マンションを売却することは頻繫にあることではありません。だからこそ、売却したあとの確定申告について詳しく知らないという人もいるでしょう。
マンション売却後の確定申告は納税に関わるため重要です。確定申告をせずにいるとペナルティを受けることもあります。
この記事では、マンション売却の確定申告について、はじめてでも分かりやすく解説しています。
マンション売却の確定申告を控えている方や確定申告に必要な書類や計算方法、特別控除などについてもご紹介。
この記事を読めばマンション売却後の確定申告について理解できるようになっています。ぜひ参考にしてください。
マンション売却の確定申告については色々と覚えることがありそうです。
確定申告について知っていきましょう。まずは確定申告をするかしないかの見極めからです。
マンション売却の確定申告「する」「しない」の見極め方
マンション売却の確定申告を「する」か「しない」かの判断方法を見ていきましょう。
申告は絶対に必要というわけではありません。確定申告が不要なケースも中にはあります。
譲渡所得が出た際に確定申告が必要
確定申告が必要なのは譲渡所得が出たときです。マンションを売却して得た利益を譲渡所得といいます。
つまりマンション売却によって利益が出た場合に確定申告が必須というわけです。
以下に基づく計算をしてプラスであれば利益が発生したとなります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
上記の計算式によりプラスであれば所得税の支払いが必要になります。
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譲渡所得が出ない場合は確定申告が不要
マンション売却をして売却損になってしまった譲渡損失のケースでは確定申告が不要です。
譲渡所得が出ない場合でも確定申告をした方がよいケース
マンション売却で損失が出た場合に必要要件を満たしたうえで確定申告をおこなうと、損益通算をすることが可能です。
給与所得と合算することで納めた税金が戻ってくるほか、納税額が抑えられる場合があります。
しかしながら、このケースでも確定申告をおこなうことで税制優遇を受けられる可能性があります。
結果的に税金を納めなくても良いケースもありますが、節税の特例を活用するために確定申告が必要となるため、いずれにしてもマンション売却の確定申告はした方が良いといえるでしょう。
利益が発生するしないに限らず、マンション売却と確定申告はセットと覚えておきたいですね。
実際はマンション売却をして利益が出ない人の方が多いですが、納税額にも関わるため確定申告について知っておくと後で役立つでしょう。
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マンション売却後に確定申告が必要な理由
マンション売却の確定申告が必要な理由として罰則があげられます。
売却益が出た際に確定申告をしないと、延滞税や無申告税といったペナルティを受けることになります。
売却利益が出たのに確定申告をせずに放置しておくと、重い税負担につながってしまうことにもなるため、注意しましょう。
無申告での罰則
確定申告をしなかった場合のことを無申告といい、無申告加算税というペナルティが課されます。
無申告加算税は納付すべき税額に対し、原則として
- 50万円までは15％
- 50万円を超える部分は20％
以上の割合を乗じて計算した金額が本来の税金に加算して課されます。
ただし、期限後に申告することになっても、申告期限から1か月以内に期限後申告を自主的におこなっていたり、申告の意思が認められたりといった場合には課税されずに済みます。
加算税や延滞税
無申告加算税だけでなく、延滞税や過少申告加算税、重加算税といったペナルティもあります。
まず延滞税はマンション売却で利益が出ているのに、放置してしまうと課されるものです。
たとえ確定申告をおこなっても、納めるべき税金を納付していないと納付期日から納付するまでの日数に応じた税金が加算されることになります。
期限から2か月を過ぎるとさらに税額が上がってしまうため、納付期限は注意しましょう。
また、重加算税では意図的に税額を操作したときに課される税金です。不足分の税金に対し、無申告は40％、過少申告は35％の課税がプラスされます。
しっかりと確定申告と納税をしないとペナルティを受けることになるということですね。
単純に忘れていたということもあります。まずは確定申告の期日を守ることと、気づいた時点で早急に申告することでリスクを最小限に抑えられるでしょう。
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マンション売却後の確定申告に必要な7つの書類
