不動産投資の経費活用法！節税裏ワザで大幅に得する方法公開！

2025年2月12日

副収入や節税を目的に不動産投資を始めた、あるいは検討中の方へ朗報です。経費の賢い活用法・裏ワザを知るだけで、手取りを増やしつつ税負担を軽減することができます。

本記事では、初心者が押さえておきたい不動産投資の経費の計上についての基本から、経験者向けの高度な裏ワザ節税テクニックまで、具体例を交えて分かりやすく解説します。「知らないと損する」裏ワザも公開中！不動産投資の確定申告や経費、税務調査に自信を持てるようになるヒントをぜひご覧ください。

不動産投資における経費の基本【どこまで落とせる？】

不動産投資を成功させるには、経費計上を最大限活用することが重要です。家賃収入から経費を差し引くことで課税所得を抑え、節税を実現できます。また、青色申告を利用すると、特別控除や損益通算の適用を受けられるため、さらに大きな節税効果を期待できます。

税金で経費として認められる費用とは？

不動産投資における経費とは、収益を得るために必要な費用を指し、これを正しく計上することで節税効果を最大限引き出すことができます。具体的には以下のような費用が経費として認められます。

主な経費の目安

費用の種類	内容と例
取得費	不動産購入時の仲介手数料、登記費用、登録免許税など。（売却時のみ）
譲渡費用	不動産売却時の仲介手数料や印紙税、解体費用など。（売却時のみ）
減価償却費	建物や設備の経年劣化による価値の減少分を計上。長期間の節税に有効。
修繕費	建物や設備の修理、メンテナンス費用。ただし、資本的支出（価値向上の工事）は除外。
管理費用	管理会社への委託手数料や共用部の清掃費用など。
ローン利息	不動産ローンの利息部分。元金部分は経費に含まれない。
水道光熱費	空室時や共用部分にかかる電気・水道代。
税金・保険料	固定資産税や火災保険、地震保険の保険料。
広告費	入居者募集のための広告宣伝費や募集ポータルサイトの利用料。
交通費	物件の現地調査や管理のための交通費。

裏ワザとして活用したいポイント

減価償却費の徹底活用
減価償却費は毎年安定して計上できる経費で、特に中古物件では短期間で償却が完了することも。購入時には建物と土地の割合を確認し、建物部分を高めに設定することで効果的な節税が可能です。
譲渡費用を計画的に考慮
売却を前提にした投資の場合、譲渡費用も含めて長期的な節税計画を立てることが重要です。

不動産投資で正確な経費計上を行うためには、領収書や契約書の保管が欠かせません。不動産投資を始めたばかりの方も、経験者も、これらの経費をしっかり把握し、適切に活用することで節税の裏ワザを実現しましょう。

経費として認められない費用とその理由

不動産投資における節税対策では、経費として認められる費用を正確に把握することが重要ですが、すべての費用が経費として計上できるわけではありません。不動産投資初心者が陥りがちな誤解を避けるため、経費として認められない費用とその理由について解説します。

経費として認められない費用の主な例

費用の種類	内容と認められない理由
土地の購入費用	土地は減価償却対象外であり、価値の減少がないとみなされるため経費にならない（売った際は取得費として経費となる）
資本的支出	建物の価値を向上させる増改築費用は資産として扱われ、修繕費と区別される（減価償却の対象になる）
ローンの元金返済部分	借入金の返済元金部分は負債の減少に該当し、費用には含まれない
自宅関連の費用	自宅や投資用不動産以外の用途にかかる費用は、事業所得に関連がないため認められない
個人的な支出	個人的な食事や娯楽費用などは不動産投資に直接関係しないため経費として計上できない

経費として認められない理由

不動産投資との関連性が不明確
不動産投資で経費として認められるためには、事業所得を得るために必要な費用であることを証明する必要があります。不動産投資と関係のない費用は税務上否認される可能性が高くなります。
資産価値の向上とみなされる費用
資本的支出（増築や構造の変更など）は、建物や設備の価値を増加させるため、即時経費には含まれません。これらは減価償却の対象として計上する必要があります。
税法上の制約
土地の購入費用やローン元金の返済部分など、税法上で賃貸業務の「費用」と認められない項目は、賃貸収入の節税目的で経費計上することができません。

