5年以内のマンション売却だと税金は割高？損しない売却のコツを解説！

マンションを売るとき、マンションを所有していた期間によって税金が変わってくることをご存知でしょうか。

マンション売却では所有期間が5年を超えた場合と、それ以下の場合とで税率が違います。そのため、タイミング次第では割高に感じてしまうこともあるかもしれません。

この記事では、マンション売却における税金は5年を境にしてどのように違うかを解説していきます。

加えて、5年以内で売却するメリットや節税に利用できる特例控除、売却のタイミングやポイントなどを合わせてご紹介。

マンション売却で損をしないようにまとめました。ぜひ参考にしてください。

5年以内のマンション売却では税金が高くなる理由

マンションの取得から5年以内に売却すれば、売却時にかかる税金が高くなることを覚えておきましょう。

税金が高くなる理由は、マンションの所有期間による譲渡所得税の税率がかかわってくるからです。

譲渡所得税とはマンション売却によってもたらされた利益に対して発生する所得税のこと。マンション売却価格から諸々の経費を差し引いた額がプラスになったときにかかる税金です。

ここでは、所有期間による税率の違いを紹介します。

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5年以内の短期譲渡所得の期間と税率

まずは所有期間が5年以内の短期譲渡所得についてです。

短期譲渡所得の税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得税（所有期間5年以下）

39.63％

以上のように、5年以内の所有期間だと「短期譲渡所得」という扱いになり、税率が高くなります。

この所有期間のカウントの方法として注意点があります。

所有期間の考え方としては「売却した年の1月1日を基準にする」を覚えておきましょう。

例を挙げると「2023年4月1日にマンションを購入」したあと、「2028年7月1日に売却」したとします。

この場合、マンションを取得してから5年が経っています。

しかしながら、所有期間の考えにおいては上記の「売却した年の1月1日を基準」にするため、上記ケースでは「2028年1月1日が基準」になります。

この場合、所有期間は5年以内となるため、短期譲渡所得と扱われてしまうというわけです。

5年超の長期譲渡所得の期間と税率

一方、所有期間5年超の場合における税金は長期譲渡所得と呼ばれます。

長期譲渡所得は以下のとおりの税率になります。

長期譲渡所得（所有期間5年超）

20.315％

短期譲渡所得にくらべ税率が低い特徴があります。半分くらいの税率である点は覚えておくと良いでしょう。

5年以内にマンションを売却する場合に利用できる特例と控除

5年以内にマンション売却に着手する際、短期譲渡所得では長期譲渡所得にくらべ税率が高く、支払う税金が高くなってしまいます。

しかしながら、住んでいたマンションを売却するのにメリットのある節税制度がいくつかあります。

ここでは以下の代表的なものを2つ紹介します。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 買い替え特例

これらの制度を利用することで支払う税金を安く抑えられることが可能になるでしょう。順に紹介していきます。

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3,000万円の特別控除の特例

まずは3,000万円の特別控除の特例です。以下に要件を紹介します。

• マイホームとして住んでいたマンションだった
• 親子や夫婦などの親族間取引ではない
• 過去3年以内に特別控除を利用していない
• 住まなくなってから3年目の12月31日までの売却

以上に当てはまったうえで売却すれば、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

例を挙げると「譲渡所得が800万円だとしたら、そこから3,000万円を差し引くことができる」ため、以下のようになります。

以上の計算になります。このケースでは課税されることはありません。

また、この特例控除を受けるためには確定申告が必要なことは覚えておきましょう。

【参考記事】

▶驚きの3000万円控除】マンション売却で知っておきたい条件は意外にも〇〇だった

マンション売却で3,000万円特別控除を利用したい場合は、上記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

