自宅マンションを住み替えや相続、離婚などの理由で売却するとき、売却価格が取得にかかった金額を上回り売却益がでる人は多くありません。平成23年度住宅市場動向調査報告書によると、自宅の売却で利益を出した人の割合は7.5％した。
しかし、2024年現在、不動産価格の上昇傾向が見られます。しかし、依然として売却損を出す人が多いのが現状です。特に、築年数が古いマンションや、立地条件が悪いマンションは、売却価格が購入価格を下回る可能性が高くなります。
マンションを売却するなら、いかに損を抑えるかを重視して行動するのが得策です。
本記事ではマンションの売却損をできるだけ少なくし、損が出たとしても税制を活用してマイナスを取り戻す方法を解説します。
マンションを売却する場合、売却損を出さずに済みますか？
マンションを売却する場合、ほとんどの人が売却損を出しています。
売却損を少なくする方法はありますか？
売却損を少なくする方法はいくつかあります。マンションをできるだけ高値で売却したり、売却損を利用して所得税や住民税をなくしたりしてマイナスを小さくする方法です。
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マンションの売却損とは？
マンションの売却損とは購入価格よりも高い価格で売却できなかったときに発生します。
【失敗例に学ぶ】マンション売却では〇〇を回避することが重要！
ほとんどの世帯が売却損に
マンション売却で損が出た状態とは、購入したときの価格と経費の合計よりも売却した価格が下回った場合です。また、住宅ローンが残っている場合は、マンションの売却価格から住宅ローンの残債を引いて計算します。
2014年度の不動産流通業に関する消費者動向調査では、自宅を売却した人の85.2%が損をしていて、損を出している人の平均損失額は1262.6万円に及んでいます。
| 売却損発生世帯 | 85.2% |
| 1,000 万円以上の高額売却損発生世帯 | 41.8% |
| 売却損発生世帯の平均損失額 | 1262.6 万円 |
参考：2014年度不動産流通業界に関する消費者動向調査
マンションの売却で損をしない方法①高く売る
マンションの売却で損を少なくするには、なるべく高い価格で売却することです。マンションを高く売るには綿密な計画と事前準備が必要です。
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売却損を減らすために高く売る
売却損を減らすために高くマンションを売却する方法は以下の通りです。
- 粘り強く高値で売却を行ってくれる不動産会社を探す
- 売却期間を長く取り、丁寧な売却活動を行う
- インスペクションやハウスクリーニングを行いマンションの価値を高める
これらの施策を十分に行わないと、売却損が増えてしまうことがあります。
熱心に対応してくれる不動産会社を探す
マンションを高値で売るためには、粘り強く売却活動を行ってくれる不動産会社に仲介を依頼する必要があります。不動産会社選びがマンションの売却価格に大きく影響するのです。
よい不動産会社とめぐり会うためには、査定の段階からしっかり不動産会社を見極め、真摯に対応してくれる担当者を選ばなくてはいけません。
例えば、マンション売却に特化した実績を持つ会社や、地域密着型の会社は、より的確なアドバイスが期待できます。
売却期間を長くして高額売却のチャンスを広げる
マンションを希望に近い価格で売却するためには、長い販売期間をとって丁寧な売却活動をする必要があります。マンション売却では買主が値下げ交渉を仕掛けてきますので、売却活動を通じて交渉の経験を積み、適正価格がどれくらいなのかを実際の肌感覚で把握できてから売却すると損が少なくてすみます。
マンション売却では、あせらず高値で買ってくれる買主を待つ時間が重要です。
投資を行いマンションの価値を高める
マンションを高額で売却するために、費用をかけてインスペクションやハウスクリーニングを行い、マンションの価値を高める方法があります。
インスペクションは専門家が物件の耐震性や水漏れの有無や設備の不具合についての建物の状況を調査し証明するもので、物件の信頼性を高めてくれます。ハウスクリーニングはプロの清掃業者が室内をきれいにしてくれるので、内覧者の印象をよくするのに効果的です。特に、水回りや内装のリフォームは、売却価格に大きく影響します。
これらの投資により、マンション価格を高めて高額での売却を目指します。
情報収集
不動産ポータルサイトや不動産会社の査定などを活用し、相場を把握しましょう。また、近隣の売出物件や成約事例を調べることも重要です。
高く売れるだけが良いとは限らない
マンションを高く売るには、それなりの時間が必要です。
しかし、マンション売却の目的によっては、早期に現金化が必要な場合があります。時間をかけて市場でマンションの売却を行う余裕がないときは、買取などでマンションを早期に現金化する方法も検討しましょう。
自宅マンションを早期に現金化する方法には、買取、リースバック、リバースモーゲージなどの手段があります。
上記の方法なら、不動産会社に支払う仲介手数料が不要で売却活動も必要ありません。
リバースモーゲージの場合は対象物件が大都市の物件に限定されていたり、金融機関の審査があったりしますが、買取やリースバックなら対象物件の成約がなく契約不適合免責での制約もないのです。
