ローン残債があってもマンションは売却可能！銀行員が上手に売却するコツを解説

「ローン残債のあるマンションは売れるのか？」

これにもう少し加えると「ローンを貸している銀行が売却を許してくれるのか？」と意味と「築古マンションはそもそも売れるのか？」という2つになります。

そこでこの記事では、ローン残債があるマンションは売れるのか？という疑問に対し銀行員としてお答えします。

銀行は条件次第でローン残債があっても売却を認めます。

マンションも新築以外はすべて「築古マンション」なので、売れることは売れるが売れにくい、でもポイントと注意点を知れば上手に売れる近道になります。

住宅ローンで購入したマンションに住んでいる人、あるいは住宅ローン・マンション購入を検討している人はぜひ参考にして下さい。

ローン残債のあるマンションの売却は、売却価格やローン残積によって対応が異なる

冒頭のフレーズを繰り返しますが、「ローンが残っているマンションは売れるのか？」という疑問には、ローンを貸している銀行が売却を許してくれるのか？と、築古マンションはそもそも売れるのか？という２つの意味があります。

そこでこの記事でも２つに分け、順に説明することにします。

なお記事では私が対応したAさんのケース（今回のテーマに関した会話形式）を挟んでいますので、銀行員が現場でどのような説明をしているのか？も参考にしてください。

銀行がローンの残りのある売却を認める条件とは【一括返済】

まず銀行が売却を認めるか？は「残債があっても売る前に全部返せばＯＫですよ」という大原則があります。

残債があっても売れる？マンション売却の流れと注意点を徹底解説！

問題は「売れてもローンの残債が完済できない」とき

ここで問題になるのが３つめの「オーバーローン」の場合です。マンションの売却価格が低く、売ってもローンを完済できない『残債（ローン）＞売却価格』状態を「オーバーローン」と表現します。

売れてもローン残債が残るオーバーローンでは、銀行は売却を認めないのが原則です。しかし、銀行の方針により、売却後にローン残債を返済し続けるなら認める場合もあります。

たとえば返済が苦しく売ってローンを減らし、減額すれば毎月継続して返済できる金額に減るので、売却→ローンの一部を返済→残ったローンを継続返済というケースなどです。

とはいえ、売却したあとに賃貸住まいになると家賃とローン残債をダブルで返済することになるので、たとえ銀行がOKしても返していけるのか自問自答しなければいけません。

【売却費用はこうして安くできる！】マンション売却で損を防ぐポイントとは？

残債ありのマンション売却にも２つの種類がある：任意売却と競売

ここまで売却の話を続けてきましたが、実は残債ありの売却にも2種類あることをご存じですか？

売却には「任意売却（略してニンバイ）」と「競売（銀行などではケイバイと読みます）」の2つがあるのです。

任意売却＝自分で「売る」

任意売却とは、所有する不動産を自分で買主を探して、あるいは業者に依頼し買主を探してもらい売却することです。

要は一般的な売却のことですが、残債が残る場合に債権者（お金を融資した銀行など）の許可が必要（上述）になるなど、ふつうの売却とは違う部分もあり「任意売却」と表現されています。

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裁判所経由で「売られてしまう」～競売

これに対し、競売とは法的手段を使って不動産を売却する方法です。

競売では、裁判所が購入希望者を募り、競争入札の形で購入希望者を募ります。ケースにもよりますが、売却以前にその不動産を差し押さえたり、立ち退きを命じられたりします。場合によっては法に則り強制的な措置（強制執行）も行われます。

返済が不可能になった場合や、逃亡など緊急に売却を必要とする場合にとられる方法です。

任意売却と競売

種別	売却の方法	価格	買う人	周りに知られる可能性
任意売却	一般的な売却と同じ	購入希望者との交渉で高く売ることも可能	一般人や不動産業者	当事者間なので知られる心配は少ないただし売却チラシやネット広告で写真などが拡散すると知られてしまうことも
競売	裁判所経由で競争入札	足元を見られ、価格は低くなる傾向がある	競売物件専門の業者など、いわゆるその道のプロ	競売の前に差押があり「管理物件」の看板が立つなど、周りに知られてしまう可能性がある

引用：裁判所/売却に関する事項/競売物件検索

オーバーローンとアンダーローン

文中で「オーバーローン」と出てきましたが、オーバーローンは銀行や不動産業者などが使う意味には2種類ありますので、ここで違いを含め表にしてみました。

用語	銀行の用語として	不動産の用語として	備考
オーバーローン	ローン残債が担保や売却予定の不動産の価格より大きい「借金がオーバーしている」	不動産購入で頭金を含めて借りること。　不動産では頭金として自己資金を準備するのが原則なのでこの点から「ローンがオーバーしている」	頭金まで借りることを「フルローン」税金や印紙代、保証料などの諸経費まで所要額をすべて借りることを「オーバーローン」と呼ぶ場合もある
アンダーローン	ローン残債が担保の評価範囲内、売却予定額以下「借金が下回っている」	不動産購入で頭金を抜いた金額でローンを借りること	どちらも借り入れ・返済において良好な状態を示す。