買い替え特例

買い替えの特例は住み替えを前提とした制度です。

要件を満たせば譲渡所得税の納付タイミングを先送りにできるというもので、住み替え時に支払う必要がないため、金銭的に余裕が生まれるでしょう。

先送りにした税金は、買い替えた物件を売却する段階で納税することになります。

しかしながら、この制度は控除されるわけではなく、あくまでも支払う税金の先送りです。そのため、一時的に手元に残るお金を確保できるだけという点には注意しましょう。

また、この買い替え特例は3,000万円の特別控除とは一緒に利用できない点にも注意が必要です。

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5年以内のマンション売却の最適なタイミング

売却をするのには最適なタイミングがあります。売却価格が高くなり、トータルで収支がプラスになるようにしていくことが重要です。

• 築年数による物件価格が下落する前
• 地価が高いタイミング

以上2つを解説していきます。

築年数による物件価格が下落する前

マンションは新築に近い築浅物件の方が高く売れます。

築年数が経過していくにつれて、マンション価格は下落していく傾向があるため、マンションが高く売れる状態で売却するのが一番といえるでしょう。

税率のことを考えれば5年を超えた段階で売却するのがベストだと思う人もいるかもしれませんが、その分、建物が古くなり物件価格が下落してしまうリスクもあります。

そのため、高く売れるなら5年以内の売却でも検討したいところです。

実際、新築で購入したマンションなら取得費が高くなり、譲渡所得が3,000万円は超えないことが多い傾向があります。

所有期間の税率対策で5年を超えた段階で売却しても、そこまで節税に期待できないこともあるでしょう。

それなら、税率を気にせずに早めの売却に動いた方がお得といえるかもしれません。

引用：東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）

首都圏マンションの築年数ごとの成約状況です。5年を経過すればその分、1,000万円程度売却価格が減少していることが見て取れます。

築年数によるマンション価格の減り具合を考えれば、早期売却を検討してみるのも良いでしょう。

地価が高いタイミング

地価が高い時期を見極めて売却することも一つのポイントです。

マンションをはじめとする不動産の価値は時勢により変化します。短期譲渡所得に当てはまる税率の高い時期であっても、地価が高いタイミングで売却を目指すことが、結果的に利益を増やすことになるでしょう。

また、近年はオリンピックなどもあって地価が上昇しているため、売却のタイミングといえます。

相続などを受けて5年以内のマンション売却の考え方

相続や贈与で取得したマンションを5年以内に売却しようとする場合の所有期間は、元々の所有者がマンションを取得した日から計算します。

したがって、相続などを受けた日から計算するのではありません。

なお、相続したマンションの売却を考えている場合、3年以内を目安に売却を目指しましょう。利用できる特例などがあるためです。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

