マンション売却の流れを徹底解説！査定や契約などを把握するための下準備が大切！？

マンションを売却するときには、マンションを売却するための流れを知っておく必要があります。

マンションの売却の流れを知っておくことにより、売却価格が変わったり売却できる早さが変わってしまうことがあるからです。

本記事では、マンション売却を検討している方のためにマンション売却の流れを徹底解説します。

解説する主な内容は次の項目です。

本記事を読み終わったときには、マンション売却の流れを理解し、実際にマンション売却するときにはスムーズに進めることができるようになっていることでしょう。

マンション売却のおおまかな流れ

マンション売却の流れには多くの項目がありますが、おおまかに4つパートに分けることができます。

マンション売却の流れを分けた4つのパートは次のとおりです。

• マンション売却するときの下準備
• 不動産会社へマンション売却活動を依頼
• マンション売却活動から不動産売買契約
• マンション引き渡しから確定申告

ここからは各パートの詳細を紹介していきます。

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マンション売却でもっとも重要な下準備

マンションをスムーズに売却するときには、準備をしっかりと行うことが重要です。

売却の準備をしっかりと行っているかどうかで、売却の価格や売却の速度が変わってくることもあります。

マンション売却をどのように進めていくのか方針を決めていくには、さまざまな情報を入手することが大切です。

特にマンション売却相場と売却に必要な諸費用を把握することが重要です。

ここからはマンション売却相場を把握する方法やマンション売却に必要な諸費用を紹介していきます。

マンションの売却相場を把握する

マンションの売却前に下準備として、マンションの売却相場を確認します。

マンションの売却価格は不動産仲介会社に査定してもらい教えてもらうものですが、なかには仕事をもらいたいだけに高値査定をするような不動産仲介会社があります。

そのような悪質な不動産仲介会社の高値査定に惑わされないよう、事前にマンションの売却相場を確認するわけです。

マンションの売却相場を把握する方法でもっとも簡単なのは、インターネットサイトで売却相場を確認する方法です。

確認するインターネットサイトは「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」です。

どちらのインターネットサイトも国土交通省か国土交通省が指定する機構が運営するサイトのため安心して利用することができます。

両サイトには今まで成約したマンションの成約価格が掲載されています。

そのため、両サイトで所有しているマンションと似ている成約したマンションを探し出し、成約価格を見ることで売却相場を確認することができます。

マンションの売却に必要な諸費用を把握する

マンションを売却するときには多くの諸費用がかかります。

必要な諸費用を知ることにより、マンションを売却したときの手取り金額を知ることができます。

マンション売却にかかる諸費用は次のとおりです。

費用・税金の名称	内容
仲介手数料	不動産会社への報酬。計算式：売買代金 × 3% + 6万円（売買代金400万円を超える場合）
印紙税（収入印紙代）	印紙税法に定める課税文書の作成時に課税。不動産売買契約書や一定条件を満たした合意書など
司法書士報酬	司法書士への報酬。
登録免許税	抵当権抹消登記や相続登記など登記を行うときに課税される。
住宅ローンの一括返済費用	住宅ローンを一括返済したときの金融機関への手数料。金融機関により金額が異なる。
引っ越し費用	移転先や運搬量により金額が異なる。
譲渡所得税	マンションを売却したときに売却益（譲渡所得）が発生すると課税される。

これらの費用は、だいたいマンションの売却金額の5%～7%と言われています。

譲渡所得税だけは、売却する人の状況や売却するマンションによりゼロ円だったり、数百万円だったりするため算入していません。

譲渡所得税に関しては、査定をお願いする不動産仲介会社にどのくらい課税されるのか確認しましょう。

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不動産会社へマンション売却活動を依頼

所有しているマンションの売却相場を把握した後に、不動産会社へ査定を依頼し査定額に納得できたらマンションの売却活動を依頼します。

ここからは不動産会社へ査定を依頼し、売却活動を依頼するまでの流れを紹介していきます。

不動産会社へマンションの査定依頼をする

不動産会社へ査定依頼をするときには、2種類の査定方法を選択することができます。

この2種類の査定方法とは「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」です。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の特徴は次のとおりです。

	【机上査定（簡易査定）】	【訪問査定】
具体的な査定の仕方	登記簿謄本やマンションパンフレットなど書類だけを利用して査定をする	登記簿謄本やマンションパンフレットなどの書類だけでなく法的調査などもおこなう
査定額の正確さ	普通	高い
売出価格として利用可能か	売出価格は室内・設備の状況を考慮して決定する必要があるため利用不可	査定の精度が高いためそのまま利用可能
依頼費用	無料	無料

上記のように机上査定（簡易査定）と訪問査定は査定方法が異なり、売却活動を開始する前には訪問査定をおこないます。

訪問査定で算出された査定額をもとにマンションを売りに出すときの価格を決定します。

売り出し価格は必ずしも査定額と同額にする必要はなく、不動産会社と打ち合わせをしたうえで売り出し価格を決めます。

不動産会社へ売却活動依頼をする

不動産会社に査定を依頼し納得できる査定額だった場合、その後、不動産会社に売却活動を依頼する契約を締結します。

この不動産会社に売却活動を依頼する契約のことを媒介契約と言います。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約方式があります。