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オーバーローン、アンダーローンは家づくりで登場する言葉

オーバーローンやアンダーローンという言葉を皆さんが耳にするのは、おそらく自宅の新築やマンションの購入などの場面で、営業マンや銀行員が使うタイミングでしょう。

この記事の場合の意味は「銀行の用語として」の部分を参考にイメージすると、会話にもスムーズについていけると思いますので、ぜひ覚えておいてください。

築古マンションだとローン残債の有無に関係なく売却しにくい3つの理由

ローン残債が残っているマンションでも売却が可能と解説しましたが、新築マンションの販売もあるので、やはり築古マンションだと築年数に応じて、ローン残債の有無にかかわらず売れにくいのが現実です。

そもそも新築マンションとは「未入居かつ建築後1年未満の物件」が定義なので、それ以外は築2年でも築30年でも築古マンションとひとまとめになってしまいます。

いきなり出鼻をくじくようで申し訳ありませんが、これも事実の一つです。

ただ、筆者としては売れにくいとは言いましたが、売れないとは考えていません。ですから、後半では売るためのコツもお話ししますので、ご安心ください。ここからは、築古マンションが売れにくい理由を３つあげてみたいと思います。

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売れにくい理由1.住宅取得控除が使えないから

住宅ローンを借りてマンション購入や自宅新築などをした場合、最大13年にわたり、その年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額から控除できる減税制度が「住宅取得控除（いわゆる住宅ローン減税）」です。

これまでは建築から20年（マンションなどの耐火建築物は25年の場合も）以下でなければ住宅ローン控除を受けることができませんでした。

しかし令和4年度の税制改正で要件が廃止され、昭和56年以降の新耐震基準であれば住宅ローン控除が使えるようになりました。そのため、昭和56年以前の建物が控除の対象外となりました。

引用： 国土交通省/住宅ローン減税

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売れにくい理由2.外観と内装が老朽化してしまうから

年を経れば古くなるのは当然と言えば当然です。

とはいえ、いろいろと困って売るのですから、リフォームする人はまずいません。ですから、見た目が劣ると第一印象で売れにくくなることは否めません。

とはいえ、お金をあまりかけずDIYでもやれることはあります。たとえばホームセンターなどで洗剤や用具を購入し、マンションの自室周りだけでも掃除するとか、ベランダもきれいにするくらいでも見た目の改善になります。

ちなみに元喫煙者としての経験から申し上げるのですが、タバコはやめたほうが良いです。これは健康のためとかの理由ではなく、タバコは部屋を劣化させるからです。

私の場合はアパートでしたが、ヘビースモーカーだったためヤニや匂いの除去費用として、アパートを退去するとき30万円（！）のクリーニング代を請求されました。（たまたま大家さんが取りなしてくれたので費用は安く済ませてもらえましたが）

煙草を吸うなとか酒を飲むなとか（どこかで聞いたようなフレーズですが）、売却を考えているなら少なくともマンションでは煙草を吸わないように、吸う場合は売る際にハウスクリーニングを依頼する。これは経験者からのアドバイスです。

ハウスクリーニングは5万円から7万円で、水回りの清掃まで依頼でき、予算が許せばDIYでは難しいような物件イメージアップが可能です。

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売れにくい理由3.耐震基準

地震や災害への意識が高まっている現在では、築古マンションは耐震基準をはじめとして、さまざまな基準・規制をクリアできていない場合があります。

繰り返しになりますが、購入者は物件を多くの中から選ぶことができるので、検索条件で「耐震基準を満たしていない」などと外される可能性はあります。

とはいえこのように耐震基準などは個人でどうすることもできません。背に腹は変えられないので、反応が良くない場合価格の見直しを検討しましょう。

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残債ありのマンションはこうして売却される！立ち会った銀行員の体験談

ここで、銀行員としての経験談から実際に残債ありのマンション売却がどのように行われるかを、時系列的にまとめ解説します。

残債ありの任意売買とふつうの売買、最大の違いは銀行員が登場すること

ざっと流れを見ていただきましたが、任意売買がふつうの売買と最も違うところは銀行員が登場してくる部分です。

銀行は住宅ローンとしてお金を貸している債権者なので、当然ですが融資金を回収しなければなりません。売主や買主が善良な人ばかりなら良いのですが、中には悪い人もいて不動産の売買、特に借金と担保が絡む売買では不正や犯罪も起こることがあります。

そこで、上記したような「銀行員は、ローン残債の返済を確認するまで担保を解除する書類を渡さない」というような場面もあるのです。

とはいえ、そのほかの内容はふつうの売買と同じなので、ほとんどの任意売買は粛々と事務的に手続きが進むもので、おおむね1時間程度で全てが終わります。

中古マンション売却で検討するセールスポイント

中古マンションは築年数が古ければ残債は少ないか残っていないものの、売りづらい面をカバーするセールスポイントを作れれば有利です。以下を検討してみましょう。

なるべく空家にすると、ローンのあるマンションでも売却しやすい

マンションに限らず、人が住んでいると内見は難しいものがあります。売ると決めたなら、できる限り空き家にするべきです。

もちろん人それぞれ事情があるので、空き家にするのが無理でも、たとえば内見希望者があった場合に、一部の部屋や設備だけでも内見できるように片づけておくなど、工夫を考える必要があります。

