなくなったときにもう一方が肩代わりしなくてはなりません。

そこで以下の方法で、トラブルを回避してください。

離婚前には、住宅ローンの共有名義や返済契約を見直す
名義変更や借り換えなどで、責任の所在を明確にする

たとえば離婚後に妻が家に住み続け、夫がローンを支払う約束をしても、共有名義では両者に返済義務があります。金融機関は、どちらにも請求できるのです。

単独名義でも返済義務が問われるか？

単独名義の住宅ローンであっても、実質的な返済義務が問われるケースがあります。たとえば夫の単独名義であっても、妻の収入からもローンを返済していた場合は、実質的な共有財産とみなされるからです。

離婚時に、財産分与の対象になることがある
連帯保証人や連帯債務者には、名義人でなくても法的な返済義務がある

単独名義だからといって一人だけが責任を負うとは限らず、トラブルにつながることもあるため注意が必要です。離婚時には、契約書の確認と法的な整理が不可欠です。

連帯保証人のままにして良い？

離婚後も連帯保証人のままにしておくのは、とても危険です。連帯保証人には、主たる債務者が返済できない場合に代わって支払う義務があります。請求も一括で来ることがあります。

元配偶者が返済を怠ると、連帯保証人である自分に突然督促が届く
連帯保証は一方的に解除できるものではなく、金融機関の承認が必要になる

そのため離婚時には、連帯保証人から外れる手続きやローンの借り換え・名義変更を検討することが重要です。リスクを回避するためには、保証人のまま放置しないようにしましょう。

離婚後も住宅ローン減税を使える？

離婚後も条件を満たせば住宅ローン減税が適用されます。ただし要件には、注意が必要です（※2）。

自分が所有する家に住んでローンを返済していることが、控除の条件になる
登記の内容や居住の実態、ローンの契約条件について税務署や専門家に相談する

たとえば夫名義の家に妻が住み続けている場合は、妻がローン返済をしていても控除は受けられません。控除を受けるには、「自分の名義」で「自ら住んでいる家」である必要があります。

勝手に家を売られてしまうことはあるか？

所有者全員の同意がないと不動産を売却できないため、勝手に売られることはありません。ただし元配偶者の単独名義であれば、自由に売却の手続きを進められるリスクがあります。

たとえば夫の単独名義で登記されている場合には、妻に無断で売却されてしまうリスクがあります。以下の方法で、トラブルを防ぎましょう。

共有名義に変更する
仮登記する
売却制限を入れた離婚協議書を作成する

財産分与の交渉中や離婚協議中は、早めに不動産の登記内容と契約状況を確認してください。トラブルを防ぐためには、権利関係を明確にしておくことが重要です。

住宅ローンと子どもの養育費のバランスをどうしたらいい？

生活費の圧迫が予想される場合には、住宅を売却して賃貸に移る選択や住宅ローンの借り換えによる負担軽減を検討してください。

住宅ローンと養育費の両立は、家計の大きな負担になりやすい
養育費は、子どもの生活を守るうえで優先すべき支出といえる

特に子どもを引き取る側が住宅ローンを負担すると、ローン返済との両立が困難になりやすいです。家を維持したい気持ちがあっても、冷静に収支バランスを見直し、自分と家族にとって安心できる選択を考えることが大切です。

離婚時に残る住宅ローンの対処法

離婚時に住宅ローンが残っている場合、そのままでは財産分与や名義変更、返済の継続が困難になることがあります。ここでは、離婚時に残る住宅ローンの4つの代表的な対処法について詳しく解説します。

家を売却してローンを完済する

住宅を売却し、売却代金で住宅ローンを完済する方法は、すっきりとした解決策です。

たとえば3,000万円で売却できて、ローンが2,800万円残っていれば、差額の200万円が手元に残ります。このお金は、財産分与の対象にもなります。

売却でローン残債がなくなれば、財産分与や名義の問題も整理しやすくなる
夫婦ともに家を使わなくなる場合は、売却を選ぶ方法もある
今後の返済が難しいと感じたら、売却の可能性を考えてみる

ただし売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、注意が必要です。次に紹介するローン継続や任意売却などの方法を検討することになります。

