中古マンションの住み替えとは？住み替えのメリットやデメリットを解説！

中古マンションへの住み替えは、新築マンションに比べ価格の面で大きなメリットがあります。中古マンションを自分好みにリノベーションしても新築を購入するより安く済むこともあるのです。

住み替えを検討するなら、新築マンションにこだわらず中古マンションも選択肢に入れると理想の物件に出会う可能性が広がるでしょう。

この記事では中古マンションへの住み替えのメリットとデメリットをお伝えし、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に行う住み替えのすすめ方について詳しく解説します。

中古マンションの住み替えとは

中古マンションへの住み替えの魅力は新築に比べ価格が安いことです。新築だと手の届かない好立地でも、中古マンションなら価格が抑えられて住み替えが可能な場合があります。

また、中古マンションの売主が個人の場合は消費税がかからないので、新築よりもお得感があります。

住み替えを検討しているなら、中古マンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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中古マンションへの住み替えのメリット 

中古マンションは新築のマンションにはないさまざまなメリットがあります。

中古マンションの住み替えのメリットには以下のものがあります。

• 新築マンションより購入価格が安く済む
• 物件の選択肢が豊富
• 内覧で室内の様子がわかる
• リノベーションやリフォームしやすい
• 資産価値が安定している
• 新築マンションに比べて入居までの時間が短い

新築マンションより購入価格が安く済む

中古マンションは一般的に新築マンションよりも価格が安いです。

2023年3月度の不動産経済研究所の発表によると、中古マンションと新築マンションの首都圏の平均価格は以下の通りです。

項目	首都圏の平均価格	1㎡あたりの平均単価
中古マンション	4,441万円	69.83万円
新築マンション	6,907万円	103.9万円

このデータによると、中古マンションは新築マンションよりも平均で2,466万円も安く購入できます。中古マンションにもさまざまな立地や築年数の違いがあるので、単純に平均価格で比較できるものではありませんが、それでもかなり安い価格で購入できることがわかります。

2024年現在、新築マンションの価格高騰が続いており、中古マンションとの価格差はさらに広がっています。

物件の選択肢が豊富

中古マンションは、新築マンションに比べて物件数が多く、さまざまなエリア、間取り、築年数から選ぶことができます。そのため、自分のライフスタイルや好みに合った物件を見つけやすいというメリットがあります。

内覧で室内の様子がわかる

中古マンションの住み替えのメリットは、内覧で実際の物件を確認できることです。

新築マンションの場合はモデルルームの見学のみなので、実際の部屋の日当たりや眺望などを確認できません。実際に入居してみると、イメージと違ったと感じてしまうことがあります。

しかし、中古マンションの場合は自分が購入を希望する部屋の室内に入って、すみずみまで確認できるので新築マンションで起こるような失敗はありません。

内覧時には、室内の状態だけでなく、共用部分や周辺環境も確認するようにしましょう。

リノベーションやリフォームしやすい

中古マンションは新築に比べ価格を安く購入できるため、その分の資金をリノベーションやリフォームにあてられます。中古マンションをリノベーションやリフォームによって、新築マンションを購入するより安い金額で、自分の理想の住まいに作り替えることもできるのです。

リノベーションやリフォームを行う場合は、マンションの管理規約を確認し、事前に管理組合に相談する必要があります。

新築マンションに比べて入居までの期間が短い

新築マンションは完成までに時間がかかるため、入居までに数年待つこともありますが、中古マンションは売買契約が成立すれば、比較的短期間で入居できるというメリットがあります。

中古マンションへの住み替えのデメリット

中古マンションへの住み替えにはデメリットもあります。

中古マンションへの住み替えのデメリットは以下の通りです。

• 修繕費が高くなることがある
• マンションの規約によって自由にリフォームできない場合がある
• 物件によっては、老朽化や設備の故障などの問題がある場合がある

修繕費が高くなることがある

中古マンションの中でも築年数の古い物件で内装が傷んでいたり、設備に不具合のある場合は修繕が必要です。 低価格にひかれて購入した物件に修繕費が多くかかってしまっては中古マンションのメリットが享受できません。

