不動産を売却したいと思ったら！ 売却の流れやかかる費用など基礎知識を解説！

「不動産を初めて売却するけどどうしていいかよくわからない」

不動産売却が未経験だと、こういったことで悩みがちではないでしょうか？

不動産売却は手順が多く必要書類も多数なので、何から手をつければいいのか分からなくなってしまうのは当然と言えます。

また、いったいどのくらいの価格で自分の不動産が売れるのかや、ほかの人が不動産を売却した理由も気になるかもしれません。

そこでこの記事では不動産売却の流れや、売却時の必要書類、不動産売却理由ランキングベスト5、不動産売却の際に発生する費用などを解説していきます。

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不動産売却の流れを紹介

まずは不動産売却の流れを説明します。

不動産売却の際にはするべきことがたくさんあり、何も知らずにスタートすると戸惑う可能性が高くなります。

そのため、ここで不動産売却の流れを把握し、しなければならないことを理解しておきましょう。

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情報収集する

最初に行うのは、売却する予定の不動産がどの程度で売れるかを調べることです。

同じような条件の物件がどの程度の価格で売られているか確かめることで、売却価格のだいたいの相場が分かります。

相場を自分で調べておかないと、あとで不動産会社の査定価格を聞いたときに適正価格かどうかの判断ができません。

そのため、必ずはじめに自分で情報収集することをおすすめします。

不動産会社に相談

相場の目安が分かったら、不動産会社に売却を検討していることを伝え、相談しましょう。

相談の際には、いつまでに売却を完了させたいかのスケジュールや希望の売却価格を決めておき、不動産会社に伝えるようにします。

ただし、売却完了までの期間が短すぎたり希望価格が相場から大きく離れていたりといった、非現実的な目標は立てないほうがいいでしょう。

最初にたてた計画通りに売却が進まず、利益が小さくなったり、時間がかかったりする恐れもあるためです。

事前に調べた相場価格を参考にしつつ、ある程度余裕のある売却スケジュールを伝えることをおすすめします。

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不動産価格の査定

不動産会社に相談したら、担当者が不動産の査定に入ります。

査定では売却価格がどの程度になるかを割り出すことで、どの程度の金額で売れるかの目安を知ることができます。

査定額は不動産会社によって異なりますが、ここで最初に調べた相場価格との差が激しい場合は、その会社は避けたほうが無難でしょう。

査定額が高すぎるとなかなか売れなくなりますし、低すぎると依頼者が損してしまいます。

不動産会社は数多く存在するので一社にこだわる必要はありません。
複数社で査定を取り、信用できそうな会社を選ぶのがおすすめです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

契約する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは購入希望者を募集してもらう契約のことで、売り出し価格や不動産会社に支払う手数料などが決まります。