どちらかが住み続けてローンを支払う

離婚後もどちらかが家に住み続け、ローンを払い続けるという選択肢もあります。

子どもの学校や職場の関係で引っ越しを避けたい場合に有効になる
金融機関との協議を通じて契約を見直し、責任の所在を明確にしておく

ただしローンの契約や名義を変更できない場合は、将来的にトラブルが発生する恐れがあります。契約や名義が共有のままだと、離婚後も元配偶者に返済義務が残る可能性があります。トラブルを防ぐためにも、あらかじめ確認しておきましょう。妻が住み続けるとしても、ローンが夫婦の連帯債務であれば、夫にも法的な返済義務があります。

住宅ローンの借り換えや名義変更を申請する

離婚後に一方だけが家に住み続ける場合、住宅ローンを借り換えたり、名義を変更したりすることで返済の負担を軽減できます。

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住宅ローンの変更手続き	メリット	デメリット
借り換え	・名義変更を同時に実施できれば、スムーズに債務を整理できる・金利や返済期間を見直すことで、月々の負担を軽減できる・連帯保証人や連帯債務者を外しやすい	・新たにローン審査を受ける必要があり、単独での返済能力が求められる・手数料・登記費用・保証料など初期費用が発生する・審査に通らなければ実行できない
名義変更	・離婚後の権利関係を明確にでき、トラブルを予防できる・住宅を単独で所有・使用する側に名義を移して、実態との整合性が取れる	・金融機関の承諾が必要で、収入・信用情報の審査を伴う・返済実績や収入条件が不足していると、認められない・名義変更だけでは、金利や返済条件は変わらない

住宅ローンの変更手続きを進める前には、金融機関やファイナンシャルプランナーと相談しておくと安心です。

任意売却を選択する

住宅ローンの残債が家の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、任意売却という方法が選ばれることがあります。任意売却とは、ローンが残っている状態でも家を売る方法です。債権者（通常は金融機関）と合意を得たうえで実施されます。

たとえ家を売ってもローンを完済できない場合でも、金融機関が分割返済を認めれば自己破産を避けることが可能です。

競売と違い、市場価格に近い金額の売却が可能
経済的なダメージも抑えやすくなる

ただし任意売却を行うには、債権者の承諾が必要です。手続きが複雑になりやすいため、専門の不動産会社や弁護士に相談すると安心です。

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離婚時に残る住宅ローンによるリスク

離婚後も住宅ローンが残ると、想定外のリスクに直面することがあります。元配偶者による返済の遅延や住んでいない側への督促などのリスクです。ここでは、代表的なリスクと対策方法をご紹介します。

返済の遅延や滞納が発生する

離婚後に住宅ローンの返済が遅れたり滞ったりすると、信用情報に傷がついてしまいます。その結果、今後のローン審査に不利になる可能性があります。

離婚によって片働きになると、従来通りの返済が難しくなることがあります。さらに収入の減少に加えて、養育費や生活費の負担が増えることで、数カ月分の支払いが滞るケースもあります。こうした変化によって、離婚後の家計バランスが崩れやすくなるのです。

住宅ローンの返済は長期にわたるため、無理のない返済計画と早めの見直しが重要です。

金融機関と相談して返済条件を調整する
住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用する（※3）

名義変更ができない

住宅ローンの名義変更ができないと、離婚後も元配偶者の名義が残り、トラブルの原因になります。名義変更には金融機関の審査が必要で、収入や信用情報に問題があると承認されません。

妻が住み続けたいと希望した場合、単独でローンを引き継ぐ審査に通る必要があります。審査に落ちてしまうと、夫の名義がそのまま残ることになります。単独名義で返済が滞って元夫にも督促が届くと、信用情報に傷がつくリスクがあります。

名義変更ができないリスクを避けるために、以下の対策を検討しましょう。

名義変更の申請前に金融機関に相談する
必要であれば、借り換えや任意売却などの手段を検討する

元配偶者がローンを払わなくなる

離婚後のローン返済を元配偶者に任せていたところ、支払いが滞るリスクもあります。たとえ契約上は元配偶者が支払うことになっていても、共有名義や連帯保証人になっている場合は注意が必要です。自分にも返済の責任が及ぶ可能性があります。

たとえば夫が住宅に住み続けローンを支払う約束になっていたとしても、妻が連帯保証人のままであれば、夫が支払いを怠った瞬間に妻へ請求が届きます。ローン返済のトラブルを避けるために、必ず契約内容を見直しましょう。