また、販売期間が十分とれない中、仲介でマンションを売却した場合、思ったよりも安値で売ることになってしまったなどの失敗も散見されます。
離婚で自宅マンションを売却する必要にせまられ、問題を早期に解決したいという気持ちが強く安値で売却してしまった人のケースでは、権利者の間で事前に売却方法についてしっかりとした話し合いを持たずに売却したことで、後日もめてトラブルに発展してしまいました。
特に複数の人が絡んでいる場合は、売却方法についてしっかりと話し合ってから決める必要があります。
早期に現金が必要なケースでは仲介による売却以外の方法も検討することで、結果的に損の少ない売却ができる場合もあるのです。
マンションの売却で損をしない方法②譲渡所得税の節税
マンション売却で損をしないために、マンションの取得費や売却にかかった経費を計上して譲渡所得税を節税する方法があります。
マンションの売却益がでた場合は、譲渡所得税の節税のために必ず確定申告を行ってください。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは不動産の売却で生じた利益に課せられる税金です。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝収入金額（売却代金）－取得費－譲渡費用
譲渡所得税の内訳は、所得税、復興特別所得税、住民税です。
譲渡所得税は物件を所有していた期間が5年と10年で税率が変わります。
【譲渡所得税の税率】
| 物件の所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以内 | 39.63% (所得税30％・復興特別所得税0.63%・住民税9%） |
| 5年超 | 20.315% (所得税15％・復興特別所得税0.315%・住民税5%） |
| 10年超のマイホーム （6,000万円以下の部分） | 14.21% (所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4％） |
| 10年超のマイホーム （6,000万円を超える部分） | 20.315% (所得税15％・復興特別所得税0.315%・住民税5%） |
（国税庁HPを参考に作成）
【税負担を軽減！】マンション売却時に利用できる特例を調査してみた結果…
節税方法A：経費を計上する
マンション売却の際に認められる経費を正しく計上すると節税につながります。マンション売却にかかった経費を売却価格から差し引かないと納税額が増えてしまい、損をしてしまいます。
経費は取得費と譲渡費用に分けられます。
取得費はマンションを購入したときにかかった費用です。取得費は土地部分と建物部分に分けられ、土地部分は取得にかかった費用、建物部分は取得にかかった費用から減価償却分を差し引いた金額で計算します。
取得費になる主なもの
- 土地や建物の購入代金（建物部分は減価償却部分は差し引かれます）
- 購入手数料（免許登録税や不動産取得税、印紙税）
譲渡費用は物件を売却するのにかかった費用です。仲介手数料や印紙税、売却を目的としたリフォーム代などが含まれます。
譲渡費用になる主なもの
- 仲介手数料
- 印紙税
- 振込手数料
- 交通費
- 売却を目的としたリフォーム代
- 譲渡契約締結後のハウスクリーニング代
節税方法B：控除の特例を利用する
マンションを売却したときの売却益には適用を受けられる控除特例があり、売却益から差し引いた金額で譲渡所得税が計算されます。
マンションを売却したときに受けられる控除の特例には、自宅を売却した場合に3,000万円の控除を受けられる「マイホームを売ったときの特例」があります。
マイホームを売ったときの特例の適用条件は以下の通りです。
- 自分が住んでいた家であること
- 売った年と前年と前々年にマイホームの特例の適用を受けていないこと
- 売り手と買い手が親子や夫婦、生計をともにする親族でないこと
- 別荘などの娯楽目的でないこと
- 一時的な居住目的でないこと
また、相続を受けた戸建ての空き家が一定の条件を満たしている場合は、「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家特例）」により売却価格から3,000万円までの控除が受けられます。
空き家特例の適用を受けるには、以下の全ての条件を満たしていることが必要です。
- 2023年の12月31日までに住宅敷地を売却し譲渡所得を得ること
- 区分所有の物件でないこと
- 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
- 売却金額が1億円以下であること
- 空き家のまま売却する場合は耐震証明があること、耐震証明がない場合は空き家を解体して敷地のみ売却すること
控除の特例は上記の物以外にもいくつかありますが、併用できるものとできないものがあったり、適用年度によって内容の改正や廃止されるものがあったりするので、最新の制度内容の確認が必要です。
マンションの売却で損をしない方法③損益通算と繰越控除
マンションの売却で収支がマイナスになった場合は、所得額から損益通算を行い所得税と住民税を安くできる制度を利用できるケースがあります。
マンション売却益が○円も違う！？計算方法と節税になる特別控除を調査した結果…