購入前に、長期修繕計画を確認し、将来的な修繕費用の負担を把握しておくことが大切です。

マンションの規約によって自由にリフォームできない場合がある

中古マンションを購入して自分好みの部屋にリフォームしたいと考えている人も多いですが、マンションによっては規約で自由にリフォームができない場合があります。

リフォームを前提で中古マンションの購入を考えている場合は、必ず管理規約の「使用細則」を確認してください。

物件によっては、老朽化や設備の故障などの問題がある場合がある

中古マンションは、新築マンションに比べて築年数が経過しているため、老朽化や設備の故障などの問題が発生する可能性があります。購入前に、インスペクション（建物状況調査）を実施して、物件の状態を詳しく確認することが重要です。

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中古マンションの住み替えの売り先行と買い先行とは

現在の住まいを売却して、中古マンションへ住み替えるには、「売り先行」と「買い先行」の2種類の手法があります。

物件売却を先にする売り先行

売り先行とは、現在住んでいる物件を新居の購入前に売却する手法です。

売り先行は先に旧居を売って売却益を得てから新居を買うので、より堅実な住み替えといえるでしょう。

売り先行のメリット

売り先行は新居の購入前に売却額が確定するので、資金計画を立てやすいのがメリットです。

旧居の売却金額からローン残高を引いて頭金を計算し、新居の購入で新たにどれくらいのローンを組めるのかを明確に試算できます。いくらまでの中古マンションを購入できるかがしっかりわかるので、物件選びの迷いも少なくなります。

さらに、旧居の売却で得られた資金が手元にあるため、新居の住宅ローンの頭金を多めに入れて金利を抑えられることもメリットです。

また、住宅ローン控除が適用される場合、売却益とローン控除を同時に受けられる可能性があります。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、新居の購入が決まるまで仮住まいが必要なことです。住んでいた住居を先に売却してしまうため、買主に引き渡した後は新居の購入が決まるまで仮の住まいを用意しなければいけません。

また、新居に住む前に仮住まいをはさむため、引っ越しの回数が増えて費用が多くかかってしまいます。

さらに、希望の価格で売却するために時間がかかる場合があり、新居の購入のタイミングが遅れる可能性もあります。

中古マンションを先に購入する買い先行

買い先行とは、現在住んでいる物件の売却の前に、新居を購入する手法です。

買い先行では旧居の売却益を得る前に新居を購入するため、手持ち資金が豊富で旧居の住宅ローンを完済している人に向いています。

買い先行のメリット

買い先行では新居を購入してから旧居を売却するので仮住まいが必要ありません。そのため、引っ越しも1回で済ませられます。

買い先行では売却する物件を新居に引っ越して空き家にしてから売却活動が行えるので、購入希望者の内覧がしやすく印象は上がります。その結果、好条件での売却につながるケースもあるのです。

また、ゆっくりと時間をかけて旧居の売却活動ができるため、希望の価格で売却できる可能性が高まります。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、新居を買う段階で旧居がいくらで売れるかわからない状態なので、資金計画が立てづらいことです。場合によっては思うような金額や期間で売却できないこともあり、リスクをはらんでいます。

また、旧居のローンが残っている状態で買い先行の手法をとると、新居とのダブルローンになってしまう期間が発生します。

買い先行は経済的なリスクがあるため、資金に余裕のない場合は売り先行を選択しましょう。さらに、住宅ローン控除が適用される場合、売却益とローン控除を同時に受けられない可能性があります。