口約束や離婚協議書だけでは、金融機関には効力がない
離婚時の取り決めだけで安心せず、金融機関と契約上の変更を行う

家に住んでいない側に督促が届く

たとえ家に住んでいなくても、ローンの名義人や保証人であれば、督促が届くことがあります。たとえば、妻が家に残ってローンを払う場合でも、夫が連帯債務者なら要注意です。支払いが滞ると、その時点で夫のもとに督促状が届きます。住んでいないのに請求されると、納得しにくいと感じる人も多いでしょう。

しかし契約上は「支払い義務がある」とみなされているため、法的には正当な督促です。トラブルを防ぐためには、以下の対策を検討してください。

必ず離婚時に、名義や保証人の整理を行っておく
名義変更できない場合は、返済リスクを考慮して家を売却する

離婚時の住宅ローンについて相談できる窓口

離婚時の住宅ローンに関する問題は複雑なため、専門家への相談が不可欠です。問題解決に不安を抱える場合には適切な窓口に相談することで、名義変更や財産分与、返済トラブルの対処法などが明確になります。

ここでは、相談窓口の種類や事前準備、無料相談サービスの内容、相談から問題解決までの流れを解説します。

相談窓口の種類（弁護士・司法書士・FP）

離婚と住宅ローンの問題は、弁護士や司法書士、ファイナンシャルプランナー（FP）などに相談できます。

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相談窓口の種類	メリット	デメリット
弁護士	・離婚に関する法的な交渉（財産分与や慰謝料、親権など）ができる・調停や裁判にも対応できる・債務整理（任意売却や個人再生など）にも強い	・費用が高額になる・相談までの心理的なハードルが高い
司法書士	・不動産の名義変更や登記手続きに精通している・費用が比較的リーズナブルになる	・法律相談の範囲が限定的になる（調停・裁判は扱えない）・住宅ローン契約の交渉には対応できない
FP （ファイナンシャルプランナー）	・返済計画・生活設計・家計の見直しに強い・住宅ローンの借り換えや資金計画をシミュレーションできる	・法的手続きはできない（名義変更や離婚協議書の作成など）・資格によりスキルの幅が大きい（相性や信頼性を判別しづらい）

問題の内容に応じて複数の専門家に相談することで、より正確で安心できる解決方法を選択できます。

相談の事前準備（情報・書類）

専門家へ相談する前には、以下の情報や書類を揃えておくとスムーズです。

住宅ローンの返済状況（残高・期間）
不動産の登記事項証明書
離婚協議書のドラフト
家計の収支

登記簿謄本や住宅ローンの返済予定表があると、所有関係や債務状況を相談時に正確に伝えられます。家計収支表を整理しておけば、FPと一緒に現実的な返済計画を立てやすくなります。事前準備を丁寧に行うことで、相談時間を有効活用できます。そして専門家から、より具体的なアドバイスを得やすいです。

無料相談サービスの内容

住宅ローンや離婚に関する相談には、無料で対応している窓口があります。

地方自治体が開催する法律相談会や離婚相談窓口（※4）
弁護士会や司法書士会による初回無料相談（※5）
FPによる住宅ローンの無料体験相談など（※6）

一般的に無料相談には時間制限（30分〜60分程度）があります。それでも、初歩的な疑問を解消することができます。たとえば「任意売却すべきかどうか迷っている」「連帯保証人を外す方法を知りたい」といった相談も可能です。

無料相談を上手に活用することで、自分の状況に合った選択肢を知るきっかけになります。早い段階で相談することで、離婚後の金銭トラブルや名義問題などを未然に防ぐことができます。

相談から問題解決までの流れ

専門家に相談してから問題が解決するまでの流れは、以下の通りです。

現状を整理する（家の名義・ローン残高・返済状況など）
今後の方針を検討する（売却・住み続ける・名義変更など）
必要な手続きを進める

たとえばFPと収支計画を立ててから、司法書士に登記変更を依頼し、必要に応じて弁護士に離婚協議書の作成や調停をサポートしてもらいます。問題の内容や複雑さによって、問題解決にかかる期間は異なります。そこで早期に相談を始めることで、スムーズな解決が見込めます。一人で抱え込まず、専門家と連携して進めることが近道です。