売却損を利用した節税がある
自宅の売却で損が出た場合、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通産及び繰越控除の特例」で節税が可能です。自宅を売却して損が出た場合、条件を満たしていれば損益通算によりその他の収益と相殺できるのです。
また、売却した年の所得よりも譲渡損失額が大きいときは、譲渡の翌年から最長3年間の繰越控除の利用が可能です。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用条件は以下の通りです。
| 売却物件に関する条件 | ・譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超である ・売却した物件の返済期間が10年以上の住宅ローンが残っていて、 住宅ローンの残債が売却金額を超えている ・住宅ローンの残高と譲渡損失額の少ない方が損益通産と繰越控除の 対象になる |
マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通産及び繰越控除の特例の適用条件は以下の通りです。
| 売却物件に関する条件 | ・譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超である ・500m²以上の敷地を売却した場合、 500㎡までの損失までが対象となる |
| 買い替える居住用不動産に関する条件 | ・売却の翌年の12月31日までに借入れにより取得する ・取得年の翌年12月31日までに前の居住用不動産を売却する ・居住用の床面積は50㎡以上である ・購入後の物件の住宅ローンの返済期間が10年以上であり、 特例を受ける年の年末に残債がある |
なお、これらの特例は所得が3,000万円以上の年については適用対象外です。
売却損の控除方法
不動産売却で損をした場合、必要な条件を満たしていれば損益通算により所得から控除されます。
また、売却した年の所得よりも譲渡損失額が大きいときは、譲渡の翌年から最長3年間の繰越控除の利用が可能です。
以下は、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受ける場合のケースです。
【所得額が600万円の人がマンション売却で2,000万円の損を出した場合のシミュレーション】
| その年 | 600万円の所得から2,000万円の控除が受けられる （1,400万円は翌年に繰越） | 所得額0円 | 所得税、住民税0円 |
| 翌年 | 600万円の所得から1,400万円の控除が受けられる （800万円は翌年に繰越） | 所得額0円 | 所得税、住民税0円 |
| 2年後 | 600万円の所得から800万円の控除が受けられる （200万円は翌年に繰越） | 所得額0円 | 所得税、住民税0円 |
| 3年後 | 600万円の所得から200万円の控除が受けられる | 所得額400万円 | 400万円に 所得税、住民税がかかる |
確定申告が必要
マンションの売却で損失が出た場合は確定申告は不要です。しかし、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受ける場合は確定申告をしなければいけません。
確定申告は譲渡した翌年の2月16日から3月15日が提出期間です。確定申告は必要書類を直接税務署に持参するほか、郵送やe-Taxでも提出できます。
マンション 売却損に関するまとめ
マンションの売却では、できるだけ損を出さないように高値で売り、損が出てしまったとしても税制をうまく利用して節税を行うことで損失をカバーできます。損を回避する方法を組み合わせれば、希望に近いマンション売却が行えます。
また、マンションの売却方法にはさまざまな種類があるので、目的に合わせた売却方法を選べば満足のいく結果が得られやすいです。現金化を急いでいる人や、売却の手間を省きたいと思っている人、重くのしかかる買主の責任を避けたいと思っている人は買取を選択しています。
マンション売却の損の回避方法を参考にしながら、自分にとって最もよい売却方法を選択してください。
自宅マンションの売却で出た利益には所得税がかかりますか？
自宅マンションの売却で利益が出た場合は、マイホームを売ったときの特例で3,000万円を超えた分に所得税がかかります。
特例を受ける場合の注意点にはどんなものがありますか？
特例を受ける場合の注意点は、特例が適用される条件に当てはまっているかを見定めることです。
特例を受けるにはさまざまな条件を満たしていなければならず、適用期間が設けられているものがあるので、特例の改廃について最新の情報を確かめなければいけません。また、特例には併用できないものがあるため、自分にとって最も損をしない選択をする必要があります。
マンションを売却した場合、翌年の確定申告は必要ですか？
マンション売却で利益が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。損が出た場合は、原則確定申告は不要です。しかし、損益通算と繰越控除を受ける場合は確定申告をしなければいけません。
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