契約には以下の3種類がありそれぞれに特徴があります。

契約の種類	複数業者との契約	依頼者自らが見つけた 相手との契約
専属専任媒介契約	×	×
専任媒介契約	×	〇
一般媒介契約	〇	〇

1つ目の専属専任媒介契約は、一社としか契約できず、依頼者が自分で購入希望者をさがすこともできません。

このように自由度は低いですが、不動産会社の販売のモチベーションが最も上がりやすいのが、この専属専任媒介契約です。

不動産会社からするとほかの会社に契約を奪われることが無いため、確実に売買手数料を稼げるからです。

そのため、不動産会社に販売を任せたい場合はおすすめできる契約形態となります。

2つ目の専任媒介契約では、売却を一社のみに任せますが、依頼者が自ら買主を探すことができます。

不動産会社からすると、契約手数料を稼げるかどうかはっきりしないため、やや販売のモチベーションが下がる可能性があります。

最後に一般媒介契約ですが、これは複数社と媒介契約を結ぶことができ、依頼者自身が買主をさがすのもOKとなっています。

自由度が高いのがメリットですが、不動産会社からすると、契約を他社などに奪われる可能性が高い契約形態と言えます。

そのため、手数料を稼ぎにくく、営業の優先度がかなり低くなる可能性があります。

このように、媒介契約には3つの種類があるので、状況に応じて適切なものを選択するようにしましょう。

売却活動をスタートする

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動をスタートします。

広告に不動産の情報が掲載されるため、購入希望者から問い合わせが入ったり、内覧の申し込みが入ったりします。

内覧の申し込みが入った場合は購入希望者を自宅に招き、部屋に招き内部の見学に対応することになります。

内覧の印象次第で売却が成立するかどうかが変わってくるため、部屋を清掃して清潔な状態にして対応するようにしましょう。

購入申し込み・売買契約

内覧完了後購入希望者が現れたら、購入申し込みの手続きを行います。

不動産会社の担当者から購入申込書を受け取り、購入希望者に記入してもらいましょう。

購入申込書に記載された売買価格や支払いのスケジュールといった希望条件を確認したら、不動産会社を通して調整を行います。

売主と買主が合意したら売買契約に移ります。
不動産会社と売主、買主が一か所に集まり、売買契約書を作成し契約成立となるのが一般的です。

決済し物件を引き渡す

売買契約完了後決済しますが、その際には手付金以外の残金を買主から受領します。
残代金の受領と同時に物件を引き渡し、売却手続きは完了となります。

なお、それまでにローン完済、抵当権の抹消、引っ越しなどが必要な場合は全て済ませ、引き渡しできる状態にしておく必要があります。

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確定申告をする

マンションの売却が完了したら、2月中旬～3月中旬の間に確定申告をする必要があります。

利益が出た場合は特に、確定申告が必須で行わないと脱税になってしまいます。
その場合、罰則として本来よりも大きな金額の納税を求められる可能性があります。

そのため、利益が出た場合は忘れずに確定申告を行ってください。

また、損失が出た場合も損益通算と言って給与所得と合算することで節税できるので、必ず確定申告するべきです。

【2023年】不動産売却の理由トップ5

不動産を売却する理由は人それぞれで、様々なことがきっかけで手放すことを検討する方がいると思います。

そこで、不動産売却経験者3,000人※にアンケートを取った結果から、不動産を手放した理由トップ5を紹介します。

※LIFULL HOME’s調べ

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売り時だと思った

ランキング1位は「今が売り時だと思ったから」というもので22.4%※の方がこの回答でした。

引用：不動産価格指数 – 国土交通省

上記の図のように、近年不動産価格は高騰し続けています。

近年世界中で流行している新型コロナウイルスの影響で、世界中で金融緩和政策が実施されました。

低金利になったことで、住宅購入者や投資家はローンを組みやすくなり、不動産を購入しやすくなったのです。

その結果不動産の需要が増え、価格が上昇しています。

また、ロシアのウクライナ侵攻により木材などの材料の仕入れ価格が高騰しているのも、不動産価格高騰の一因です。

これらの理由からかなり不動産価格が高騰しており、今が売り時と判断した方が多いようです。

維持や管理ができなくなった

2つめに多かった理由が、維持や管理ができなくなったというものです。
16.8%※の方がこの回答でした。

不動産は所有しているだけで維持費がかかります。
