民泊オーナーチェンジとは？買い方・売り方・注意点まで徹底ガイド

民泊オーナーチェンジとは、すでに運営されている民泊事業を他者に引き継ぐことを指します。

ここでの「オーナー」とは、物件の所有者だけに限らず、転貸で民泊を運営している借主（事業者）も含まれます。

取引の形態は、物件売買による引き継ぎだけでなく、「転貸契約の承継」や「運営権の譲渡」など多様です。

この記事では、民泊物件の所有者・借主（運営者）どちらにも役立つ情報を、網羅的にわかりやすく解説します。

民泊オーナーチェンジとは？【まず概要を知りたい人向け】

民泊オーナーチェンジとは、「すでに運営されている民泊事業を、新たな人や法人が引き継ぐこと」です。

ここでいう“オーナー”は、物件の所有者に限らず、転貸で民泊を行っている運営者（借主）も含まれます。

つまり、単なる不動産売買にとどまらず、「運営実績」や「予約サイトアカウント」「家具・家電」などの民泊資産全体を譲渡する行為を指します。

そのため、不動産投資としてだけでなく、事業承継という意味合いも強いのが特徴です。

通常の不動産取引との違いとは？

民泊オーナーチェンジは、単なる物件の売買ではなく、民泊事業そのものを引き継ぐ点が大きな違いです。

通常の不動産売買では「建物＋土地」のみが対象ですが、民泊では運営権、転貸契約、設備、予約、レビュー、許認可なども一括で承継されるケースがあります。

また、借りた物件で民泊をしている転貸型の事業者が、運営権を他者に譲るというケースも多く、より複雑かつ実務的な引き継ぎが求められるのが特徴です。

どんな人がオーナーチェンジを利用する？

民泊オーナーチェンジは、「すでに運営されている民泊をそのまま引き継ぎたい買主」と「民泊事業から手を引きたい売主」それぞれにニーズがあります。

たとえば以下のような人が多く活用しています。

• 初めて民泊をやるので、ゼロから準備するのは大変な人
• すぐに運営・収益化したい投資家
• 民泊運営をやめたい個人オーナーや借主（転貸運営者）
• 他エリアへ事業移転するため、既存物件を手放す人

