築40年のマンションは売却できる？相場や売るときのコツ、注意点を解説！

築40年のマンションのように築年数が経っている物件は、売却価格の相場が下がって売れにくくなる傾向にありますが、古い物件であっても絶対に売れないわけではありません。

中古マンションでも相場以上の価格で高く売れることがあるので、実際に売却を検討する場合は、おさえるべきポイントや注意点を理解した上で売却手続きを進めることが重要です。

この記事では、築40年のマンションが売却に適している理由や売却価格の相場、売却の方法を解説します。納得のいく価格でマンションを売却するためにも、中古マンション売却におけるポイントを理解した上で不動産会社選びや査定依頼を行うようにしましょう。

中古マンションの築年数別の現状

中古マンション売却に限った話ではありませんが、何か物を売るときには、取引市場における競合対象の数や取引件数など、まずは現状を把握する必要があります。

売りやすいのか売りにくいのか、急いで売却すべきか売り急がないほうが良いのか、現状を正しく把握せずに売却手続きを進めると、相場とかけ離れた安い価格で売却してしまい後悔するようなケースもあるからです。

築40年のマンションの売却を検討するのであれば、まずは中古マンションの築年数別の現状を確認しておきましょう。

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マンション総数に占める築40年以上の割合は約17%

国土交通省のデータによると、2021年末時点でマンションストック総数は685.9万戸、うち築40年以上のマンションは115.6万戸です。築40年以上の物件が占める割合は約17%となっています。

出典：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」

国土交通省の推計結果では、築40年以上のマンションの戸数は2031年末には約2.2倍に、2041年末には約3.7倍になる見込みです。

築40年のマンションは、後述するように買い手からすると「築浅物件より安い」「管理状況を確認してから購入できる」などメリットがあり、一定の需要があるため売却が可能ですが、売りに出される物件数が今後増えれば、競合して売りにくくなる可能性や売却価格の相場が下がる可能性があります。

もちろん、不必要に売り急いだり安すぎる価格で売りに出したりすべきではありませんが、築古物件は築浅物件と比較すると成約率が低く、そもそも売りにくいことも事実です。高度経済成長期に建設されたマンションが老朽化して築40年以上の物件が増えれば、競合対象が増えて今より売りにくくなることも想定されるので、築40年のマンションを売却するなら早めに対応するほうが良いでしょう。

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東京都の中古マンション取引で築40年以上の割合は約1割

たとえば東京都の場合、国土交通省の不動産情報ライブラリによると、2023年第1四半期の中古マンション取引のうち約9%が築40年以上の物件でした。

取引全体で見ると築年数20年以内の物件割合が5割を超えているため、それと比較すると、築40年以上の物件の売却件数は決して多くありません。

しかし見方を変えれば、築40年以上のような古い物件であっても1割を占めています。売却そのものは十分に可能ということです。築浅物件に比べると売れにくいことは事実でも、成約件数の一定割合を占めていることから、中古マンション取引市場においてある程度の需要があるといえます。

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築40年のマンションの売却相場

東京都における中古マンションの売却価格（2023年第1四半期）の平均値は、築年数別に以下のとおりです。

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出典｜国土交通省　不動産情報ライブラリ

東京都の場合、築40年前後の物件では売却価格の相場はおよそ2,700万円です。中古マンションは築年数が経つほど価格が下がる傾向にありますが、築25年や築30年を経過した頃から価格が下げ止まる傾向が見て取れます。

マンションの売却価格は、立地や設備の傷み具合など個別の要素によって決まる部分が大きいため一概に「いくらで売れる」とは言えませんが、2,700万円前後が売却価格の相場となっています。

築40年のマンションが売却に適している理由

築40年のマンションは、建物が建設されてから時間が経っているからこそ買い手にとってメリットがあり、売り手からすると売却しやすい理由があります。買い手の立場から見た場合、築40年のマンションの「物件としての魅力」は主に次の3つです。

• 安くて買い手が購入しやすい
• 管理状況を確認しやすく安心して購入できる
• 立地条件が良い場合がある

それぞれ以下で解説していきます。

安くて買い手が購入しやすい

築40年のマンションは、新築マンションと比較すると価格が下がっているので、安く購入できる点が買い手にとってメリットです。「高い新築マンションだと手が出ないが中古マンションなら買いたい」「古くても良いから安く購入したい」という人にとって、中古マンションの安さは魅力的といえます。

不動産経済研究所によると、2022年の新築マンションの平均価格は全国で5,123万円、首都圏で6,288万円でした。前述のとおり、東京都における築40年のマンションの売却価格の相場は2,700万円ほどなので、新築マンションの半額以下で購入できることは買主にとって大きなメリットといえるでしょう。