建物を維持するのに修理費や修繕積立金といった固定費がかかるので、定期的に大きな負担となってしまいます。

また、毎年かかる固定資産税を支払う必要があり、自然災害などの影響で損傷が発生すれば修理費がかかることもあります。

こういった費用の負担が大きいため、不動産を手放すという結論に至る方も珍しくないようです。

家が古くなったから

続いて、家が古くなったからという理由を挙げた方も多くいらっしゃいました。
13.8%の方がこの回答です。

以下の図のように、このようにマンションは年数の経過とともに、どんどん価値が下がっていきます。

引用：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）- 東日本不動産流通機構

特に、築20年を超えたあたりからは急速に価値が落ちていきます。

そのため、価格が暴落する前に売却してしまおうと考える人が少なくないようです。

相続対策のため

相続対策のために不動産を売却する方も珍しくありません。実際に12.3%※の方が売却理由として想像対策を挙げています。

相続した不動産を売却する場合、相続の申告から3年10ヶ月以内に売ると特例で税金が安くなります。

そのため、身内から相続した不動産に使い道がない場合、税金が安く済むうちに手放してしまおうと考える方が多いのです。

※LIFULL HOME’s調べ

不動産売却の際の必要書類

不動産売却の際には数多くの書類が必要となるため、はじめての売却の際に戸惑う一因となっています。

そこで、ここでは具体的な必要書類一覧について解説していきます。

不動産会社に依頼するときと、購入希望者に引き渡すときで必要書類が異なるので、それぞれを紹介します。

不動産会社に売却依頼するときの必要書類

不動産会社に売却依頼する場合には、以下の書類が必要となります。

必要書類	概要
登記済証 または登記識別情報通知	不動産所有者が登記名義人であることを証明する書類 現在は新規で登記する際には、登記識別情報通知が発行される
間取り図、測量図	間取りや方角、建物の作りが記された書類
固定資産税納税通知書 固定資産税評価証明書	固定資産税や移転登記の際の登録免許税を計算する際に必要な書類
印鑑証明書	官公庁に登録してある印鑑の証明書
建築確認済証、検査済証	建築基準法などの法律に適合していることを証明する書類
マンションの管理規約、 使用細則、維持費関連書類	マンションの管理規約や修繕積立金、管理費などを確認するための書類
本人確認書類、住民票	運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、 顔写真入りのものを提出する必要がある
耐震診断報告書 アスベスト使用調査報告書	新耐震基準が導入される前の物件の場合、必要。 アスベスト使用調査報告書も提示の必要がある
ローン残高証明書	売却代金によって、ローンの返済が可能であることを示すための書類。

このように、売却依頼する際に数多くの書類が必要となります。

不動産会社の担当者に確認しながら、漏れの無いように必要書類を揃えるようにしましょう。

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物件購入者に引き渡す際の必要書類

物件購入者に引き渡す際の必要書類は以下の通りです。

必要書類	概要
本人確認書類	売主の本人確認に使用する書類
印鑑証明書・実印	発行から3カ月以内の印鑑証明書が必要
地積測量図・境界確認書	一戸建て・土地の売買の際に必要
住民票	現住所と登記上の住所が異なる際に準備する
建築設計図書・工事記録書	設計や工事がどのように行われたのか、確認できる書類
銀行口座の通帳	不動産の売却代金の振り込みに必要となる
物件のパンフレットなど	購入時に渡された物件パンフレットがあれば、買主に渡すとよい

このように、引き渡しの際にも複数の書類が必要です。

売却時に用意する書類に比べると数は少なめですが、それでも複数種類を用意しなければなりません。

忘れてしまうと引き渡しがスムーズに行かない可能性もあるので、しっかりと書類を準備する必要があります。

不動産売却の査定価格の相場について

不動産売却を成功させるためには、査定価格の相場を正しく把握する必要があります。

相場を知らないと、高すぎる価格で販売して見向きもされなくなってしまったり、安すぎる価格で販売してしまい損したりする可能性があります。

そこで、事前に相場を正確に掴むことが非常に重要ですが、いったいどうすれば売却価格の相場が正確にわかるのでしょうか？

ここでは、不動産がどの程度の価格で売れるのかについて相場の調べ方を解説していきます。

不動産の査定価格の調べ方

不動産の査定価格の調べ方には、主に以下の3種類があります。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム
• 不動産ポータルサイト

