タワーマンションへ住み替えたい！メリット・デメリットや確認点を解説

タワーマンション（タワマン）とは一般的に20階以上、高さが60ｍを超える超高層マンションを指します。

タワーマンションへ住み替えたいと思っている人も多いですが、タワーマンションに住むデメリットと注意点があります。

そこで、この記事ではタワーマンションのメリット・デメリット、住み替えの際の確認点について、解説します。

タワーマンションへの住み替えのメリット

タワーマンションに住み替えすることには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

この章で下記のメリットについて詳しく解説します。

• 利便性やステータスが高い
• 施設やセキュリティが充実している
• 資産価値が高い

利便性やステータスが高い

タワーマンションは単体で建築されるケースもありますが、街全体の再開発に合わせて建築されることもあります。

その場合はベッドタウンだけではなく、ビジネス街や商業施設が隣接される都市に建築されることになるため、生活の利便性は高くなるでしょう。

また、大々的に告知されることでタワーマンション自体が有名となり、内装や設備においては豪華なエントランスや高層階にあるラウンジからの眺望など、効果的に演出がされています。

つまり、タワーマンションに住むことは利便性とステータスが高いことになり、自慢できる生活となるでしょう。

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施設やセキュリティが充実している

タワーマンションの価値は立地だけでなく、ホテル並みのコンシェルジュ常駐やクリーニングや宅配便の取り次ぎ、ケータリングサービスの手配といった、充実した設備にもあります。

また、フィットネスジム、ゲストルーム、コワーキングスペース兼ライブラリー・スタディールームなど、さまざまなサービスを提供する物件もあり、こういった設備はタワーマンションならではといえます。

さらに、大規模なタワーマンションであれば防犯カメラや24時間のオンラインセキュリティシステム、訪問者が訪問先のフロアにしか行けないエレベーターの認証システムのほか、ICチップ付きのカードやスマホを使ったスマートキー、顔認証システムなどが導入されています。

このように、通常のマンション暮らしや戸建て暮らしでは味わうことができない設備と、高性能なセキュリティシステムに守られているのが、タワーマンションの暮らしといえます。

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資産価値が高い

タワーマンションは元々の資産価値が高く、そして下がりにくいというメリットがあります。

また、資産価値を重要視するのであれば、ステータスの高い高層階よりも低層階かつ北向き居室がおすすめです。

なぜなら、低層階で北向きの物件はタワーマンション特有の気温上昇や揺れといった問題が起きにくく、タワーマンション暮らしを求めていない人にも人気の部屋だからです。

そのため、タワーマンションへの住み替えを検討する場合には、資産価値とステータスのバランスを取るようにしましょう。

また、2024年1月施行の税制改正でタワーマンションの相続税の時価との乖離を補正することになったため、相続税の節税目的でタワーマンションを購入する需要が一気に減りました。

これは供給の安定化という意味では、「住む」目的で購入したい人には朗報といえるでしょう。

しかし、都市部の利便性のいいマンションは高値が続いており、タワーマンションは外国人投資家の購買対象であることには変わりありません。したがって相場が下がるまでには至らない可能性が高いでしょう。

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タワーマンションへの住み替えのデメリット

住み替え先として人気が高く、設計段階で満室となることも多いタワーマンションですが、デメリットもあります。

そのため、前述したメリットと合わせてデメリットもチェックし、後悔のない住み替えにしましょう。

• ランニングコストが高い
• 高層階の環境
• 売りづらい

ランニングコストが高い

タワーマンションにある設備やセキュリティシステム、サービスは管理修繕費によって維持管理されています。

つまり、他のマンションでは味わえない暮らしができるタワーマンションは、維持管理費が高くなるでしょう。

以下の表は、マンションの建築階層ごとの管理費平均となりますが、高層マンションであるタワーマンションは、最も管理費が高くなることが分かります。

また、固定資産税も管理費同様に階数に比例して高くなる点、注意が必要です。

マンションの規模	1住戸当たりの管理費平均／月
全体	16,213円
3階建て以下	14,965円
4～5階建て	16,892円
6～10階建て	15,307円
11～19階建て	16,155円
20階建て以上	25,069円