中古マンションの住み替えの流れ

売り先行と買い先行の住み替えの流れはそれぞれ異なります。

売り先行の場合

売り先行の住み替えの流れは以下の通りです。

1. 旧居の売却
2. 仮住まいへの引っ越し
3. 新居の購入
4. 新居への引っ越し

売り先行では旧居に住みながらじっくり売却活動が行えるので、希望の価格で売れる可能性は高まります。

売り先行では引っ越しが2回発生してしまうのが難点です。

買い先行の場合

買い先行の住み替えの流れは以下の順序で行います。

1. 新居の購入
2. 新居への引っ越し
3. 旧居の売却

買い先行では引っ越しが1回ですみます。

旧居のローン残高が残っている場合、新居購入後、旧居を売却するまでに2重のローンを払わなければいけないので大きな負担がかかります。

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中古マンション選びで後悔しないためには

中古マンションは建てられてから期間が経過している物件なので、新築物件とは違う視点で確認しなければいけないポイントがあります。

中古マンション選びで後悔しないためには、以下の4つの点に注意を払いましょう。

• 建物の状態や築年数の確認
• 立地が良い
• 耐震性のチェック
• 管理が行き届いているか
• 周辺環境の確認

建物の状態や築年数の確認

中古マンションを選ぶ際は内覧をして、建物の状態や日当たりなどを確認します。「共用部分の老朽化はすすんでいないか」「室内の日当たりはよいか」「騒音はないか」などをしっかり確かめましょう。

また、築年数の新しい物件だけにこだわらず築年数の古い物件も視野に入れると、理想の中古マンションに出会う確率が上がります。

内覧時には、雨漏りや水回りの不具合、床や壁の傾きなど、専門的な知識が必要な部分については、ホームインスペクター（住宅診断士）に依頼して調査してもらうと安心です。

立地が良い

立地のよい中古マンションは資産価値の下落が少なく、この先転居が必要になったときの住み替えにも有利です。中古マンションの立地選びで一番重要なのは、自分のライフスタイルにあっていることですが、2番目に重要なのは、資産価値が下がりにくい場所の物件であることです。

資産価値が下がりにくい立地選びのポイントは以下の4つです。

• アクセスがよい
• 利便性が高い
• 人気のあるエリア
• 将来性がある

アクセスがよい

駅などが近く通勤や通学に便利な立地は需要が高く、中古マンションの価値は下がりにくいです。駅からの距離だけでなく、バスの便や道路状況なども考慮しましょう。

利便性が高い

物件の周辺に商業施設や学校、病院などがある立地は、生活する上で利便性がよく需要が落ちません。特に、スーパーやコンビニなど、日常的に利用する施設が徒歩圏内にあるかは重要なポイントです。

人気のあるエリア

人気のエリアにある中古マンションは、資産価値の下落が少ないです。

また、新たに商業施設が新設されたり、再開発が計画されたりしているエリアは、今後資産価値の上がる可能性があります。人気のエリアは、治安が良い、教育環境が良い、ブランド力があるなどの特徴があります。

将来性がある

再開発が予定されているエリアや、新しい交通機関の開通が予定されているエリアは、将来的な資産価値の上昇が期待できます。

耐震性のチェック

中古マンションを選ぶときは、耐震性のチェックが必須です。

1981年以前の中古マンションには新耐震基準で建てられていない物件もあります。中古マンションを購入する場合、新耐震基準で建てられているかどうかはとても重要です。

しかし、新耐震基準以前に建てられた中古マンションであっても、耐震診断の結果で新耐震基準をクリアした物件は存在しています。また、耐震改修や耐震補強を行い、耐震性をあげている中古マンションもあります。

築年数の古い中古マンションを選ぶなら、耐震性の確認は必ず行いましょう。耐震基準適合証明書や耐震診断書があれば、耐震性について確認できます。

管理が行き届いているか

マンションの管理が行き届いていることは、中古マンションを選ぶ上で重要なポイントです。

「外壁や通路などの損傷は修繕されているか」「管理費や修繕積立金の滞納はないか」「ゴミ捨てのルールが守られていて住民にモラルはあるか」などを確認しましょう。

管理体制が整っているマンションは住民同士のトラブルも少なく、生活しやすい物件であることが多いです。管理組合の活動状況や修繕履歴などを確認することで、管理体制の良し悪しを判断できます。

周辺環境の確認

中古マンションを選ぶ際は、周辺環境も重要な確認ポイントです。スーパーやコンビニ、病院、学校などの生活に必要な施設が近くにあるか、公園や緑地などの憩いの場があるか、騒音や日照などの問題がないかなどを確認しましょう。特に子育て世帯や高齢者世帯は、周辺環境に配慮して物件を選ぶことが重要です。

