リースバックに必要な手数料は?必要な費用と安くする方法を解説

リースバックを利用する場合、自宅の売却と賃貸借契約にはいくら手数料がかかるのでしょうか。リースバックで自宅を売却すると、売却価格から経費を引いた売却益が手元に残ります。

自宅を売却して資金調達をするリースバックを利用する際は、売却にかかる経費を把握し、売却益を正しく計算しなくてはいけません。

本記事ではリースバックに必要な手数料について詳しく解説し、売却益を最大にするための費用を抑える方法をお伝えします。

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リースバックでは売買・賃貸借の手数料の両方がかかる

リースバックを利用する際は、自宅の売却時と賃貸借契約締結時の両方で手数料がかかります。
この費用構造を理解することで、リースバックをより有効に活用できます。詳しく見ていきましょう。

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リースバックは売却と賃貸借を両方行う

リースバックでは自宅の売却に伴い以下の手数料が必要です。

さらに、リースバックでは売却後の賃貸借契約を結ぶので、その費用がかかります。

後述しますが、これらの手数料がすべて発生するわけではなく、ケースによっては一部の費用が不要になることもあります。

不動産売買の仲介手数料

リースバックを利用する際は、自宅の売却時に仲介手数料が必要です。不動産の売買の仲介手数料には宅地建物取引業法で上限が定められており、以下の通りです。

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【宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限】

取引物件価格	仲介手数料の上限
200万円以下	取引物件価格×5.5%
200万円〜400万円以下	取引物件価格×4.4%
400万円超	取引物件価格×3.3%＋6.6万円

たとえば、自宅を3,000万円で売却したときの仲介手数料の上限は以下の通りです。

このように、不動産の仲介手数料はかなり高額になりますが、最近では仲介手数料を割引するサービスも増えており、リースバックを選ぶ際にはこの点も考慮すると良いでしょう。

賃貸借の仲介手数料

リースバックで自宅不動産を売却後、賃貸借契約を結ぶ際にも仲介手数料がかかる場合があります。

賃貸借の仲介手数料も宅地建物取引業法で上限が決まっていて、賃貸借の仲介手数料の上限は賃料の1カ月分です。

なお、リースバックでは買取や家賃から利益を得られるので、物件の売買と賃貸借による仲介手数料を無料にする場合があります。

リースバックに必要な手数料・費用

リースバックには売却時にかかる手数料と賃貸借契約時にかかる手数料があります。

ただし、リースバックに伴う買取価格の査定費用は無料であるため、査定時に余計な費用が発生しない点はメリットです。

必要な手数料・費用

リースバックは一般的な不動産の売却や賃貸借と同じように諸費用がかかります。

費用の主な支払先は、税務署や法務局、司法書士、物件の買主などです。

リースバックにかかる費用	リースバックで不要になる費用
（売却） ・印紙税 （1,000万〜5,000万円の契約書で2万円の印紙税を買主と折半） ・抵当権抹消 （司法書士と登録免許税で約2万円） ・仲介手数料 （売却額400万円以上で売価の3.3％＋6.6万円が上限） ・譲渡所得税 （売価ー経費ー特別控除）✕所有年数による税率） （賃貸借） ・仲介手数料（家賃✕1カ月が上限）  ・敷金、礼金（家賃✕0～2程度） ・家賃保証料（家賃✕0.6＋年額1万円程度） ・家財保険料（4,500～6,000円）	・住宅ローンの残債（清算できれば） ・管理費、修繕積立（新所有者が負担） ・固定資産税（新所有者が負担） ・引っ越し費用

なお、リースバックは物件の買取価格や賃貸料の査定費用は無料です。

リースバックで不要になる手数料・費用

リースバックで持ち家を売却することで、今までかかっていた費用で不要になるものがあります。

家を所有しているためにかかっていた費用は、リースバックで所有権を手放すことで支払う必要がなくなります。

また、住宅ローンがある場合も、リースバックで取得した売却益で一括返済が可能です。ただし、売却益で住宅ローンの残債を清算できなければ、ローンの借り換えをする必要があり、新たなローンで返済を続けなくてはいけません。

不動産会社が買主・貸主の場合は手数料が発生しない

リースバックを利用する際、仲介を投資家に依頼するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は仲介手数料が発生しません。

リースバックを不動産会社に依頼すると仲介手数料が無料になる理由は、買主であり貸主である不動産会社は買い取った不動産から賃料を得られるため、仲介手数料以上の収益が見込めるからです。

不動産会社は買い取った物件を売主に貸し出すことで、入居者の募集をしなくてもすぐに家賃を得られます。また、買い取った物件を将来的に売却して、利益をだすこともできるのです。このことから、不動産会社にリースバックを依頼した場合は、仲介手数料がかからなくなります。

ただし、直接買取の場合でも、事務手数料が別途発生することがあるため、この点を確認しておくことが重要です。

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注意！仲介手数料無料をうたい文句に集客している会社も

リースバックを取り扱う不動産会社の中にはサービスや広告、キャンペーンの一環として仲介手数料を無料にすることをうたっている会社があります。

しかし、どの費用が無料になるのか、査定を受けるときにしっかり確認しなければいけません。

前述のように、事務手数料やその他の費用が別途発生する場合もあるため、「無料」の言葉に惑わされず、慎重に確認しましょう。

さまざまな工夫で諸費用を安くできる

リースバックはさまざまな工夫で諸費用を安くできます。

抵当権の抹消登記を自分で行う

ローンが残っている自宅をリースバックする場合、抵当権の抹消登記をしなくてはいけません。
抵当権の抹消登記は、自分でも行えます。

不動産の抹消登記を個人で行う場合、登録免許税が不動産1件につき1,000円かかるので、土地と建物で2,000円で済ませられます。

司法書士に依頼すると2万円ほどかかります。

譲渡所得税の軽減をはかる

自宅を売却するためにかかった費用の経費計上を行い、譲渡所得税の軽減をはかります。

自宅を売却する費用に相当するのは以下の通りです。

売却価格から経費を控除することで譲渡所得税を少なくできます。

また自宅を売却したときに適用される特例には以下のものがあります。

自宅を譲渡した場合は、売却価格に3,000万円を控除して所得税が計算されます。

また、所有期間が10年以上のマイホームは、20.315%の税率が6,000万円の部分まで14.21%の軽減税率が適用されます。ちなみに、所有期間が5年以下の譲渡所得税の税率は39.63%です。
控除や税率の特例をフル活用して、売却益を最大化しましょう。

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買取価格を低くして家賃を安く設定する

リースバックで買い取られる物件は投資目的で運用されるため、買取価格に8〜12％の利回りで家賃を設定します。そのため、買取価格を安くすれば、家賃を低く抑えられます。

買取による資金調達を重視するのか、家賃をなるべく安くすることを重視するのか、リースバックを利用する目的を明確にして検討しましょう。譲渡所得税の仕組みについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

▶マンション売却時の税金、〇〇円もかかるの！？計算方法と控除を徹底解説！

リースバックの手数料に関するまとめ

リースバックの利用を検討するなら、自宅の売却価格から引かれる手数料がいくらなのかをしっかりつかんでおくと安心です。

売却益は、売却価格から手数料や諸費用を差し引いた金額であり、これを正確に理解することで、資金計画を立てやすくなります。

さらに、リースバックでは自宅の所有権がなくなるため、かからなくなる費用とこれから発生する家賃を計算して、今後の住居費がどれくらい必要なのかも計算しなくてはいけません。

自分にとって最もよい選択をするために、売却益と住居費の把握をしっかり行いましょう。

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