媒介契約の各契約方式には違いがあるため、違いを把握して不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。

各契約方式による違いは次のとおりです。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼可能な会社数	1社のみ	1社のみ	複数社
依頼主への報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
レインズへの登録義務	5営業日以内（媒介契約締結から）	7営業日以内（媒介契約締結から）	なし
自己発見取引	不可	可	可

専属専任媒介契約や専任媒介契約には売主への報告義務があるため、マンション売却のときは専属か専任の媒介契約を締結するのをおすすめします。

一般媒介契約では売主への報告義務がないため、不動産会社がどのような販売活動をしているのか把握することができません。

マンションの売却が上手くいかないときには販売価格の変更などをおこないますが、販売活動の状況が良く分からないとどのくらい価格を変更したらよいのか見当がつかなくなります。

マンション売却活動から不動産売買契約

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動が始まります。

販売活動が開始すると売却依頼したマンションが広告に掲載されたり、不動産会社に登録している不動産購入検討者に紹介されたりします。

その結果、不動産購入検討者がマンションの室内を見たいということになったときには、マンションの内見の予約が入ります。

内見は不動産購入検討者にとって重要なイベントのため、売主は内見の準備をすることがマンション売却をスムーズに進めるかどうかを左右します。

内見のための準備と内見の対応

内見の予約が入ったときには、内見の準備をします。

内見のときに準備するのは、室内を清掃することと室内の荷物を整理整頓することです。

室内をキレイにしておくことで、室内の見た目を改善します。

もし清掃や整理整頓だけでは室内がキレイにならない場合は、マンションを売りに出すときにハウスクリーニングをすることをおすすめします。

簡易なハウスクリーニングであれば、マンション1室5万円～10万円でおこなうことができます。

また、不動産購入検討者が実際に内見に来たときの対応は、不動産会社の担当者に任せましょう。

不動産購入検討者に対して色々とマンションの良さをアピールしたくなるところですが、余計な一言を言ってしまいがちのため、自身で接客するのは避けましょう。

なお、いくら室内が汚い状態だとしてもリフォームまでおこなうことはおすすめしません。

買主は自分の好きなようにリフォームをしたいと考えていたりするため、リフォームすることがマイナスに働くことがあります。

売買条件の交渉

不動産購入検討者が内見後、マンションの購入を決断すると「不動産購入申込書」という書類で購入の意思表示をしてきます。

この不動産購入申込書には、購入したい金額や売買契約締結日、引き渡し日などが記載されています。

不動産売買はほとんどのケースで値段交渉が入りますが、実際に値段交渉を入れられるのはこのタイミングです。

不動産購入検討者が示した購入金額や契約条件に納得でき、条件が折り合ったときには不動産売買契約に進みます。

不動産売買契約を締結

不動産売買の契約条件が折り合ったら、不動産売買契約を締結します。

不動産売買契約を締結するときに始めて売却に関する費用が発生します。

不動産売買契約時に発生する費用は次のとおりです。

• 収入印紙代（印紙税）
• 仲介手数料（不動産売買契約時と引き渡し時に半額ずつ払うことが多い）

また、不動産売買契約時には持参しなければならない書類があります。

不動産売買契約時に持参する書類は次のとおりです。

• 権利証や登記原因証明情報（確認するため）
• 身分証明書（運転免許証など）
• マンション関係書類（管理規約・使用細則、修繕計画など）
• 建築確認や検査済証（写しで可）
• 固定資産税納税通知書

身分証明書以外はなくても不動産売買自体はおこなうことができます。

紛失しているときなどは、あらかじめ不動産会社の担当者に伝えましょう。

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マンション引き渡しから確定申告

不動産売買契約が終了したら、マンションからの引っ越しなどをおこなってから不動産を引き渡しします。

また、引き渡しをしたら不動産売買が終了するわけではなく、確定申告までしたら不動産売買は完了となります。

マンションの引き渡し準備

不動産売買契約が終了したらマンションの引き渡し準備に入ります。

引き渡し準備でおこなうことは、次のとおりです。

• 引っ越しをおこなう
• 引っ越し後には室内を軽く清掃する
• 住宅ローンが残っている場合は住宅ローン全額返済手続き

これらの準備が完了したら不動産の引き渡しをおこないます。

不動産の引き渡しでは必要なものが多くあるため、あらかじめ引き渡しに必要な書類を集めておきましょう。

不動産の引き渡しのときに必要なものは、次のとおりです。

• 権利証や登記原因証明情報
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 実印
• 身分証明書（運転免許証など）
• 登記費用（売渡証書作成費用や抵当権抹消費用）
• 仲介手数料