以上の2つが相続したマンション売却に活用できるものです。

マンションの売却には名義変更や引き渡しまで一定期間かかりますので、余裕のあるスケジュールを組みましょう。

引用：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置

築5年のマンションを売却するポイント

マンションは基本的に所有期間が5年以内であれば築浅物件と扱われるため、高く売却することを期待できます。

高値で売却を実現するためのポイントは以下のとおりです。

• 早めに売却に向けて動き始める
• 短期で手放す理由を明確にする
• 内見準備を徹底する
• 業者選定を怠らない

それぞれ見ていきましょう。

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早めに売却に向けて動き始める

マンションの価格は築年数が経てば経つほど下がります。そのため早めに売却することが間違いないポイントといえるでしょう。

具体的には築年数5年くらいを境にしてマンション価値の下落度合が増すと言えるので、売ると決まったら迅速に動くことが重要です。

短期で手放す理由を明確にする

新築に近い築浅物件を手放す際にはしっかりとした理由があると良いでしょう。購入者の不安を解消するためです。

短期で売却に出しているマンションを訝しげに思う購入希望者もいるはずなので、転勤や家庭環境の変化など、明確な理由を知らせておきましょう。

また、室内に欠陥や設備不良などがあれば、合わせて伝えておくことが必須です。

内見準備を徹底する

まだ新しいマンションの場合、新築のマンションの面影を期待している購入希望者も多くいます。

そのため、リフォームやエアコンなどの設備を撤去しない方が良いといえます。ただ、室内を清潔にしておくことは重要です。

しっかりと換気をし、ハウスクリーニングを依頼して、清潔な印象を与えることが重要です。

内見準備の具体的なものとしては、以下のとおりです。

• ゴミ類は片付けておく
• 洗面所や風呂場、トイレなどの水回りを綺麗に掃除しておく
• 内見に来た来客にスリッパを用意しておく
• 来客には丁寧に接する

居心地の良い空間だと思ってもらえるように丁寧な対応で迎えましょう。

使い込んだアットホーム感な室内よりも、綺麗に整理整頓されている室内の方が好感を持たれやすいといえます。

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業者選定を怠らない

最後に業者の選定です。マンション売却のポイントはここに集約されているともいえます。

マンション売却の実績が少なかったり、不得意だったりといった業者だと、スムーズに契約まで至らない可能性も否定できません。

不動産会社などの専門業者は、マンション売却において買主側に最新の管理規約や重要事項説明の実施義務があります。

加えて、マンションを売るということは一戸建ての場合よりも確認する事項が多いため、数多くの調査が必要です。

そのため、専門性の高いマンション売却に慣れている業者でないと、計画通りに進まないリスクもあるのです。

また、業者選びにおいてはその会社とのコミュニケーションも重要です。いつまでに売却したいか、どのような人に買ってほしいかなど、明確にしておき頻繫に連絡を取るようにしましょう。

そうでないと、自分の物件を後回しにされてしまうかもしれません。

スムーズな売却を実現したいのであれば、その業者が得意なエリアやどのような売買活動を特徴としているかを見極めることが必要です。

マンション売却のプロとしては、買取専門不動産会社「プロレバ不動産」があります。

「プロレバ不動産」は高価売却を実施している不動産買取専門業者です。専任の買取アドバイザーが対応するため、物件ごとに最適な売却活動を実現しています。

購入したマンションを5年以内に売却する注意点

ここで、あらためて購入したマンションを5年以内に売るにはどのような注意点があるかを解説します。

主な注意点は下記の2点です。

• 売却益にかかる税率が所有期間によって変わる
• マンションの所有期間の独特な算出方法

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売却益にかかる税率が所有期間によって変わる

まずマンションの所有期間における税率についてです。

5年以内の場合における売却は譲渡所得税が高くなります。これは5年以内の短期譲渡所得という期間のためです。

譲渡所得税は売却金額から取得費や譲渡費用などを差し引き、利益（売却益＝譲渡所得）が出たときに発生する税金です。

そのため、利益が出ないケースなら短期譲渡所得や長期譲渡所得などを気にする必要はありません。

短期譲渡所得などの場合は税率が高い反面、マンション自体の物件価値が高い状態です。

したがって、税金が高くても利益が出やすく高額で売れるタイミングで売った方がお得といえます。マンション売却の機を逸しないように注意しましょう。

マンションの所有期間の独特な算出方法

次に、マンション所有期間の算出方法です。

所有期間5年以内の短期譲渡所得、5年を超えた長期譲渡所得とありますが、前述のとおり、この期間は「マンション購入から物件引き渡しまで」ではなく、「マンション購入から物件引き渡しした年の1月1日まで」の期間で算出します。

そのため、マンション購入から5年経ってから売却しようとすると、実際の期間は5年経過だとしても、税率の計算上は4年数か月……となってしまうケースも出てきます。

その結果、短期譲渡所得となり長期譲渡所得よりも高く税金を支払わなければなりません。しかしながら、あまり税率のことばかり優先しても一番良いときに売却する方がマンションの資産価値を下げずにすみます。

あらかじめ売却のタイミングを見計らって準備することが何より重要です。

マンションをスムーズに売却するには専門会社に依頼しよう

この記事ではマンション売却の際、5年以内で売却するケースと、5年を超えた段階で売却するケースに分け、それにともなう譲渡所得税について解説してきました。

短期譲渡所得の税率が気になる方も物件価格が高い内に売りに出す方が、トータルで考えるとメリットがあるといえるでしょう。

また、控除や特例などを活用することでより自分のタイミングで売却を検討できます。

マンション売却の最適なタイミングや注意点、ポイントを抑えることでスムーズな売却へと進めていきましょう。

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