このように、民泊オーナーチェンジは、不動産投資というより「民泊事業の引き継ぎ手段」として幅広く活用されています。

民泊オーナーチェンジのメリット・デメリット

民泊オーナーチェンジは、すでに運営されている民泊物件や事業を引き継げるため、購入側にも売却側にも多くのメリットがあります。

一方で、運営形態（物件所有 or 転貸）や状態によってはリスクも存在します。

ここでは、それぞれの立場からメリット・デメリットを整理し、失敗しないための判断材料を紹介します。

購入側のメリット

空家賃を発生させずに済む

民泊オーナーチェンジでは、購入後すぐに営業を開始できるため、空室期間＝「空家賃」が発生しにくいのが大きなメリットです。

通常、不動産を購入してから民泊運用を始めるまでには、内装工事や許認可取得で数ヶ月かかることもあり、その間の家賃やローン返済が無駄になりがちです。

しかし、すでに稼働中の物件なら、契約直後から収益を得ることも可能なため、資金効率が非常に高くなります。

家具・家電が揃っている

オーナーチェンジ物件の多くは、すでに民泊用に家具や家電が設置されており、初期コストを大きく抑えられます。

ベッド、エアコン、冷蔵庫、調理器具など、宿泊に必要な備品が一式揃っているため、購入後すぐに運営を開始できます。

特に転貸での運営を引き継ぐ場合でも、貸主の承諾を得たうえで設備一式を引き継げるケースが多く、効率的です。

許認可やレビューを引き継げる

住宅宿泊事業（民泊新法）や旅館業法の許可、予約サイト上のレビュー・実績をそのまま引き継げる場合があります。

新規で運営を始めるよりも時間・手間を大きく削減でき、実績あるアカウントは集客にも有利です。

ただし、転貸型の場合は、貸主の同意や行政手続きが再度必要になるケースもあるため、事前確認が重要です。

すぐに収益化できる

物件の設備や許可、予約ページが整っているため、購入後すぐに運営をスタートでき、早期に収益化が可能です。

すでに予約が入っているケースでは、引き継ぎ直後から売上が発生することもあります。

転貸型の場合も、契約条件の引き継ぎや再承諾が得られれば、事業を止めることなく継続できます。

購入側のデメリット

設備老朽化・修繕コスト

前オーナーの運営期間が長い場合、設備の老朽化や消耗が進んでいる可能性があります。

購入後すぐに修繕費用がかかるケースもあり、事前の現地確認やメンテナンス履歴の確認は必須です。

転貸型では、設備の所有権や修繕責任が誰にあるかを契約で明確にしておくことも重要です。

近隣トラブルの可能性

前の運営者が近隣とのトラブル（騒音、ゴミ出しなど）を抱えていた場合、それを引き継ぐリスクがあります。

民泊に否定的な近隣住民がいる物件では、運営が困難になる可能性もあるため、地域の反応や管理規約の確認が欠かせません。

特に集合住宅では、民泊禁止のルールが後から追加されているケースもあります。

売却側のメリット

運営実績を高値で売れる

稼働率やレビュー評価の高い民泊物件は、通常の不動産よりも高値で評価されることがあります。

「収益が見込めるビジネス」として、物件＋運営実績を一体で売却することで、投資家からの需要が高まります。

転貸型でも、安定した収益と契約継続が可能な運営モデルであれば、価値ある事業譲渡として扱われることがあります。

一括で資金回収できる

運営を継続して少しずつ収益を得る代わりに、オーナーチェンジによって一括でまとまった資金を回収できます。

これは、事業整理や他の投資への再投資を考えている場合に有効です。

特に転貸での運営者は、事業譲渡により運営権・契約・設備をパッケージで引き継ぐことで、利益を確定させることができます。

民泊運営の負担・リスクから解放される

民泊運営は、ゲスト対応・清掃手配・法令遵守など、想像以上に手間がかかるものです。

また、規制変更やクレーム対応などのリスクも伴います。

オーナーチェンジで事業を手放すことで、こうした日常的な負担から解放され、本業や別事業に集中できます。

売却側のデメリット

買い手が限られて売却に時間がかかる

民泊物件は一般的な住宅と比べて買い手が限られ、売却までに時間がかかる傾向があります。

とくに転貸型では、貸主の再承諾が必要なため、買い手のハードルがさらに上がることもあります。

民泊運営に理解のある投資家や事業者をターゲットにした販売戦略が必要です。

想定より安く売れることもある

