査定は区分マンションをスムーズになるべく高く売却するための重要なプロセスです。
訪問査定では不動産会社の担当者が物件の売却価格を算出するために、いくつかのポイントを目視で確認します。どこがどのような理由で査定に反映されるのか事前に知っておくことは、納得のいく査定額を導き出すことにつながります。そのためには、査定額が決まる仕組みを理解しなくてはいけません。
この記事では査定の知識や手順をわかりやすく解説し、理想のマンション売却をお手伝いをします。
机上査定と訪問査定の違いはなんですか？
机上査定はマンションの住所や間取り、築年数などのデータを元に査定額を算出する方法で、訪問査定は不動産会社の担当者が物件を目視で確認して査定する方法です。
机上査定のメリットとデメリットはなんですか？
机上査定のメリットはデータをサイトに入力するだけで短期間で手軽に査定額がわかることです。デメリットは劣化状況や周辺環境など固有の条件が反映されないため査定額の精度が低いことです。
訪問査定のメリットとデメリットはなんですか？
訪問査定のメリットは不動産会社の担当者が物件の確認や所有者にヒアリングを行うので精度の高い査定ができることです。デメリット査定結果が出るまでに1週間程度の時間がかかることです。
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区分マンションの2つの査定方法
区分マンションがいくらで売れるのか知るための査定方法は2つあります。
- 机上査定：住所や間取り、築年数などの基本データをもとにおおよその価格を算出
- 訪問査定：実際に不動産査定の専門家が物件を確認して価格を算出
机上査定と訪問査定では精度や利用のタイミングが異なるため、違いをよく理解してから査定依頼をしなくてはいけません。
机上査定と訪問査定の内容についてより詳しく知るために、以下の記事を参考にしてください。
suumoの一括査定は本当に便利？売却を成功させるカギは〇〇だ！
区分マンションの査定額を決める3つの方法
区分マンションの査定額を決める方法には以下の3つの方法があります。
- 取引事例比較法
- 収益還元法
- 原価法
物件の種類や利用目的によって査定額を算出する方法が変わります。
取引事例比較法
居住用マンションの査定には、主に取引事例比較法を用います。取引事例比較法では実際に取引された類似物件の価格をもとに査定額を算出します。
取引事例比較法では以下の手続きで物件の査定額を算出します。
- 類似物件の取引事例を収集
- 個別の事情や時期による価格の変動を補正
- 立地などの地域要因や物件の個別要因を補正
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類似物件の取引事例を収集
取引事例比較法で収集する事例は、投機目的で売買されたものは排除します。
取引事例を収集する際は、近隣地域や少し離れていても類似した点を持つ同一需給圏で取引された事例をいくつか選択します。
個別の事情や時期による価格の変動を補正
取引事例の中には「借金返済のために市場価格より安くても早く売りたかった」などの個別の事情や時期による価格変動によるズレが生じるため、そのような取引価格は補正します。
立地などの地域要因や物件の個別要因を補正
「スーパーが近くにある」「築年数が新しい」などの物件の査定に影響を与える立地や個別の要因を補正して査定に使用する比準価格を求めます。
取引事例比較法ではこのような方法で収集した取引事例を比較して、査定額を計算します。
収益還元法
家賃収入を目的としたマンションの査定は、収益還元法で算出します。収益還元法は将来的な家賃収入による利益からマンションの価値を導き出す方法です。
収益還元法には2種類のマンション価格を算定する方法があります。
- 直接還元法
- DCF法
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直接還元法
直接還元法は1年間に得られる予想利益からマンションの価格を計算する方法です。
家賃収入÷還元利回り＝収益価格（不動産価格）
（このときの還元利回りは類似物件から算出します。）
DCF法
DCF法は一定期間のマンションの収益価格とマンションの売却価格の合計金額を、現在価値に割引し算出します。
原価法
比較する類似物件がない場合は、原価法で算出します。原価法は査定する物件を取り壊して同じ物件を立てたときの原価を計算し、経過年数に応じて金額を差し引いて導き出す方法です。
原価法は主に中古戸建て物件の建物部分を査定する際に用いる方法です。
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区分マンションと一棟マンションの査定における相違点
区分マンションも一棟マンションも査定を受ける際は、机上査定と訪問査定を受け査定額を算出します。その後、不動産会社と媒介契約を結び売却活動をすることは同じです。
区分マンションと一棟マンションの売却で違う点は、区分マンションは購入者の多くは居住目的で、一棟マンションの購入者は投資目的であることです。
一棟マンションは高額なため長い期間買い手がつかない場合がありますが、区分マンションの場合は不動産会社と媒介契約を結んでから3カ月から6カ月で売却できる場合が多いです。
区分マンションの訪問査定の流れ4ステップ