参考：平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

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高層階の環境

高層階の生活は日当たりと眺望が良い反面、日照時間が長すぎるため室温が上がりやすいです。

また、高層階から戸外にでるのが億劫で、運動不足になりがちになる、という調査結果もあります。

さらには、風水では高層階は凶相と言われており、子育てや妊娠期間に向いていない階層です。

このように、タワーマンションでの高層階生活は良い面と悪い面があるため、十分に検討する必要があるでしょう。

売りづらい

タワーマンションは人気の不動産である一方、一度住んだ後に中古マンションとして売却することは、難しいとされています。

なぜなら、中古マンションであっても価格は高くなる傾向があり、低価格物件を探している中古マンションユーザーと相性が悪いからです。

さらに、もともと同じタワーマンションを購入しようと検討していた人であっても、一度住んだ家は検討から外れやすいといえます。

これ以外にも、台風や地震といった自然災害に弱いという点もあるため、このことからもタワーマンションは売りづらいというデメリットがあります。

高層階の高価な物件は、もっぱら外国人投資家に流通している状況です。

そのため、リセールバリューを考えるなら、前述のように北向き・低層階を選んでおくのがよいでしょう。

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タワーマンションへの住み替えの際の確認点

この章では、タワーマンションへの住み替えの際の確認点について、解説します。

住み替えで後悔しないためにも、「サービスの内容」、「施設や設備の内容」、「災害対策の内容」というポイントは、しっかりチェックしましょう。

• サービスの内容
• 施設や設備の内容
• 災害対策の内容

サービスの内容

サービス面でチェックすべき内容は、コンシェルジュのサービス内容と滞在時間です。

高い管理費を支払って有効活用できる内容と時間帯かどうかをチェックし、費用対効果を検証することがポイントです。

なお、一般的なコンシェルジュのサービス内容は、次の通りです。

• クリーニングの取り次ぎ
• 宅配の発送・受け取り
• タクシー手配
• 設備故障時の応対
• レンタカー手配
• 共用施設の管理

上記以外にも、規定されていない細かな要望に対応してくれるかどうかをチェックしましょう。

また、水道光熱費が設備の関係で非常に高いケースがあります。許容範囲かどうか確認することをおすすめします。

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施設や設備の内容

管理費は上記のコンシェルジュ以外にも、施設や設備の維持管理にも割り当てられています。

そのため、次に挙げる施設や設備をチェックし、充実した内容かどうかを確認しましょう。

• ラウンジ
• フィットネス・プール
• 読書スペース
• 茶室
• 自習室
• 展望室
• キッズルーム
• 宿泊スペース
• エレベーターの数（100戸に１基以上）

災害対策の内容

タワーマンションは災害に弱いというデメリットがあるため、どのような対策をしているのかは重要なポイントだといえます。

災害については、事前に地震や洪水のハザードマップでタワーマンションの位置が該当しているかを確認できますが、タワーマンションの管理規約や使用細則に、地震対策と防災マニュアルの有無があるかを調べることも重要です。

たとえばマンションの地震対策として、「免震」、「耐震」、「制振」のどの構造かを知ることで、「揺れない構造」なのか「揺れることでマンションを守る構造」なのかを把握できます。

これにより、地震発生時の対応方法は変わるでしょう。

また、防災用の倉庫の有無や非常時の防災マニュアルがあることで、避難時の設備使用についてあらかじめチェックすることができます。

こうした災害対策は人命に直結するため、最重要のポイントといえます。

また、停電や電気設備の故障がエレベーターや下水道設備に与える影響も、普及までの目安などは気になるところです。

「トイレが流せない」「階段で上がり降りはムリ」という状況で、川崎市のタワーマンションが罹災後に一時的に値下がりした件は、まだ記憶に新しいです。

タワーマンションへの住み替えを成功させるために必要なこと

タワーマンションはほかの低・中・高層マンションとくらべて独自の視点で確認し、選び、決める必要のある点があります。以下で住み替えの成功のためのチェックポイントを確認してください。