1つめのレインズとは、不動産会社が不動産の売買を仲介した際に、登録することを義務付けられるシステムのことです。

このシステムを使うと不動産の成約価格を調べられるため、同じようなスペックの不動産がどのくらいの金額で取引されているかが分かります。

レインズの情報を確認すると相場が非常に分かりやすいので、最初に見てみるのがおすすめです。

2つめに土地総合情報システムという、国土交通省が運営するサービスも役立ちます。

こちらで見られるのは、国土交通省が不動産会社に対して行ったアンケート結果になります。

アンケート回答は必須ではないので、データの数や正確性ではレインズに劣りますが、レインズと違うのは土地の価格を調べられる点です。

レインズでは土地価格を見ることはできないので、土地を売却する際には特に土地総合情報システムを使うといいでしょう。

3つめに不動産のポータルサイトを見るのも、相場を調べられる方法です。

現在売り出されている不動産の価格が分かるので、同じぐらいの物件の販売価格の目安を知ることができます。

ただし、ポータルサイトで見られるのは現在価格のみで成約価格ではないため、参考にならないケースもあります。

過去の築年数ごとの家の売却相場のデータ

以下が東京都の築年数ごとの不動産の売却価格の一覧表です。

	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	～築25年	～築30年	築30年～
中古マンション	7,252万円	6,992万円	6,362万円	5,792万円	5,025万円	3,750万円	2,865万円
中古戸建住宅	5,780万円	5,783万円	5,947万円	5,268万円	5,390万円	5,197万円	3,465万円

引用：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】- 東日本不動産流通機構

このように、マンション・戸建て住宅いずれも築年数が古くなるほど販売価格が落ちていく傾向があります。

売却予定の不動産の築年数を考慮し、どの程度の販売価格が適当なのかを考えて決定するといいでしょう。

不動産の売却にかかる時間の目安

不動産を売却する際に、一体どの程度の時間がかかるのか、が気になる方も多いはずです。

特に、特定の期日までにお金を用意しないといけない場合、その日に間に合うかどうかが最も気になる方もいらっしゃるでしょう。

そこでここからは、不動産売却にあたって一般的にどの程度の時間がかかるのかを解説します。

併せて、売却時間が長くなってしまう原因や、売却時間を短くする方法についても紹介していきます。

最低でも3カ月程度はかかる

不動産の売却には、最低でも3カ月程度の時間がかかると言われています。

以下のように、売り出しスタートから引き渡しまでに時間がかかるためです。

• 販売開始から売却成立までに1カ月
• 売却成立後に手続きや引き渡しに2カ月

このように販売開始から引き渡しまでには、合計3カ月程度かかるのが普通です。

ごくまれにもっと早いスケジュールで売却完了できることもありますが、最低でもこのぐらいはかかると考えておいたほうが間違いありません。

売却期間が長くなりやすいケース

やり方によっては、不動産の売却にかかる期間が通常よりもかなり長くなってしまう場合があります。

以下のような条件で販売してしまうと、売却期間が長引く傾向があります。

• 売り出し時期が悪い
• 住宅ローン返済が滞っている
• 担当者の能力・モチベーションが低い
• 競合物件が強い

このように、条件や時期が悪いと売却に時間がかかる可能性が高くなってしまいます。

特に、不動産会社の担当者に販売力が無かったり、モチベーションが低かったりする場合は要注意です。

本来ならば短期間で売れるはずの物件でも売れ残る可能性が高くなるので、不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