マンション売却をしてから次の確定申告までの間に、必要書類を準備しておく必要があります。事前に準備をしておくことで確実に期日に間に合うようにしておきましょう。
ここでは確定申告に必要な書類を順番に紹介していきます。
確定申告書
まずは確定申告書です。確定申告書類は2種類用意しましょう。
- 申告書B様式
- 分離課税の申告書
申告書B様式は譲渡所得を得た方が必要な書類です。また、分離課税の申告書は土地や建物を譲渡した場合には必須の書類となっています。
譲渡所得計算証明書
譲渡所得計算証明書は譲渡所得の内訳書ともいわれる書類です。確定申告書とは別にマンション売却の確定申告には必要になります。
確定申告書の前にこの譲渡所得計算証明書を記載しておくことで確定申告書を作成しやすくなるでしょう。
税務署で配布されているほか、国税庁のホームページから印刷することもできます。
引用：「国税庁 譲渡所得の内訳書」
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除票住民票
除票住民票とは、売却したマンションに自分が住んでいたことを証明するためのものです。住民票の除票は住まいを移してから5年以内に発行してもらう必要があります。
マンション売却の確定申告では必要となる書類ですので準備しておきましょう。除票住民票は売却物件があった自治体で、300円を払うと発行してもらえます。
売買契約書のコピー
次に売買契約書のコピーです。マンションを売却したときの契約書の写しになり、こちらは自分で用意します。
譲渡所得の額を正確に算出するためにも、成約価格がしっかりと記載されているものを準備することが重要です。
正確な金額で確定申告をする必要があるため、売買契約書を手元に用意します。しっかりと保管しておきましょう。
媒介報酬など金額が分かる書類
不動産会社に依頼する媒介報酬などの金額がわかる書類は必須です。マンションの売却価格だけでなく、細部にわたり売却費用がわかる書類の提出が必要になるためです。
- 印紙税、抵当権抹消
- 不動産会社への手数料
- 不動産会社への媒介報酬
など、マンション売却価格だけではなく、それ以外にかかった費用の明細も必須になるというわけです。
売却特例に必要な書類
マンション売却の際に特例を利用する方は多いでしょう。代表的なものとして3,000万円の特別控除があります。
この3,000万円特別控除の適用を受けるための必要書類は前述の譲渡所得の内訳書です。そのほか、確定申告書や売買契約書などの必要書類と合わせて提出します。
したがって特例のために特別な書類は必要ありません。控除を適用したことを譲渡所得計算証明書に記載して確定申告をしましょう。
住み替えで住宅ローン控除を受けるための書類
住宅借入金等特別控除とも呼ばれる、住み替え住宅ローン控除は、住宅ローンの1％を10年間にわたり年間控除される制度です。
一般住宅であれば、住宅ローンの年末残高4,000万円が上限となり、1年間40万円の10年分ですので、400万円の控除が受けられるという仕組みです。
必要な書類は以下のとおりです。
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 建物の登記事項証明書
- 建物の不動産売買契約書
- 住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
- 耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し
- 認定通知書の写し
そのほか、本人証明書や源泉徴収票も必要となります。
なお、住宅ローン残高証明書は銀行から取得します。無料で発行してもらえることもありますが、大体400～800円ほどかかると見ておきましょう。銀行によって異なります。
確定申告書や譲渡所得計算証明書、売買契約書のコピーはもちろん、売却にかかった費用がわかる書類も必要なのですね。
確定申告には正確な金額が求められます。かかった費用は洗い出しておくとともに、特例などを活用する際は忘れずに書類を用意しておくことが重要です。
マンション売却後の確定申告をおこなう時期はいつか
マンション売却の確定申告の時期はマンション売却の翌年です。
マンションを売却して所得が発生した翌年の「2月16日～3月15日」の間におこなうことになります。
確定申告は毎年同じ時期ですね。
マンション売却は確定申告までをワンセットとして覚えておきましょう。
マンション売却後の確定申告の基本的な流れ
基本的な流れは以下のとおりです。
- 適用される特例があるかの確認
- 必要な書類を準備
- 譲渡所得税を計算
- 確定申告書を作成
- 確定申告書を提出
順番に見ていきましょう。