内覧する際の視点

内覧の際に建物の室内で確認する主な点は以下です。

内覧の注意点	日当たり（超高層階で南向きの場合、強すぎる点が指摘されている） 眺望（優先するなら、夜景を含めてチェックがおすすめ） 換気（窓を開けられない、洗濯物を干せない物件も多い） 騒音（生活音より外の交通機関や旅客機の影響など） 間取りと広さ（おしゃれさよりも生活のマッチした間取りか） 収納（必要十分か） クリーニング状況（中古の場合原状回復がよく行われているか） 内装の傷み（同上） 設備（実用的か） コンセントやアンテナ 電波状況（階数によっては良くない場所があることも）） 階数 共用部分の状況（自分に合った設備やサービスか。どんな住人がいるかの観察）

周辺環境のチェック

続いて周辺も歩いて、立地や環境をよく確認しましょう。

周辺環境の注意点	スーパー・食品店（品ぞろえや価格） 医療施設（かかりつけにできそうなところがあるか） 金融機関・官公庁 交通の便（通勤通学は問題ないか） 治安・防犯（夜間も含めてチェック）

タワーマンションも複数の候補から選ぶ

タワーマンションに住みたいと思った場合も、複数の候補を立てて比較することはしましょう。

タワーマンションの場合特定の立地や豪華さ、先進性など「この物件オンリー」的な気持ちになりがちでしょう。不動産はその物件自体は唯一ですが、冷静になって複数の候補を比較することで、住まいに対するご自身の本当の希望が見えてくるものです。

タワマンの棟数自体が限られるので、候補エリアは広がる可能性がありますが、「他にもないか」という視点は、必ず持つようにしましょう。

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タワーマンションに向いているのはどんな人？

タワーマンションは買っても借りても、高級で立地の良い物件という付加価値はつきものです。どのような人が向いていて、よく住んでいるのか、タワーマンションの住人像をお伝えします。

収入やステータス

ステータスや利便性の代償として収入が求められますが、セキュリティが厳重で、テレビや新聞、広告代理店などが密集する都心部にあることから、芸能人の居住が多いようです。

また、通勤に便利でセキュリティも安心ということで、大企業の経営者や役員の方も住んでいます。その他は所得の高い医師、弁護士なども多いそうです。

ところでタワーマンションの場合、住む階数に応じて価格やステータスが比例するというのは、よく知られた話です。

以下は、東京で賃貸でタワーマンションに住んだ場合、どのくらいのコストかを示すデータです。

エリア	家賃の相場（万円）	階層（階数）	平米数（㎡）
港区	22.8	34	71.98
品川区	22.0	34	69.12
中央区	21.8	31	74.30
江東区	19.3	28	70.17

階層が高い以外は、広さも家賃も都心湾岸の区部としては、「意外と普通」という印象があります。分譲賃貸の30階以下の中低層階はこのくらいなもので、実際はこれより上の階に高級物件が準備されているというのも分かります。40階あたりの賃貸物件は、月額120万円という相場となります。

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合理的な考え方のチョイスもある

しかし低層階でも共有施設や立地などは、得られるメリットとして高層階と変わりません。高層階に起こる「窓が開かない」「日差しが熱い」「子どもに不向き」などのデメリットもないことになります。

さらに価格が安いとなれば、合理的な考え方から低層階の購入をするというチョイスもおすすめできます。高層階のステータスやマウント合戦には興味がない方、リセールバリューよりも居住目的を優先する方なら、低層階です。

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タワーマンションへの住み替えに関するまとめ

タワーマンションは通常のマンションよりも立地や設備、サービスが良いため、人気のマンションです。

一方、タワーマンションならではのデメリットもあるため、階層や部屋の向きを慎重に検討した上で判断しましょう。

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