売却期間を短くする方法

一方で、以下のような条件が整っていると、売却期間が短く済むことが多いです。

• 物件を清潔にする
• 売り出し価格を低く設定する
• 不動産会社の買取サービスを利用する

物件が清潔で購入希望者にとって手が届きやすい価格であれば、やはり売れやすくなります。

自分自身が物件をさがしている立場になったつもりで、どういった物件なら買いたいと思うか考えると自然に短期間で売却できるようになるでしょう。

不動産売却の際にかかる費用の目安

不動産を売却する際には、税金や手数料といった費用が発生します。

これらの費用も決して小さな金額ではないため、事前にどういった部分でお金がかかるのか知っておくべきと言えます。

そこで、ここからは不動産売却時に発生する費用を紹介していきます。

税金

まず、不動産売却をすると以下の3種類の税金が発生します。

• 印紙税
• 所得税
• 住民税

これらのうち、所得税や住民税は不動産売却で3000万円以上の利益が出たときのみ発生します。

不動産の価格は購入時よりも売却時のほうが安くなるのが普通で、多くの場合赤字になるため所得税や住民税は発生しません。

また、利益がでた場合も3000万円以下であれば特別控除が使えるため、税金はかかりません。

そのため、多くの場合発生する税金は印紙税のみとなります。

各種手数料など

税金以外にも、以下のように様々な手数料が発生します。

費用	金額
仲介手数料	（ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税
抵当権抹消費用	司法書士に依頼する場合5千円~2万円程度
ローンを一括返済するための手数料	一括繰上返済にかかる金融機関への手数料（1~3万円程度）

仲介手数料は、購入希望者との契約成立時と不動産の引き渡しの際の、2回に分けて支払うのが一般的です。

負担額は不動産の売却価格の3％程度が目安となります。

抵当権抹消手続きは自分で行う場合は不動産1つにつき1000円です。
ただし、司法書士に依頼するのが一般的なため、5千円~2万円程度かかるのが普通です。

抵当権を外すには住宅ローンの完済が必要となり、ローンを一括返済するための手数料が1~3万円程度かかります。

その他の費用

その他の費用としては、以下のようなものが挙げられます。

費用	金額
ハウスクリーニング費用	3万∼10万円程度
測量費	30～100万円程度
解体費用	90万円～350万円程度
家財等の処分費用	15~50万円程度

引用：三菱UFJ不動産販売

まず、物件の買主に渡す際に清掃する必要があるため、ハウスクリーニング費用がかかります。
不動産の広さによって費用が異なり、数万円～数十万円程度の出費が必要になる可能性が高いです。