経費計上の基本ルール

不動産投資において、正確な経費計上は節税の基本です。経費計上には明確なルールがあり、それを守らないと税務リスクが生じます。ここでは、不動産投資の経費を適切に計上するための基本ルールと、活用すべき裏ワザについて解説します。

経費計上の基本ルール

事業関連性の証明が必要
経費として計上する費用は、不動産投資に直接関連するものである必要があります。例えば、修繕費や管理費などは明確に事業に必要な経費として認められますが、個人的な支出は対象外です。
領収書や契約書を必ず保管
経費を正確に記録するためには、すべての領収書や契約書を保管することが重要です。日付や金額が明記された書類を整然と管理しましょう。原則として白色申告は5年間、青色申告は7年間の保存が必要です。
期間の一致を守る
経費計上は、その費用が発生した会計年度に行わなければなりません。例えば、修繕工事が翌年度に完了した場合、その支出は翌年度の経費として計上します。
減価償却費の計上を忘れない
建物や設備は一括で経費計上することができず、減価償却として数年間に分けて計上する必要があります。このルールを守ることで、適切に税負担を軽減できます。

経費計上の具体例

費用の種類	具体例
修繕費	壁の塗り替え、設備の修理費用
管理費	管理会社への委託料、清掃費用
広告宣伝費	入居者募集の広告費、ポータルサイト利用料
減価償却費	建物や設備の価値の減少分

適切な経費計上を行うことで、不動産投資における節税効果を最大化できます。裏ワザを駆使しつつ、基本ルールを守って確実な税務管理を心掛けましょう。

不動産投資の節税効果を引き出す裏ワザとは？

不動産投資で節税効果を最大限引き出すには、経費計上を活用する方法を駆使することが鍵です。さまざまな裏ワザの方法を組み合わせ、効率的な節税を実現しましょう。

減価償却を活用した節税術

不動産投資における減価償却は、節税を実現するための強力な裏ワザです。減価償却とは、建物や設備などの資産価値が時間とともに減少することを考慮し、その分を経費として計上する仕組みです。これを適切に活用することで、不動産投資の税負担を大幅に軽減することが可能です。

減価償却の基本ルール

対象資産
土地は減価償却の対象外ですが、建物や設備（エアコン、給湯器など）は対象となります。中古物件の場合は、耐用年数が短く設定されるため、より早いタイミングで減価償却費を計上できます。
耐用年数
不動産投資の減価償却は、建物の種類や用途に応じて定められた耐用年数に基づいて計算されます。例えば、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年が一般的です。
計算方法
定額法（毎年一定額を計上）と定率法（初年度に多く計上）があります。不動産投資では、早期の節税効果を狙う場合、定率法が選ばれることが多いです。

減価償却費を活用した節税の具体例

物件の種類	取得価格	建物部分の割合	耐用年数	年間減価償却費
中古木造アパート	2,000万円	1,200万円	22年	約54万円
中古RCマンション	5,000万円	3,000万円	47年	約64万円

減価償却の裏ワザを活用する方法

土地と建物の価格割合を調整
購入時の契約書や明細で、建物部分の価格割合を高めに設定すると、減価償却費が増加し、裏ワザとして節税効果を高めることができます。
短期耐用年数の資産を追加
設備投資（エアコンや給湯器など）を計画的に行うことで、減価償却費を増やしつつ経費計上を最適化します。
中古物件で短縮された耐用年数を活用
不動産投資の場合、中古物件は新築よりも耐用年数が短いため、短期間で多くの減価償却費を計上可能です。この方法は早期に節税効果を得る裏ワザとなります。
減価償却費を最大化する
不動産投資の減価償却費は、通常定額法で計算して申告しますが、定率法で申告するように申請すれば、建物の価値が高い早い段階での償却を進めることができ、減価償却費を最大化できます。