区分マンションの訪問査定の流れは以下の4つのステップで行われます。
- 査定依頼
- 訪問日時を決定
- 不動産会社による現地調査
- 査定結果の報告
①査定依頼
訪問査定の依頼は机上査定を受けた不動産会社の中から、査定額の根拠に納得のいく会社を選びましょう。査定額の比較や媒介契約を結ぶ不動産会社を見定めるため、訪問査定は3社以上受けておくと安心です。マンションを売却をする人のほとんどが、3社以上の訪問査定を受けています。
②訪問日時を決定
訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と訪問日時をすり合わせます。不動産会社の訪問査定の所要時間は1時間が目安です。
訪問査定は登記謄本や公図、登記済権利書などがあるとスムーズに行えるので事前に準備をしておく必要があります。書類をそろえるための時間として1〜2週間ほど見ておくとよいでしょう。
③不動産会社による現地調査
不動産会社の現地調査では、データだけではわからない部屋の痛み具合や設備の不具合の有無などを確認します。
さらに、居住者からリフォーム歴や騒音などの周辺環境の聞き取りを行い査定結果に反映させます。訪問査定ではマンション売却のプロにわからないこと直接質問できるチャンスなので、事前に疑問点ををまとめておくとよいでしょう。
④査定結果の報告
訪問査定から1週間ほどで査定結果がでます。
不動産会社から査定結果をもらったら、必ず査定額の根拠を聞いてください。査定額の根拠が納得いかない場合は、その会社と媒介契約を結ぶのは避けるべきです。不動産会社の中には査定額を高くして媒介契約をとろうとする会社があるため、根拠の乏しい高額な査定額に惑わされてはいけません。
マンションの媒介契約を結ぶ際は、どのような販売戦略を考えているのかも確認して検討するとよいでしょう。
区分マンションの査定で見るポイント①物件状況
不動産会社の担当が区分マンションの訪問査定で物件の状況を見るポイントは以下の7つです。
- 築年数
- 日当たり
- 眺望
- 間取り
- 設備
- 内観
- 共用部分
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築年数
区分マンションの築年数は査定額に影響します。年数が経過するごとに価値は下落するのです。区分マンションの価格は一般的に1年目から20年目までは急激に下落し、21年目以降は値下がりが緩やかに変化します。
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日当たり
日当たりの悪い区分マンションは需要が少ないため、査定額は低くなってしまいます。類似物件で比較した場合、日当たりの悪い区分マンションは日当たりのよい区分マンションに比べ査定額が15〜20％ほど下がってしまうといわれています。
眺望
眺望のよい区分マンションは人気が高く、査定額はアップします。窓からの景色は住む人の満足度に大きな影響を与えます。
間取り
区分マンションの間取りで、一番売れやすいのは3LDKです。需要のある間取りであるかは査定額に反映されます。一般的に区分マンションの2LDK、3LDKは買い手がつきやすく査定額が高い傾向です。
設備
区分マンションの訪問査定でキッチンや風呂場などの水回りの設備は入念にチェックされます。設備に不具合がある場合は査定額は下がります。
逆に、設備の劣化が少なかったり、高級システムキッチンなどが備え付けてあったりする場合は、査定額がアップする可能性があります。
内観
区分マンションの内観は査定額の評価に作用します。部屋の痛み具合やリフォームの有無などの理由で査定価格は大きく変化します。
とはいえ、区分マンションを高値で売却するためにリフォームをしたとしても、費用を回収できない場合も考えられるので、売却を理由に内観に手をくわえるのは慎重に行う必要があるでしょう。
共用部分
区分マンションの共用部分は査定価格に影響を与える要因です。訪問査定ではエントランスやエレベーターなどの共用部分の劣化具合も確認しています。
また、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ、宅配ボックスや24時間ゴミ出しスペースなどは査定額をアップさせます。
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区分マンションの査定で見るポイント②立地条件
区分マンションの訪問査定で確認する立地条件のポイントは以下の2つです。
- 利便性
- 周辺環境
利便性
「駅から近い」「周辺に商業施設があり買い物がしやすい」などの利便性への評価は、区分マンションの査定においてポジティブにはたらきます。訪問査定時に不動産会社の担当者から利便性についてヒアリングを受けるので、プラス要因は積極的にアピールしてください。
周辺環境
区分マンションの訪問査定では、周辺環境について不動産会社の担当者からヒアリングを受けます。
騒音や振動、近隣トラブルがある場合は査定額にマイナスです。このようなマイナス面は、マンションを売却する際に買主に告知する義務があります。
マイナス面を隠して売却した場合、告知義務違反で買主から損害賠償金を請求されてしまうこともあります。売却後のトラブルを避けるためにも、ヒアリングには真摯に答えましょう。