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中古マンションの住み替えにかかる費用

中古マンションの住み替えには物件の購入費用の他に、引っ越し費用や税金などがかかります。

中古マンションの住み替え費用の内訳は以下の通りです。

• 中古マンションを購入する費用
• 住んでいる家を売却する費用
• 中古マンションの住み替えにかかる税金
• リフォーム費用
• 引越し費用

中古マンションを購入する費用

中古マンションの購入に関する費用は不動産会社に支払う仲介手数料や団体信用生命保険などの保険料があります。
なお、中古マンションを個人から購入した場合は消費税は非課税となります。

中古マンション購入費用	中古マンションを個人から購入した場合は消費税は非課税
仲介手数料	物件価格×3％＋6万円＋消費税が上限
融資事務手数料	住宅ローンを組むための手数料
保証料	住宅ローンが返済不能になったときの保証料
団体信用生命保険料	保険料は住宅ローンに含まれている
登録手数料	所有権移転登記で発生する司法書士への報酬
印紙税	売買契約書に貼付する印紙。契約金額によって金額が異なる。
固定資産税等精算金	売主が支払った固定資産税や都市計画税などを日割り計算で清算する費用

住んでいる家を売却する費用

住んでいる家の売却にも費用がかかります。

仲介手数料	物件価格×3％＋6万円＋消費性が上限
抵当権抹消費用	所有権移転登記手続きで司法書士への報酬
ハウスクリーニング費用	3LDKで45,000程度が相場
引っ越し費用	引き渡し日より前に引っ越しが必要
譲渡所得税	売却益に対して課税される税金。所有期間や特例によって税率が異なる
印紙税	売買契約書に貼付する印紙。契約金額によって金額が異なる。

中古マンション住み替えにかかる税金

中古マンションの住み替えには物件の売却益にかかる譲渡所得税や、購入した時にかかる不動産取得税などの税金がかかります。

不動産取得税	固定資産税評価額の4％
譲渡所得税	譲渡所得×税率（所有期間5年超・長期譲渡所得税率20.315％または所有期間5年以下・短期譲渡所得税率39.63％）
印紙税	契約内容と金額によって税額が決定
登録免許税	固定資産税評価額×2％（買主負担が一般的）

リフォーム費用

中古マンションを購入後にリフォームする場合、その費用も住み替え費用に含まれます。リフォームの規模や内容によって費用は大きく異なりますが、内装リフォームであれば100万円〜300万円程度が相場です。

引っ越し費用

住み替えに伴う引っ越し費用も忘れずに計上しましょう。引っ越し費用は、荷物の量や移動距離、時期などによって異なりますが、単身世帯で5万円〜10万円程度、ファミリー世帯で10万円〜30万円程度が目安です。

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中古マンション住み替えの注意点と対処法

中古マンションの住み替えには以下の注意点があります。

• 売却には時間がかかるため、住み替えスケジュールは期間を長く取る
• 売却する価格設定は念入りにおこなう
• 住み替えローンは審査が厳しいため、期間に余裕をもっておく
• 物件の状態をしっかり確認する

売却には時間がかかるため、住み替えスケジュールは期間を長く取る

売却には時間がかかります。多くの場合は売り出しから成約するまでに3〜6カ月の時間を要します。

なので住み替えは売却期間を長めにとったスケジュールで臨みましょう。売却期間が長引く場合は、仮住まい費用や二重ローンの負担が増える可能性があります。

売却する価格設定は念入りにおこなう

住み替えのために今まで住んでいたマンションの売却を行う場合、価格設定は念入りに行ってください。

不動産会社の査定額が出たら、売り出し価格はそれよりも少し上乗せして設定するとよいでしょう。売り出し価格は査定額の3〜8％を上乗せするのがよいとされています。売り出し価格で成約することは少なく、買主から値下げ交渉を持ちかけられることがあるので、査定額よりやや高い価格設定をする方が柔軟に価格交渉に対応できます。