売却価格は、稼働率・エリア需要・レビュー評価・契約内容など、さまざまな要素で左右されます。

たとえ過去に高収益を上げていても、直近の運営成績やトラブル履歴がマイナス要素になれば、想定より低く売却されることもあります。

転貸型であれば、契約期間の残りや貸主の承諾条件も価格に影響します。

民泊オーナーチェンジが起こる理由・背景

民泊のオーナーチェンジは、単なる不動産売買とは異なり、経営戦略や生活環境の変化など、さまざまな理由で行われます。

所有者だけでなく、転貸で民泊を運営している事業者も、運営権や契約を第三者に譲渡することで、事業の移行や整理を図るケースが増えています。

より条件の良い物件に買い替えるため

もっと立地が良い、広い、収益性が高いなど、より好条件の物件を見つけた場合、現在の民泊を売却して買い替えるケースがあります。

とくに転貸型の民泊運営者は、複数物件を柔軟に入れ替えることで、ポートフォリオの最適化を図ることが一般的です。

地価が上昇し、売却益を狙うため

物件のある地域で地価が上昇し、不動産価値が上がったタイミングで、売却益（キャピタルゲイン）を得るためにオーナーチェンジを行うケースがあります。

民泊の運営実績が伴えば、通常の不動産売却より高値がつくこともあり、事業と投資の両面から収益化を狙えます。

銀行との取引実績を作るため

将来的に融資を受けやすくするため、民泊物件を購入・運営し、実績を積んだうえで早めに売却するという戦略もあります。

転貸型の事業者にとっても、民泊運営の実績は融資判断において評価されることがあり、短期間の保有でオーナーチェンジするケースもあります。

体調や管理困難によるリタイア

民泊運営は思った以上に手間がかかるため、体力的・精神的に続けることが難しくなり、リタイアを決断する人もいます。

特に個人で運営している場合や、転貸で複数物件を管理している場合、管理が行き届かず品質低下やトラブルを招く前に事業譲渡を選ぶことがあります。

民泊オーナーチェンジの手続き・流れ

ここでは、民泊オーナーチェンジの手続き・流れについて5つのステップでご紹介します。

民泊オーナーチェンジで注意すべき法的・実務的ポイント

民泊オーナーチェンジには、不動産売買や契約の引き継ぎだけでなく、法律・条例・運営実務に関する注意点が多くあります。

物件所有型でも転貸型でも、運営をスムーズに引き継ぐためには、見落としがちなポイントまでしっかり確認しておく必要があります。

市区町村の民泊条例に注意（営業日・エリア制限）

民泊には「住宅宿泊事業法」などの国の法律だけでなく、市区町村ごとの独自条例が適用されます。

たとえば、営業可能日数に制限があったり、そもそも住宅地では営業が禁止されている地域もあります。

転貸型・所有型どちらでも、物件所在地の最新の条例を確認してから購入・譲渡を検討しましょう。

マンションの管理規約で民泊NGの場合がある

分譲マンションや賃貸マンションでは、管理規約や賃貸契約で民泊を禁止しているケースがあります。

転貸型であれば、貸主の許可が明示されているかどうかが重要で、所有型でも管理組合の決議により民泊が後から禁止されるリスクも。

購入・運営前に必ず契約内容や規約を確認し、民泊可能かチェックしておきましょう。

廃業届が未提出のまま放置されていないか

前オーナーが民泊を「廃業」していなかった場合、運営実態がないのに届出だけが残っている状態になります。

これにより新オーナーが再届出できない、名義変更が通らないといったトラブルが発生することがあります。

行政手続きの状況を確認し、必要に応じて前オーナーに廃業届を出してもらいましょう。

予約サイトに情報が残っていないかチェック

Airbnbなどの予約サイトに、すでに使われていないアカウントや物件情報が残っていると、誤予約やクレームの原因になります。

オーナーチェンジ時には、前オーナーのアカウントで掲載中の物件ページが削除・非公開になっているか、確認することが大切です。

また、レビューや実績を引き継ぎたい場合は、アカウント移管の可否も合わせてチェックしましょう。

保険（火災・民泊保険）の見直しを忘れずに

民泊物件のオーナーチェンジ後は、保険内容の見直しも必要です。

火災保険に加え、宿泊者がケガをした場合に備える民泊専用の保険に加入しているか確認しましょう。

転貸型であっても、運営者自身が保険に入っていないと損害賠償のリスクを背負う可能性があります。

宿泊者名簿の保存と引き継ぎも必須