区分マンションの査定で見るポイント③管理状況
区分マンションの訪問査定で、不動産会社の担当者が管理状況について見るポイントは以下の3点です。
- 維持管理状況
- 管理費や修繕費などの費用
- 耐震性
維持管理状況
管理体制のよい物件は査定額が上がります。外観や共用部分の経年劣化による修繕をしっかり行っているマンションは、見た目がよく査定額がアップします。
維持管理がきちんとできているマンションは財政状況がよい場合が多く、長期にわたり安心して住める印象を与えます。
管理費や修繕費などの費用
管理費や修繕費にあてる修繕積立金は、毎月かかる必要経費です。管理費や修繕積立金が適正な金額でないと生活を圧迫してしまう可能性があるため、この部分も訪問査定ではしっかり確認します。
耐震性
マンションの耐震性は1〜３までの耐震等級で表されます。
- 耐震等級1：100年に1度といった極めてまれに発生する地震でも倒壊しないレベル（建築基準法レベル）
- 耐震等級2：建築基準法の1.25倍の耐震強度レベル
- 耐震等級3：建築基準法の1.5倍の耐震強度レベル
訪問査定では耐震性の等級を確認し、高いほど査定額はアップします。
区分マンションの査定前にしておく準備
区分マンションの査定前にしておく準備には以下の3つがあります。
- 区分マンションの物件情報整理
- 区分マンションの清掃
- 区分マンションの相場を自分で確認
区分マンションの物件情報整理
訪問査定では物件の情報を正確に不動産会社の担当者に伝えなければいけません。そのため、事前に準備しておく書類があります。
訪問査定で必要な書類には以下のものがあります。
| 登記簿謄本 | 法務局で入手可能 |
| 売買契約書・重要事項説明書 | 手元にない場合は不動産会社に確認 |
| マンションの管理費や修繕積立金、維持費がわかる書類 | 支払額が記載されている書類 |
| 管理組合規約・大規模修繕工事計画 | 共用部分の利用規約・劣化を修繕するための長期的な工事計画 |
| 修繕・リフォームなどの契約書 | マンションの専有部分の修繕やリフォームを行っている場合は用意 |
| ローン残高証明書・ローン返済予定表 | 年末時点でのローン残高を証明する書類 |
| 本人確認書類 | マイナンバーカードや免許証など |
また、訪問査定ではマンション所有者しかわからない、不具合や周辺状況についてヒアリングを受けるのでプラス面とマイナス面の両方をまとめておきましょう。
区分マンションの清掃
不動産会社の担当者は家具などがおいてあっても、部屋の間取りをイメージできるので査定に支障はありません。
しかし、部屋が散らかった状態で査定を受けると、印象が悪く査定額のダウンにつながります。区分マンションの訪問査定を受ける前には、清掃を行い室内の印象をよくしましょう。
また、実際にマンションを売り出すと購入希望者の内覧を受けるので、その時は室内をきれいに整えておかなくては希望の価格で売却するチャンスを逃してしまいます。マンションの売り出しまでに清掃は必須なので、訪問査定を受ける段階から部屋の片付けをしておくことをおすすめします。
区分マンションの相場を自分で確認
訪問査定を受ける前に自分の区分マンションの相場がいくらなのか調べておくとよいでしょう。
マンションの相場は、suumoとレインズマーケットインフォメーションの各ウェブサイトで類似物件の価格を確認できます。suumoは現在売りに出されている物件の価格、レインズマーケットインフォメーションは過去に実際に制約した取引価格を見られます。
事前にマンション価格の相場がわかっていれば、不動産会社の査定額をうのみにする危険性を排除でき、提示された査定額の根拠を聞く際も相場観をつかんでいればより的確な質問が可能です。マンション価格の相場を知っておくことは、不動産会社の都合に振り回されずに売却を行うことにつながります。
区分マンションの査定に関するまとめ
区分マンションの訪問査定を受ける前に、必要書類の準備や物件の情報を整理しておけば、精度の高い査定を受けられます。
また、訪問査定は不動産会社の担当者にマンション売約についてわからないことを直接聞けるチャンスなので、事前に疑問点をまとめておくとよいでしょう。
査定は複数の不動産会社に依頼して査定額を比較することで、より精度の高い価格を導き出せます。
さらに、訪問査定は区分マンションの売却を任せる不動産会社を選ぶ品定めの機会でもあるのです。
これらのことを踏まえて区分マンションの査定を受ければ、理想のマンション売却に近づけるでしょう。
査定前に自分のマンション価格の相場を知っておくメリットはなんですか？
査定前に自分のマンション価格の相場を知っておくメリットは、不動産会社にとって都合のよい査定額を提示された場合、それを見抜けることです。不動産会社によっては相場より高い査定額をつけて、媒介契約をとろうと考えているところもあります。事前に価格の相場感があれば、そのような不誠実な不動産会社を見分けられます。
自分でマンション価格の相場を調べるにはどうすればよいですか？
自分でマンション価格の相場を調べるには、suumoやレインズマーケットインフォメーションを利用します。これらのサイトでは、類似物件の現在売りに出されている価格や過去に実際に取引された価格を調べられます。
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