計上できない資本的支出はDIYも

不動産投資において、修繕費は経費として計上可能ですが、資本的支出（建物の価値を向上させるための支出）は経費に計上できません。資本的支出は資産として扱われ、減価償却の対象となるため、即時の節税効果は得られません。この違いを理解し、工夫次第で費用を抑える「裏ワザ」を活用することが重要です。

資本的支出と修繕費の違い

分類	内容
資本的支出	建物の耐久性や価値を向上させる支出（例：増築、リノベーション、耐震補強工事）。
修繕費	建物を現状維持するための支出（例：壁の塗り替え、設備の修理）。

資本的支出は減価償却を通じて数年間に分割して計上する必要があります。一方、修繕費は発生した年度に全額を経費として計上できるため、即時の節税効果が得られます。

資本的支出の節約方法としてのDIY

資本的支出は経費計上できないため、コストを抑えるDIY（自分で施工する方法）が有効です。例えば以下のような作業は、自分で行うことで費用を削減し、不動産投資の収益性を高める裏ワザとして活用できます。

塗装作業
外壁や室内の塗装は、DIYで行うと業者費用を大幅にカットできます。塗料や工具を購入するだけで済むため、費用を抑えられます。
簡易なリフォーム
フローリングの張り替えや壁紙の貼り替えなど、比較的簡単な作業はDIYに適しています。
設備交換
蛍光灯や水道蛇口の交換といった小規模な作業もDIYで十分対応可能です。

資本的支出を有効活用する裏ワザ

計画的な設備投資で減価償却を最大化
大規模なリフォームや増築は、耐用年数が短い設備に対して行うと、減価償却費を短期間で計上できるため節税効果が高まります。
修繕費もDIYで
修繕費は、減価償却に比べると実際の支出が生じる科目です。言うまでもなく修繕自体もDIYで行えば人件費を削減して収支を改善させることができます。

注意点

高所作業や技術を要する補修などは、DIYでなくプロに依頼した方が安全で、費用対効果が高いでしょう。

資本的支出を避けるあまり修繕が後回しになると、不動産の価値が下がるリスクがあります。適切なタイミングでプロの業者に相談することも視野に入れましょう。

損益通算で赤字を有効活用する方法

不動産投資ならではの税金対策として、赤字を戦略的に活用することで節税効果を最大化できます。そのカギとなるのが「損益通算」です。損益通算とは、不動産所得の赤字を他の所得（サラリーマンの給与所得や、他の事業所得など）と相殺し、全体の課税所得を減少させる仕組みです。

損益通算の仕組み

不動産投資では、以下のような経費を計上することで赤字を発生させることがあります。

主な経費	内容
減価償却費	建物や設備の価値の減少分。赤字の主因となることが多い
修繕費	物件の維持や修理にかかる費用。即時計上可能
ローン利息	不動産ローンの利息部分（元金返済部分は経費にならない）
管理費	管理会社への手数料や共用部分の維持費用。

不動産投資で赤字となった場合、その金額を他の所得と相殺することで、課税所得が減少し結果的に納税額を下げることができます。

損益通算の具体例

所得の種類	金額	損益通算後の金額
給与所得	500万円	450万円
不動産所得（赤字）	-50万円	-50万円
課税所得合計	450万円

損益通算を活用した節税の裏ワザ

減価償却費を活用する
減価償却費は現金の流出を伴わないため、赤字を計上しつつキャッシュフローを維持できます。特に中古物件では、建物の耐用年数が短く設定されるため、大きな減価償却費を計上することが可能です。
修繕費を計画的に発生させる
老朽化が進む物件では、修繕費を意図的に計上することで赤字を作り、損益通算を利用して節税効果を高めることができます。
ローン利息の活用
不動産投資ローンを利用している場合、利息部分を経費として計上することで赤字を増加させることが可能です。