価格設定が高すぎると売れ残ってしまう可能性があり、安すぎると損をしてしまう可能性があります。

住み替えローンは審査が厳しいため、期間に余裕をもっておく

住み替えローンは旧居のローンがまだ残っていて売却益でローン残高が返済しきれない場合、新居のローンに旧居のローンを合算する仕組みです。

住み替えローンは新居の価値以上の借入になるため、ローン審査は厳しいです。

住み替えローンの審査に通るか不安がある場合は、信頼できる不動産会社に相談してみるとよいでしょう。不動産会社は住み替えのプロなので、それぞれの事情にあった対策を提案してくれます。

そのためには住み替えの期間に余裕を持って取り組む必要があります。住み替えローン以外にも、つなぎ融資やリフォームローンなど、資金計画に合わせたさまざまなローンがあります。

物件の状態をしっかり確認する

中古マンションは、新築マンションと異なり、すでに使用されているため、経年劣化や不具合がある場合があります。購入前に、インスペクション（建物状況調査）を実施したり、専門家に見てもらったりして、物件の状態をしっかり確認しましょう。

中古マンションへの住み替えをスムーズにおこなうには

中古マンションへの住み替えをスムーズに行うためには以下の注意点があります。

• 修繕や清掃などの管理を徹底しておく
• ハウスクリーニングは専門の会社に依頼しておく
• 不動産会社選びは慎重に行う
• 資金計画をしっかり立てる

修繕や清掃などの管理を徹底しておく

住み替える中古マンションの入居前に、必ず物件の修繕や清掃を行っておきましょう。新居に家具や生活用品が入る前に中古マンションのメンテナンスを行っておけば、より快適に新しい生活を始められます。

特に水回りや電気設備など、生活に支障をきたす可能性のある箇所は、入居前に必ずチェックし、必要であれば修繕しておきましょう。

ハウスクリーニングは専門の会社に依頼しておく

住み替えで入居前に中古マンションのハウスクリーニングを行うときは、専門の業者に依頼しましょう。プロが行うハウスクリーニングは、自分で清掃を行うよりも格段にきれいに仕上がります。

ハウスクリーニングの際には、エアコンや換気扇などの内部クリーニングも検討しましょう。

入居中のハウスクリーニングよりも空室のハウスクリーニングの方が料金は安くすみます。

マンションハウスクリーニング料金の目安

間取り	入居中の料金	空室の料金
1LDK・2DK	35,000〜45,000円	20,000〜40,000円
2LDK・3DK	50,000〜55,000円	28,000〜55,000円
3LDK・4DK	60,000〜65,000円	33,000〜72,000円
4LDK・5DK	70,000〜80,000円	42,000円〜

引用：もちや ぷらす

不動産会社選びは慎重に行う

中古マンションの住み替えは、不動産会社のサポートが不可欠です。信頼できる不動産会社を選ぶことが、スムーズな住み替えにつながります。実績や評判、担当者の対応などを参考に、複数の不動産会社を比較検討しましょう。

資金計画をしっかり立てる

中古マンションの購入費用だけでなく、リフォーム費用や引っ越し費用、税金など、住み替えにかかる費用は多岐にわたります。事前に資金計画をしっかり立て、無理のない予算で住み替えを進めることが大切です。

中古マンションへの住み替えに関するまとめ

中古マンションは新築よりも安い価格で住み替えが可能です。そのため、中古マンションを購入後にリノベーションして、新築よりも安い価格で自分好みに作り変えることもできるのです。

また、中古マンションは内覧で購入を希望する部屋を実際見られるので、モデルルームしか見られない新築マンションと違って購入後に「こんなはずではなかった」と後悔をすることはありません。

住み替えは今まで住んでいた物件の売却と新居の購入を同時に行わなければいけないので難易度の高いライフイベントです。時間的な余裕を持ったスケジューリングを行い、中古マンションへの住み替えを成功させましょう。

中古マンションの住み替えには専門の会社に依頼して計画的に進めることが重要です。

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