【内見のしやすさがカギ！】マンション売却時に空き家を選ぶメリットと注意点

無理にリフォームしない

費用の問題もありますが、売却するマンションではリフォームが無駄になることがあります。

売れにくい理由のひとつと説明したのですが、リフォームしてマンションの見た目や設備が新しくなっても、そのリフォーム費用は売買価格に上乗せできないことが多いのです。

また、購入希望者も築古マンションを希望するのは、自分好みに直したい気持ちを持っているかもしれません。ですからその場合もリフォームは無駄になってしまいます。

上手に売るには、無駄にリフォームしないのもコツと言えます

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売却先を銀行員に相談すると、上手くすすむことも

不動産会社だけでなく銀行員に相談すると、売却が上手くいく場合もあります。たとえばマンションを欲しい人の情報があれば、引き合わせてくれるかも知れません。

なぜなら銀行員にして見れば、新規の住宅ローンが獲得できるからです。

また同じような理由で、不動産業者を紹介してくれることもあります。こちらも顧客（この場合は売主）を不動産業者に紹介することで、その不動産業者とパイプができますし、その会社に事業資金融資の売り込みもしやすくなるからです

銀行員が直接売買の仲介にあたる行為をすると、これは宅建業法など法律違反になる恐れもあるので、あくまで間を取り持つだけです。

とはいえ、こう言った意図があるので銀行員は親身になってサポートをしてくれます。顧客のためだけではなく裏がある話（銀行員にもメリットがある）ではありますが、利用できるなら使わない手はないと、銀行員の私は思います。

ローン残債があるマンションを売却する際の注意点

マンションを売却して住み替える場合、大切なのはこれからの生活と、住み替えに至る全体の流れです。「こうしたい」というイメージをはっきりさせ、それは可能か、そのためにはどのように進んだらいいかを事前に決めていくことが、残債ありの売却からの住み替えを成功させるためには重要です。

この項では、ローン残債ありの売却する際の注意点を解説します。

売却に諸費用や税金がかかる

マンション売却にかかる主な手数料や費用の目安は、以下の通りです。

費用の種類	内容	費用の目安など
仲介手数料	媒介契約を結んだ不動産会社のうち、買主を仲介した会社に支払う成功報酬	・売却価格が400万円以上の場合「（取引価格（税抜）×3%+6万円）＋消費税」が上限に。 ・3,000万円の場合で105.6万円
印紙税	契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金。不動産売却では買主と交わす売買契約書に課税される。	・1,000万円超〜5,000万円以下で1万円 （軽減税率適用の場合） ・売買契約書に収入印紙を貼付して納税。
登録免許税	登記する際にかかる国税。抵当権が付いている場合、抹消登記する際に必要	・不動産1個につき1,000円 ・マンションは土地＋住戸で2,000円が一般的
司法書士の報酬	抵当権抹消登記などを司法書士に依頼する場合に支払う報酬	・依頼する司法書士によって異なるが、5,000円〜1万円＋実費が相場

諸費用がいくらくらいかかるのかも需要ですが、支払いのタイミングが、売却して決済が完了した時点だけでないケースがあります。

早く売るために特別に広告宣伝にお金をかけたり、住宅検査を行ったりする場合は、売り出し時に出費が生じます。仲介手数料の半金のように、売買契約の時点で必要だったりということもあります。

【余計な費用をカット！】マンション売却にかかる費用と無料になるケースを解説

住み替えなど今後の生活を考えておく

残債ありのマンション売却なので、売却代金も投下して新しい住まいに充てることはできません。新しい住宅ローンを組むか賃貸、実家に移るなどの方針に基づいて、お金の流れを考える必要が出てきます。この方針によって、今後毎月いくらづつの残債の返済が可能かなどが見えてくるためです。

まずこの点を考えてみることで、しばらくは賃貸にして数年後に新しい家を購入する、あるいは売却自体を数年先に延ばして残債を減らすなどの選択が出てくることもあります。

住み替えで後悔しない！マンション売却時に必要な計画と回避すべき落とし穴

全体のスケジュール確定は専門家に相談する

諸費用・税金のことや、売却の流れに詳しい人はあまりいないでしょう。この記事で概要が把握できたら、不動産会社のスタッフや銀行員に、売却後はこうしたいというビジョンとともに、全体の流れを相談してください。

不動産会社では住み替え先のことや諸費用の支払いの流れや確定申告、銀行では資金計画のことを詰めます。

残債と新しい家の借り入れをまとめる「住み替えローン」や、諸費用や一括返済のために必要なら「つなぎ融資」など、銀行で話せるお金の相談は色々ありますよ。

まとめ：ローン残積があるマンションも、上手に売却するコツをおさえましょう

今回は「ローンの残債があるマンションは売れるのか？」をテーマに銀行員が自分の経験も含めて説明してきました。

皆さんもＡさんのように、この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

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