注意点

青色申告が必須
損益通算をフル活用するためには、3年間の赤字繰り越しが可能な青色申告を行うことが推奨されます。いくらまで計上可能かを白色の申告と比較してみましょう。
土地購入費用は対象外
賃貸収入の損益通算の赤字計上には、土地の購入費用は含まれない点に注意が必要です。
税務調査に備える
損益通算を多用する場合、不動産投資が事業として適切に行われているかを税務署がチェックする可能性があるため、正確な帳簿管理が求められます。

不動産投資の青色申告・メリットと手続き【サラリーマンもOK】

不動産投資で経費を最大限活用し、効率的な節税を実現するためには、青色申告を活用することが重要です。青色申告は節税の「裏ワザ」ともいえる強力な手段で、特に本業以外の収益を確保したい不動産投資家にとって魅力的な選択肢です。以下は青色申告のメリットをまとめたものです。

メリット	詳細
最大65万円の控除	青色申告特別控除により、所得から最大65万円を差し引くことが可能。
赤字の繰越控除が可能	3年間の赤字繰越が認められ、不動産所得が黒字化した際に相殺することで税負担を軽減。
損益通算の強化	他の所得と不動産所得の赤字を通算し、全体の課税所得を減少させる効果が高まる。
家族への給与支払いが経費にできる	青色事業専従者給与を適用すれば、家族への給与を経費として計上可能（適切な条件の下）。
30万円未満の固定資産を即経費計上	30万円未満の固定資産を減価償却せずに、全額をその年の経費に計上できる。
正確な帳簿で税務調査対策	簿記記録が義務化されるため、税務調査での信頼性が向上。

青色申告の手続きの流れ

事前届出を行う
青色申告を開始するには、税務署に「青色申告承認申請書」を提出します。この申請は不動産投資を開始した年の3月15日まで、または事業開始後2か月以内に行う必要があります。
適切な帳簿の作成
青色申告では、収支を正確に記録する帳簿が必要です。特に以下の点に注意します。
- 単式簿記（10万円控除対象）または複式簿記（65万円控除対象）を選択
- 収入、経費、資産・負債を明確に区分する

経費を漏れなく計上
不動産投資の家賃収入や減価償却費、管理費、修繕費など、不動産投資に関するすべての経費を記録します。適切な領収書の保管も重要です。
申告書を作成し提出
確定申告期間（毎年2月16日から3月15日まで）に、税務署へ青色申告書を提出します。会計ソフトを活用することで手続きが効率化されます。

青色申告を成功させる裏ワザ

会計ソフトをフル活用
市販の会計ソフトを使えば、帳簿作成や減価償却費の計算が簡単になり、申告ミスを防げます。
経費を最大化する
減価償却費や修繕費など、認められる経費を正確に把握し、漏れなく計上することで節税効果を最大化します。
家族を活用する
家族に適切な給与を支払い、青色事業専従者給与として経費計上することで節税をさらに強化できます。

知らないと損する！他にもある不動産投資の節税の裏ワザテクニック

不動産投資の経費を最大限活用し、節税効果を引き出す裏ワザをご紹介します。これらのテクニックを活用して、手取り収益を最大化しましょう。

必ずチェックすべき「経費の漏れ」リスト

不動産投資の経費計上では、漏れが発生すると節税効果が半減してしまいます。適切に経費を管理し、「漏れ」を防ぐために、ここでは必ずチェックすべき経費リストとそのポイントを解説します。

経費の漏れがちな項目リスト

経費項目	詳細
交通費	物件の現地調査や管理のための電車代、ガソリン代、高速道路料金など
通信費	不動産管理に使用した電話代やインターネット費用
広告宣伝費	入居者募集にかかったポータルサイト掲載料やチラシ印刷代
消耗品費	物件の管理や修繕に必要な工具や清掃用品など
修繕費	設備や建物の維持に必要な小規模な修理費用（壁紙の貼り替えや水回りの修理など）
水道光熱費	空室期間中にかかる電気代や水道代
税金・保険料	固定資産税や不動産投資に関連する火災保険料、地震保険料
管理費用	管理会社への委託手数料、共用部分の清掃や点検費用
ローン利息	不動産ローンの利息部分（元金返済部分は対象外）
減価償却費	建物や設備の価値の減少分。特に中古物件では大きな節税効果が期待される