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管理状況を確認しやすく安心して購入できる

新築マンションの場合は、マンションがどのように管理されるのか、管理組合がしっかりとしていて管理が行き届くのか、購入時点では不透明な部分がありますが、築40年のマンションであれば、今までどのように管理されてきたのか知ることができます。

買い手はこれまでの管理状況を確認した上で購入できるので安心ですし、売り手は内見時に購入希望者に対してマンション管理状況を説明することで、物件としての良さを伝えることができます。

立地条件が良い場合がある

現在ではマンションの戸数が多くなり、立地の良い土地を見つけることが難しくなっていますが、築40年のマンションが建てられた時代は今のように競争が激しくなる前なので、立地が良い場所にマンションが建っていることがあります。

「景観が良い」「駅に近い」など、立地条件の良さはマンション購入を考えている人にとって魅力と映る点のひとつです。立地条件が良ければ築年数が古いマンションでも売却しやすくなります。

築40年のマンションは売却が難しい理由

ここまで築40年のマンションが売却に適している理由を紹介しましたが、その一方で、築年数が経っているが故に売却が難しくなる側面があることも事実です。買い手の立場から見た場合、築40年のマンションでは主に次の点がデメリットになります。

• 建物や設備が老朽化している
• 買い手が耐震性に不安を感じる場合がある
• 修繕積立金が高い場合がある
• 税制優遇措置の対象外で税金が高くなる
• 住宅ローンの審査が通らないことがある
• 築浅物件に比べて契約不適合責任の問題が生じる確率が高い

それぞれ以下で解説していきます。

建物や設備が老朽化している

築40年も経っていると建物が古くなっているため、新築マンションに比べて外観が悪く見える場合があります。外観だけでなくマンション内部の設備が老朽化しているケースや、デザインが現在のトレンドと違っていて古臭く見えるケースも少なくありません。

中古マンションの購入を希望している人の中には、外壁に汚れが目立つ場合やデザイン性が古いなど外観が良くないだけで購入を避ける人もいます。築年数が経過しているマンションは古さ故に売却が難しい場合がある点が欠点です。

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買い手が耐震性に不安を感じる場合がある

1981年5月31日以前に建築確認を行った建物では旧耐震基準が適用されていたので、それより後に建てられた物件（新耐震基準に基づく物件）より耐震性が低い可能性があります。

2023年時点で築40年以上の物件の中には旧耐震基準に基づく物件が多く含まれ、新耐震基準でないために買い手が不安を感じるケースも少なくありません。

もちろん、すべての物件で耐震性が低いわけではありませんし、中には新耐震基準並みの強度で建てられたマンションや、建築後に大規模改修を行って新耐震基準並みの強度を確保しているマンションもあります。

しかし全体で見れば旧耐震基準に基づく物件が多くを占めるため、築40年ともなると耐震性の観点からマイナスのイメージを買主が持ってしまい、売却する際にこの点がデメリットになる場合があります。

修繕積立金が高い場合がある

修繕積立金とはマンションの修繕工事等に充てるために積み立てておくお金のことで、マンションの所有者から毎月一定額を徴収して将来大規模な修繕が必要になったときに備えて積み立てることが一般的です。

建物が古くなれば修繕が必要な箇所が増えて費用がかかり、修繕積立金の徴収額も上がる場合があります。買主にとって修繕積立金は購入後に継続的にかかる費用であり、修繕積立金が高いことはデメリットのひとつです。

ただし実際には、築年数が経つほど修繕積立金が高くなるとは限りません。「中古マンションだと修繕積立金が高そう」とイメージする人は多いのですが、国土交通省の調査結果によると、マンションの修繕積立金の相場は以下のとおりです。

完成年次	平均（月額）
昭和44年以前	25,348円
～昭和49年	11,306円
～昭和54年	13,112円
～昭和59年	11,673円
～平成元年	12,154円
～平成6年	12,760円
～平成11年	13,447円
～平成16年	12,649円
～平成21年	12,386円
～平成26年	9,846円
平成27年以降	6,928円
全体	12,268円

築50年前後になると修繕積立金は大きく上がっていますが、築40年の物件であれば築10年や築20年の物件と比較しても修繕積立金の金額に大きな違いは見られません。

そのため築40年のマンションを売却する際、仮に購入希望者が「築40年のマンションだと修繕積立金が高そう」と先入観を持っている場合には、相手の懸念点を払拭するためにも修繕積立金の実際の相場や売却予定のマンションの修繕積立金額を紹介すると良いでしょう。

税制優遇措置の対象外だと税金が高くなる

登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除の対象となる中古マンションは、原則として1982年1月1日以後に建築された物件に限られます。

2023年時点で築40年であれば対象ですが、築45年や築50年だと対象外なのでこれらの税制優遇措置は適用されません。税制優遇措置の対象外だと税金が高くなる点が買主にとってデメリットです（ただし一定の耐震基準を満たす場合は対象になることがあります）。