旅館業法や民泊新法では、宿泊者名簿の保存が義務づけられています。

オーナーチェンジの際には、過去の名簿をどう取り扱うか、個人情報保護の観点も踏まえて適切に引き継ぐ必要があります。

また、名簿の管理方法（紙・クラウドなど）も事前に確認しておきましょう。

民泊オーナーチェンジ時によくあるトラブルと対策

民泊オーナーチェンジでは、法的な手続きや関係者との調整が多いため、予期せぬトラブルが発生することもあります。

特に、行政や管理会社との連携不足、引き継ぎ不備などは、営業停止や収益悪化の原因になります。

よくある失敗例とその対策を事前に知っておくことで、スムーズなオーナーチェンジが実現できます。

行政手続きの遅延で営業停止になる

名義変更や再届出が間に合わず、民泊営業が一時停止してしまうケースがあります。

特に自治体によっては、審査に数週間以上かかることもあるため、事前のスケジュール管理が重要です。

引き継ぎ前後で営業が途切れないよう、早めに行政と相談しておきましょう。

管理会社との連携不足による運営トラブル

清掃や鍵管理などを担っている管理会社に対して、引き継ぎが不十分だったことで、チェックインミスや清掃漏れが起きることがあります。

契約書や業務内容の詳細を確認し、引き継ぎ当日に混乱が起きないようスムーズな連絡体制を整えておくことが必要です。

宿泊者のクレームが新オーナーにくる

以前の運営体制に問題があった場合でも、そのクレームや悪印象が新オーナーに引き継がれることがあります。

特に連絡先や対応窓口がそのままの場合、予約者が混乱する可能性も。

引き継ぎ後は、対応責任の所在やサポート体制をしっかり明記しておきましょう。

予約サイトの評価がリセットされる

Airbnbなどでは、アカウントを変更するとレビューや実績がリセットされることがあります。

これは検索順位や予約率に大きく影響するため、評価の維持はとても重要です。

可能であれば、既存アカウントの引き継ぎや共同運用を検討し、レビュー資産を無駄にしないよう対策しましょう。

民泊オーナーチェンジを成功させるポイント

民泊オーナーチェンジは、不動産の売買だけでなく、許認可・契約・清掃・運営体制など幅広い引き継ぎが必要です。

スムーズに移行するには、事前の準備と専門家の協力が欠かせません。

以下のポイントを押さえることで、トラブルを避けながら成功に導けます。

プロ（行政書士・不動産業者）への相談

民泊の許認可や契約手続きは、専門的で複雑なため、行政書士や民泊に詳しい不動産業者に相談するのが安心です。

特に転貸型の場合、貸主との交渉や契約条件の変更が必要になるため、法的サポートが欠かせません。

事前に無料相談を利用するのもおすすめです。

スケジュール管理と引継ぎチェックリスト作成

名義変更・予約サイトの対応・業者契約など、やることが多いため、事前に「引継ぎチェックリスト」を作成しておくのが効果的です。

また、自治体の審査期間を考慮して、逆算スケジュールで余裕をもって進めることも重要です。

買い手・売り手の双方が同じ時間軸で動けるよう、可視化されたスケジュールがトラブル防止につながります。

買主・売主・業者間の情報共有を徹底する

清掃業者、鍵の管理方法、チェックインマニュアルなど、現場に関わる情報をすべて共有することで、引き継ぎ後の混乱を避けられます。

転貸型の場合は、貸主や管理会社との情報共有も忘れずに。

「伝えたつもり」がトラブルの原因になるので、文書やクラウドで明確に共有しておきましょう。

M&A仲介業者を活用して高値売却・トラブル回避

民泊事業の売却は、不動産だけでなく「収益モデルの譲渡」にも関わるため、M&A仲介会社の活用が有効です。

集客実績や稼働率など、事業の価値を正しく評価してくれるため、高値売却やトラブルのリスク回避につながります。

近年では「民泊専門のM&A仲介」も登場しており、初心者にも安心です。

民泊オーナーチェンジに関するよくある質問（FAQ）

まとめ｜民泊オーナーチェンジを成功させるために

民泊オーナーチェンジは、単なる不動産の売買ではなく、民泊という事業そのものを引き継ぐ重要なプロセスです。

所有型・転貸型どちらにおいても、法的な届出・契約・運営体制・レビュー・予約など、細かい引き継ぎ項目が多くあります。

失敗を防ぐには、専門家の協力を得ながら、計画的かつ丁寧に進めることが重要です。

本記事を参考に、実務やリスクをしっかり把握し、スムーズなオーナーチェンジを成功させてください。