適用される特例があるかの確認
マイホームのマンション売却において、利益が発生したかどうかで利用できる特例が異なります。
譲渡所得が発生、つまりマンション売却の利益が出た場合は、
- 3,000万円特別控除特例
- 10年以上所有していた場合の軽減税率特例
- 買い換え特例
譲渡損失になってしまった場合は、
- 買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
以上になります。
マンション売却により利益が出たかどうかにより、利用できる特例控除が変わってきます。自分が適用要件に当てはまるかを調べてみましょう。
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必要書類を集める
前述の必要書類を集めておきます。活用できる特例がある場合など、自分に当てはまることで必要になる書類もあるため、チェックしておきましょう。
譲渡所得の計算
そして譲渡所得の計算に移ります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
この計算によって譲渡所得がプラスになれば確定申告が必要となります。
譲渡価格はマンションの売却額のことで、以下の計算式です。
譲渡価格＝マンションの売却金額＋固定資産税、都市計画税清算金
また、取得費は売却したマンションを購入した費用のことです。
こちらも計算式があります。
取得費＝マンションを取得した費用－減価償却費相当額（＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数）
最後の譲渡費用はマンション売却にかかった費用のことです。仲介手数料、印紙税なども含まれます。
以上、カンタンに説明しましたが、譲渡所得の計算は以下の記事でより詳しく解説しています。
【参考記事】
▶マンション売却益が○円も違う！？計算方法と節税になる特別控除を調査した結果…
所得から税額を計算
そして所得から税額を計算します。その税率はマンションの保有期間によって異なり、以下のとおりです。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
以上のように、譲渡所得税の計算は所得に税率をかけることで算出されます。マンションに5年以上住んでいれば売った時に税金が安くなるというわけです。
書類を作成
マンション売却の譲渡所得内訳書、確定申告書を作成します。
引用：「国税庁 譲渡所得の申告のしかた」
譲渡所得の計算と税額を計算し書類に記載するまでがメインとなります。
手順を確認して確定申告しましょう。
マンション売却時に利用できる可能性がある特別控除
マンション売却時に譲渡所得が発生したときに利用できる特例や控除が全部で5つあります。
ここでは、マンション売却の利益が出た場合と損失になってしまった場合に分けて紹介していきます。
譲渡所得が出た場合
マンション売却の利益である譲渡所得が出た場合は以下の特例などが受けられます。
- 3,000万円特別控除特例
- 10年以上所有していた場合の軽減税率特例
- 買い換え特例
3,000万円特別控除は譲渡所得から3,000万円を控除できるというものです。3,000万円特別控除を適用した場合に譲渡所得がゼロかマイナスになれば、税金を納める必要はなくなります。
また10年以上住んだマイホームマンションを売却する場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用される特例もあります。
本来は譲渡所得税や住民税などで20%ほどの税率ですが、この特例が適用されれば、14.21％まで税率が下がるので、活用したいところです。
買い換え特例は10年以上のマンションを売却して、新しく一定要件に当てはまる物件を購入する際に利用できます。
この特例により、マンション売却価格と新しい物件購入価格を差し引きして、その額の課税を繰り越すことができます。
譲渡損失が出た場合
マンション売却で損失になってしまっても、控除などの特例があります。
- 買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
①は5年以上住んでいるマンションを売却した際、物件を買い換えて赤字が出たとします。その際にこの売却損をその年の他の所得と損益通算することが可能となるものです。
また、損益通算しても赤字となる金額に関しては、翌年以降3年間繰越控除できます。
さらに②は、マイホームを売却して損失が出たとき、新しい家をローンで購入した場合に使える特例となっています。
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