住宅ローンの審査が通らないことがある

住宅ローンの返済期間を設定する際、金融機関によっては法定耐用年数を超える期間を設定できない場合があります。マンションの法定耐用年数は基本的に47年なので、築40年の中古マンションであれば最長でも7年です。築47年を超えている場合はそもそも住宅ローンを組むことができません。

また旧耐震基準による物件は担保価値が低く見積もられる場合があるので、希望した融資額では審査が通らず、借入可能額が低くなることがあります。買主が中古マンション購入に際してローンを組む予定の場合、買主が物件を気に入ってもローンを組めなければ購入できません。

中古物件だからといって住宅ローン審査が全く通らないわけではありませんが、売却を難しくする理由のひとつになる場合があります。

築浅物件に比べて契約不適合責任の問題が生じる確率が高い

契約不適合責任とは、物件を引き渡した後に欠落や契約内容との相違が発覚した場合に売主が買主に対して負う責任のことです。売却後に契約内容と異なる点が見つかると、売主は買主から契約不適合責任を問われてしまい、修理対応や修理費用の負担、損害賠償請求、契約解除を求められる可能性があります。

築年数が古くなるほど老朽化が進み、不具合の箇所が後から見つかって契約不適合責任を問われる可能性が高くなるので、問題になりそうな箇所は事前にしっかりと洗い出して買主に伝えておくことが大切です。

相場以上の価格で売れることも！築40年マンションの売却で重要な5つのポイント

中古マンションを売却する場合、同じ物件でも売り方を間違えると価格が変わってしまうことがあります。相場以上で売れたはずの物件を安く売ってしまわないように注意が必要です。築40年のマンションの売却にあたっては、主に次の5つの点がポイントになります。

• マンションの売却相場を踏まえて適切な価格で売りに出す
• 築古マンション売却に強い不動産会社を選ぶ
• リフォームやリノベーションはしない
• 汚れが目立つならハウスクリーニングを行う
• インスペクションによって買い手に安心感を与える

それぞれ以下で解説していきます。

マンションの売却相場を踏まえて適切な価格で売りに出す

高く売りたいからといって相場よりあまりに高い価格で売りに出すと、買い手が見つからず売却できない可能性があります。買い手が見つからずに築年数が経つと、老朽化がさらに進んで売却がより難しくなるかもしれません。

一方で相場より低い価格で売りに出した場合は、買い手が見つかる可能性は高くなりますが、より高い価格で売れた可能性を考えると実質的に損をしてしまいます。

売りに出すときの価格は高すぎても低すぎても良くないので、中古マンションを売却するときには、相場を踏まえて適切な価格で設定することが大切です。周辺のマンションの売却価格の相場を確認した上で決めるようにしましょう。

築古マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社によって過去に扱った物件や得意とする物件の種類は異なります。築古マンションの売却実績がある不動産会社であれば、過去の経験やデータを踏まえて売却価格を適切に設定してもらうことができ、損をせずに売り切れる可能性が高くなるので、仲介を依頼する不動産会社は築古マンション売却に強い会社を選ぶようにしてください。

築古マンション売却に強い不動産会社か分からない場合は、問い合わせたり会って話を聞いたりして直接確認しても良いでしょう。

リフォームやリノベーションはしない

築40年以上になると部屋の中が汚れたり設備が古くなったりするケースが多いので、「リフォームやリノベーションをして綺麗にしたほうが売れやすくなるだろう」と考えがちですが、リフォームやリノベーションはあまりおすすめできません。

リフォームやリノベーションで費用がかかれば、その費用を回収するために売却価格を高く設定することになりますが、価格が高くなると売れにくくなる可能性があります。築40年の物件の場合、買い手の中には「安く買って自分でリフォームしたい」と考える人が少なからずいるので、リフォームやリノベーションは売主側では行わないほうが良いでしょう。

汚れが目立つならハウスクリーニングを行う

リフォームやリノベーションは行わないまでも、汚れが目立つ場合にはハウスクリーニング会社に清掃を依頼しましょう。部屋全体の清掃を依頼して費用がかさむことが嫌であれば、依頼する箇所を限定して費用を抑える方法も考えられます。

キッチンや風呂、洗面台、トイレなど、水回りが汚れていると買主の印象が悪くなるので、汚れが目立つ場合には水回りだけでもハウスクリーニングをしておくほうが良いでしょう。清掃箇所ごとの費用の相場はネット検索すれば調べられますし、ハウスクリーニング会社のHPに掲載されている場合もあるので、費用が気になる場合は確認してみてください。