次に測量費用が発生します。測量費とは隣地との境界をはっきりさせるための費用で、売主が費用を負担するのが一般的となっています。

また、解体費用は一戸建ての建物を壊して、土地のみを売却する際に必要になります。

最後に、家具や家電といった家財の処分にも費用がかかります。
引き渡す前に処分しないと買主が処分することになり嫌がられるので、売却する側が処分するのが一般的です。

冷蔵庫やテレビ、テーブル、ベッドなど、大型の家電・家具は処分にまとまった費用がかかります。

内容にもよりますが、15~50万円程度かかるのが一般的です。

不動産売却を成功させるためのコツ

ここまでに不動産売却に必要な知識について幅広く解説してきましたが、それだけでは売却の利益を最大化することは難しいのが現実です。

不動産売却を成功させるためのコツを知ることで、利益をできるだけ大きくしつつ短期間での現金化が可能になります。

そこでここからは、不動産売却を成功させるための5つのコツを紹介していきます。
全て重要な内容なのでぜひ目を通していただければと思います。

売却価格の相場をきちんと確認しておく

不動産売却では、売却をスタートする前に相場をしっかりと確認しておくことが重要です。

自分で相場を把握しておかないと、不動産会社の査定額をみたときに適切な金額かどうかが分からないからです。

相場を自分で調べない場合、不動産会社が相場からかけ離れた金額を提示してきても、気が付かない恐れがあります。

そうなってしまうと、本来より安い価格で売却することになり損してしまったり、高く売ることになり買い手が見つからなくなったりすることが考えられます。

不動産売却でできるだけ利益を大きくするには、相場を調べて適切な価格で売ることが必要なので、必ず調べることをおすすめします。

信用できる不動産会社を選ぶ

相場を調べたあとは、信用できる不動産会社を選ぶことも重要になります。

不動産会社の中には、以下のように不誠実な対応をとる業者も存在します。

• 物件の売買状況を教えてくれない
• 相場よりも安い価格を設定し早く売れるようにする

こういった業者は自分たちの都合しか考えておらず、不動産売却希望者の利益には興味がありません。

かかわってしまうとお金や時間を損してしまうことになるので、こういった企業は避けるようにしましょう。

不動産会社と結ぶ契約の種類を把握しておく

不動産と契約を結ぶ際の契約方法には以下の3種類が存在します。

一般媒介契約	複数の会社と契約が可能 売主が自分で買い手をさがせる
専任媒介契約	1社としか契約できない 売主が買い手を自分でさがせる
専属専任媒介契約	1社としか契約できない 売主は買い手をさがせない

このように3種類の契約形態が存在し、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の順に自由度が下がって行きます。

ただし、縛りがきつくなったほうが、不動産会社からすると販売手数料を稼ぎやすくなるため、担当者のモチベーションは上がる傾向があります。

そのため、売りにくそうな物件であったり自分で買主をさがす自信がなかったりする場合に、専属責任媒介契約を結ぶといいでしょう。

内覧対応を重視していい印象を与えるようにする

購入を検討している人から内覧の申し込みがあった際には、丁寧な対応をしていい印象を与えるようにしましょう。

内覧に来る方は物件を購入する前提で見学申し込みをすることが多く、どう対応するかで売却成功するかどうかが決まるケースも多いためです。

実際に部屋の中を見たときに印象がよければそのまま契約に進む可能性が高く、悪ければ「やはりやめておこう」と思われてしまうでしょう。

そこで、内覧は適当に済ませず売却活動の中で最も大切な要素と認識するべきです。
部屋の清掃を丁寧に行い、気を引き締めて対応するようにしてください。

とくに水回りは、普段の生活の中でどうしても汚れが溜まりやすく、清潔感がなくなりがちなので徹底的な清掃が必要です。

もしも、自分で掃除するのが難しければ、ハウスクリーニング業者に依頼するのもいいでしょう。

とにかく、あらゆる手段を用いて、見学者にいい印象を与えるために全力を尽くすといいでしょう。

契約完了まで油断しないようにする

購入希望者が現れ、売却成立しそうでも決して油断しないようにしてください。

不動産売却時には以下の点に気を付ける必要があるからです。

• 値引き交渉をされる
• 契約不適合責任を負う

まず、購入希望者から値引き交渉を持ちかけられることは決して珍しくありません。
そして、値引きしたくないと頑なに断ってしまうと、いつになっても売却が成立しない可能性があります。

そのため、値引き交渉された場合は柔軟に対応し、可能な範囲で値引きを検討するといいでしょう。

ちなみに、初めから値引き交渉される前提で少し高めの価格をつけておき、交渉を持ちかけられたら予定通り安くするというのもいい方法です。

次に契約不適合責任に関しても気を付ける必要があります。

契約不適合責任とは不動産の売主が負う責任のことで、契約時に本来伝えるべきことを隠し、そのことが後で発覚すると責任を問われます。

たとえば、不動産に汚れや傷みがあり何も言わずに売却してしまったとします。

この場合、契約時に本来言わなければならないことを伝えていないということで、その責任を問われることになります。

したがって、契約時にはしっかりと伝えるべきことをまとめておき、買主の了承をもらうようにしましょう。

仮に悪意が無かったとしても、損傷や汚れについてきちんと説明せずに売却してしまうと、後になって責任を問われる可能性があるため注意が必要です。

不動産売却についてのまとめ

この記事では不動産売却の流れや相場の調べ方、成功させるコツなどについて幅広く解説しました。

不動産売却は手順が複雑で必要な書類の種類も多いため、初めての売却では戸惑う可能性も高いと言えます。

そのため、事前に手順を把握しておきやらなければならないことを事前に把握しておくのが、非常に重要となります。

また、どの不動産会社を選ぶかによって売却価格や期間が左右される可能性も高いので、不動産会社選びも非常に重要となります。

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