経費漏れを防ぐための裏ワザ

領収書・レシートの保管を徹底
経費計上の基本は、すべての支出に対する領収書やレシートを保管することです。少額の支出でも証拠書類を忘れずに取得し、整理しましょう。
定期的に帳簿を更新
経費計上を後回しにすると、漏れが発生しやすくなります。月ごとに収支を記録し、見落としがないかチェックする習慣をつけることが大切です。
税理士や会計ソフトを活用
会計ソフトを使えば、経費の記録や仕分けが効率的に行えます。複雑な計算や特例の適用は税理士に相談することで、節税効果を最大化できます。

相続税対策にもなる不動産投資

不動産投資は、経費の活用による節税効果だけでなく、相続税対策としても有効な手法です。相続税の課税対象となる資産を減らし、節税効果を高める裏ワザとして注目されています。特に「固定資産税評価額」が現金や預金に比べて低く設定される不動産は、相続税対策における強力な選択肢です。

不動産投資が相続税対策に有効な理由

評価額が低く抑えられる
不動産の相続税評価額は、「固定資産税評価額」や「路線価」を基準に計算され、実勢価格の7割程度に抑えられるケースが一般的です。そのため、同じ資産額でも現金や預金よりも課税対象額が低くなります。
貸家評価の特例
不動産投資物件が賃貸中である場合、さらに評価額が下がります。具体的には、次の計算式が適用されます。

貸家評価額 = 自用評価額 ×（1 − 借家権割合）
借家権割合が一般的に30%と設定されているため、大幅な評価減が可能です。
現金資産の置き換え効果
現金や預金を不動産に転換することで、資産全体の相続税評価額を引き下げることができます。

相続税対策における不動産投資の具体例

資産の種類	実勢価格	相続税評価額	評価減割合
現金・預金	1億円	1億円	0%
賃貸物件（RC）	1億円	7,000万円	30%
賃貸物件（木造）	5,000万円	3,500万円	30%

相続税対策における裏ワザ

節税効果を最大化する物件選び
木造や中古物件は減価償却費が大きいため、早期に経費計上が可能です。不動産所得を圧縮しつつ相続税評価額も下げられます。
複数の物件に分散投資
資産を複数の物件に分散することで、課税評価額をさらに細分化し、節税効果を高めます。
借入金を活用
不動産購入時にローンを組むことで、借入金が債務控除として認められ、相続税の課税対象額を圧縮できます。

注意点

相続税の申告に必要な書類を揃える
固定資産税評価額を証明するための固定資産税納税通知書や、不動産登記簿謄本を準備しましょう。
節税目的のみの購入は危険
節税効果を狙いすぎた投資は、資産運用のリスクを高める可能性があります。不動産の収益性も重視することが大切です。

節税をしながら将来のリスクも管理する方法

不動産投資は、節税効果を活用するだけでなく、将来的なリスク管理も考慮する必要があります。経費を適切に計上しつつ、不測の事態に備えるための「裏ワザ」を駆使することで、長期的に安定した運用を目指すことが可能です。

節税とリスク管理を両立するポイント

適切な経費計上でキャッシュフローを確保
不動産投資の修繕費や減価償却費、管理費などの経費を計上することで、課税所得を減らしながら手元資金を確保できます。現金の流出を伴わない減価償却費を最大化して活用することが、不動産投資におけるキャッシュフロー維持の裏ワザです。
固定資産税評価額を活用した資産管理
購入時や保有中の物件の固定資産税評価額を確認し、将来の売却や相続時のリスクを見据えた計画を立てましょう。評価額が低い物件は相続税対策にも役立ちます。
保険でリスクを分散
火災保険や地震保険に加入することで、災害リスクを軽減できます。保険料は経費として計上可能なため、節税効果とリスク管理の両方を実現します。