確定申告をする

引き渡しをおこなって不動産売買は終了と思われている方がいますが、マンションを売却して譲渡所得が出た方は確定申告までしなければなりません。

譲渡所得とは、不動産などを売却したときに生じた所得のことを言います。

譲渡所得が生じたかどうか計算する方法は次のとおりです。

計算式で計算し譲渡所得が生じている場合は、確定申告をしたうえで譲渡所得税を納税する必要があります。

ただし、譲渡所得税には居住用3,000万円特別控除など減税制度が設けられているため、利用できる減税制度があれば活用しましょう。

譲渡所得税の関連は内容が複雑なため、不動産会社に譲渡所得が生じていないか、特別控除など利用できないかを確認しておくことが大切です。

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マンション売却のときに注意すべきポイント

マンション売却の流れを解説してきましたが、売却の流れの中には注意をしなければならないことがあります。

ここからは、マンション売却の流れの中で注意すべきポイントを3つ紹介していきます。

囲い込みをする不動産会社には依頼しない

マンション売却の流れの中の注意点の1つ目は「囲い込みをする不動産会社には依頼しない」ことです。

囲い込みとは、専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結した不動産会社が、依頼を受けたマンションの情報を他の不動産会社に渡さない行為のことを言います。

不動産会社は囲い込みをすることにより、他の不動産会社から買主を紹介されることがなくなります。

そうすると、囲い込みをした不動産会社は売主と買主から仲介手数料を取得することができます。

売主と買主から仲介手数料を取得することを両手手数料と言います。

この両手手数料を取得したいがために、他の不動産会社に売却中のマンションの情報を提供しなくなる会社があります。

囲い込みをされると買主の数が減り、成約するまでに時間がかかってしまうことがあります。

売買契約書の内容はしっかり理解するまで確認する

マンション売却の流れの中の注意点の2つ目は「売買契約書の内容をしっかり理解するまで確認する」ことです。

不動産売買契約書は売主と買主での取り決めを文書化したものです。

この取り決めには契約解除や違約金の設定、期日などが含まれます。

そのため、内容を分からないまま契約してしまうと、思いもよらないことで契約を解除されたり、違約金を支払ったりすることが起きてしまいます。

このようなことを防止するためには、不動産売買契約書の内容を理解できるまで確認することが大切です。

どんな小さな疑問でも不動産売買契約締結前に、不動産会社にどのような内容なのか確認しましょう。

売買契約後に住宅ローン全額返済の手続きをする

マンション売却の流れの中の注意点の3つ目は「売買契約後に住宅ローン全額返済の手続きをする」ことです。

住宅ローン全額返済手続きは金融機関によって2週間～3週間程度かかります。

そのため、引き渡し日から2週間～3週間前に金融機関に対して、住宅ローン全額返済手続きをしておかなければなりません。

この手続きを忘れてしまうと、引き渡しをおこなうことができなくなるため注意が必要です。

また、住宅ローンを全額返済するときには、手数料がかかるケースがあります。

そのため、住宅ローンを借りている金融機関に、全額返済の手数料がかかるのかも確認しておきましょう。

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マンション売却の流れに関してよくある質問

マンションを売却するときの流れには、やらないといけないことが多く、そのことに関してよく質問が出ます。

ここからは、マンション売却の流れに関してよくある質問に回答していきます。

マンションを売却するときには消費税を納税する必要はあるの？

マンションを売却するときには、基本的に消費税は納税しません。

マンションを売却時に消費税が課税されるのは、法人や個人事業主の消費税課税業者だけです。

そのため、個人所有のマンションを売却するときには消費税は課税されません。

マンション売却のときに使っていた家具は残していっていいの？

マンションを売却したときに使っていた家具を残してよいかは、不動産売買契約書の内容によって異なります。

家具を残していくときには不動産売買契約書に明記します。

家具を残しておくことが明記されていなければ、家具など残存物はすべて撤去して引き渡しをおこなわなければなりません。

マンション売却をするのに良いタイミングはあるの？

3月がマンション売却に良いタイミングと言われています。

3月は新年度である4月に向けて駆け込み需要がある時期です。

ただし、3月からマンションを売り出していてはこのタイミングに間に合わないため、早めにマンションを売りに出す必要があります。

3月にマンションを売却しようとすると、次のようなスケジュールにするのが望ましいでしょう。

• 9月：査定
• 10月：売り出し開始
• 2月：４ヶ月の販売期間
• 3月：不動産売買契約締結
• 4月：引き渡し

このように9月ごろまでには査定を受ける必要があります。

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マンション売却の流れのポイントまとめ

マンションを売却するときの流れは大きく分けて4つのパートがあります。

このパートにはどのような項目があるのかを知っておくことにより、マンションの売却がスムーズに進みます。

また、マンションを売却するときには注意しなければならないこともあります。

特に囲い込みをする不動産会社、不動産売買契約書の内容の把握、売買契約後の住宅ローン全額返済手続きについては注意が必要です。

このようにマンションを売却するときには、多くの項目があったり注意しなければならないことがあるため、信頼できる不動産会社に売却を依頼し相談をしながら進めていきましょう。

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