インスペクションによって買い手に安心感を与える

インスペクションとは調査や点検を意味する言葉で、中古物件を売買する際に行う不動産調査のことです。インスペクターと呼ばれる専門家が調査を行うため、インスペクション済みの物件は「専門家による検査が完了している物件」として売りに出せます。インスペクションが未実施で専門家による検査が終わっていない物件と差別化を図れる点がメリットです。

インスペクション済みなら修理が必要な箇所や劣化状況が分かるので、買い手としては購入後のリフォーム計画を立てやすくなり、リフォームでかかる費用の見通しも立てやすくなります。

マンションであればインスペクションにかかる費用の相場は5万円前後ですが、買い手に安心感を与えるためにも、専門家による検査を受けるほうが良いでしょう。

マンションを売却する方法と手続きの流れ

築40年のマンションを売却する方法は主に「不動産会社に仲介してもらって売却する方法」と「不動産会社による買取」の2つです。買取価格の相場は市場価格より低くなるので、少しでも高く売りたい場合は最初に仲介を依頼して売却を検討し、買い手が見つかりそうになければ買取を依頼することになります。

不動産会社に仲介してもらう場合

築40年のマンションを不動産会社に仲介してもらって売りに出す場合は、次のような流れで手続きを進めることになります。

1. 不動産会社にマンション価格の査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を結んでマンションを売りに出す
3. 購入希望者の内見等に対応し、買い手が決まったら売買契約を結んでマンションを引き渡す

査定時には権利証（または登記識別情報）や間取り図、不動産会社との媒介契約締結時には固定資産評価証明書やマンション管理規約などが必要になるので、必要書類は早めに揃えておきましょう。

いくつかの不動産会社に査定を依頼して比較し、依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結してマンションを売りに出します。買い手が決まって売買契約を締結したらマンションを引き渡して売却は完了です。

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不動産会社にマンション買取を依頼する場合

築40年のマンションを不動産会社に買い取ってもらう場合は、依頼する不動産会社を探して決めたら査定依頼を行い、提示された買取金額に納得できるのであれば売買契約を締結してマンションを引き渡すと売却が完了します。

仲介と比較した場合、買取であれば短期間で売却でき、築年数が経った物件でも売却しやすい点がメリットです。仲介では何ヵ月経っても買い手が見つからないことがあり、マンションに住んでいる場合は明け渡す時期が決まらず引っ越しスケジュールを立てにくい点がデメリットですが、買取なら早ければ1~2週間程度で売却が完了するケースもあります。

ただし、買取だと仲介よりも売却価格が低くなる点がデメリットです。市場価格よりどれほど低くなるのか、買取価格は物件によって差がありますが、市場価格より2割ほど下がることがあります。そのため特に売り急ぐ必要がなく、少しでも高い価格で売却したい場合には、買取ではなく仲介による売却をまずは検討するほうが良いでしょう。

築40年のマンションを売却するときの注意点

最後に築40年のマンションを売却するときの注意点について解説します。

マンション価格の査定は複数の不動産会社に依頼する

同じマンションであっても査定結果は不動産会社によって異なります。少しでも高く売るためにも、マンション価格の査定は複数の不動産会社に依頼して比較するようにしましょう。

いくつかの不動産会社に問い合わせて直接査定を依頼しても良いでしょうし、ネット上にある一括査定サイトを使って複数の不動産会社にまとめて査定を依頼する方法もあります。

すぐに売却が完了するとは限らない

中古マンションは築年数が経つほど成約率が下がって売れにくくなるので、築40年ともなると売却まで何ヵ月もかかるケースがあります。売却完了まで1年以上かかるケースもあるので、売却にはある程度の時間がかかる前提で考えておくほうが良いでしょう。

すぐに売れるつもりでいると、買い手が決まらないまま日数が経つ中で焦ってしまう人もいますが、売り急いだり安易に価格を下げたりすることは良くありません。途中で売却価格を相場より引き下げる場合でも、引き下げるタイミングはマンション売却のプロである不動産会社とよく相談して決める必要があります。

まとめ

築40年のマンションは安くて購入しやすく、管理状況を確認してから購入できるなど、購入希望者にとってメリットがあります。「築年数が古いと売れないのでは？」と考える人もいますが、実際にはそのようなことはなく、築40年以上の中古マンションでも売却が可能です。

その一方で、古い物件は築浅物件に比べるとどうしても売れにくくなることも事実です。建物の外観や設備の老朽化、耐震性の問題など、今回ご紹介したように築古物件では売却が難しい理由がいくつかあります。売却完了まで1年以上かかるケースもありますし、すぐに買主が見つかるとは限らない点には留意してください。

売り出し価格を決める際には、相場を確認した上で適切な価格で設定する必要があります。周辺のマンションの売り出し価格を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼して比較・検討を行って、少しでも多くの情報を参考にした上で売却価格を決めるようにしましょう。

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