以下は節税観点以外からの不動産投資のリスク管理例です。

リスク管理の具体例

リスク	対策
修繕費の増加	定期的なメンテナンス計画を立て、予期しない大規模修繕を回避する。修繕費は経費計上可能。
空室リスク	賃貸需要の高いエリアを選定し、入居者募集の広告費を積極的に活用する（経費計上可能）。
災害リスク	火災保険・地震保険に加入し、予期しない災害に備える。保険料は経費に計上可能。
金利上昇リスク	固定金利型ローンを選択し、長期的な返済計画を策定。利息部分は経費として計上可能。

節税を意識しながらリスク管理を強化する裏ワザ

固定資産税評価額を活用した戦略的売却
将来的な売却を視野に入れ、購入時点から固定資産税評価額を考慮して資産価値の高い物件を選定しましょう。
ファンドや共同投資でリスクを分散
複数の物件や投資方法に資金を分散させることで、リスクを軽減しながら節税効果も得られます。

注意点

節税目的に偏らない投資計画
節税に意識が集中しすぎると、収益性やリスク管理が疎かになる可能性があります。長期的な視点でバランスの取れた計画を立てましょう。
税務調査への備え
過度な節税は税務署からの指摘を受ける可能性があります。正確な帳簿管理と適切な経費計上を心掛けましょう。

よくある質問と注意点

不動産投資の経費活用や節税の裏ワザについて、よく寄せられる質問と注意点を解説します。

経費として計上できる範囲は？
不動産投資の場合、修繕費や管理費、広告費、減価償却費が主な対象です。ただし、個人的な支出や土地購入費用は経費として認められません。
青色申告の特典を活用するには？
青色申告承認申請書を税務署に提出し、帳簿を適切に管理する必要があります。特別控除や赤字の繰越が可能で、節税効果が高まります。
注意すべき税務調査のリスクは？
節税を意識しすぎた過剰な経費計上は、税務署に目をつけられる原因になります。証拠書類を保管し、正確な帳簿管理を徹底しましょう。

プロに相談するタイミングとそのメリット

不動産投資では、経費の適切な計上や節税効果を最大化するために専門家のサポートを活用することが重要です。税務の裏ワザを駆使して効率的な投資を進めるために、プロに相談すべきタイミングとそのメリットを解説します。

プロに相談するタイミング

物件購入前の計画段階
購入予定の不動産の固定資産税評価額や収益性を事前に確認することで、節税効果やリスクを見極めることができます。税理士や不動産コンサルタントに相談することで、適切な物件選びが可能になります。
経費計上に不安がある場合
経費として認められる費用の範囲や、修繕費と資本的支出の区別が曖昧な場合、税理士の助言を受けることで疑問を解決し、正確な申告が可能です。
青色申告や確定申告が初めてのとき
帳簿の作成方法や青色申告の特典を最大限活用するためのサポートを受けることで、税務処理の負担を軽減できます。また、青色申告は税理士に依頼した分は経費でまかなえることが多いため、継続依頼するのも良いでしょう。
税務調査のリスクを感じるとき
節税を意識しすぎている場合や、過去の申告内容に不安がある場合には、プロに依頼して帳簿の整合性や申告内容を見直してもらいましょう。

プロに相談するメリット

メリット	詳細
節税効果を最大化できる	税理士は減価償却や損益通算、青色申告特典の適用などを駆使し、合法的に節税効果を高める手法を提案してくれる。
税務リスクの軽減	税務署に指摘されやすい箇所を事前にチェックし、経費計上ミスや不適切な申告を防ぐことができる。
時間と労力の節約	煩雑な帳簿管理や申告書作成を代行してもらえるため、本業や投資活動に集中できる。
将来のリスク管理に役立つ	固定資産税評価額や資産管理のアドバイスを受け、不動産の相続や売却時のリスクを見据えた計画が立てられる。