マンションを住み替える方法は？流れや注意するポイントについて解説

マンションから住み替えをする場合には、現在住んでいるマンションと移住先の住処について考える必要があります。

この記事では、マンションからの住み替えの流れや注意点について、解説します。

マンションを住み替える方法①住まい選び

マンションから住み替えをする際には、まず住み替え先をしっかり検討する必要があります。

この章では、住み替え先の選び方について、「マンションか戸建てか」と「新築か中古か」というポイントに合わせて、解説します。

• 住み替え先はマンションか戸建てか
• 住み替え先は新築か中古か

住み替え先はマンションか戸建てか

住み替え先にマンションと戸建てのどちらを選ぶのかについては、次のような違いを把握した上で決めましょう。

	戸建て	マンション
立地の良さ	駅から離れていることが多い	駅近と商業施設の近くが多い
風通り/日当たりの良さ	全室に窓があり、良好	部屋によって変わる
セキュリティの強さ	侵入経路が多く、比較的弱い	警備やセキュリティシステムの搭載により、強固
騒音の大きさ	独立した住居のため、小さい	集合住宅のため、大きい
管理責任	全て自分で管理	管理会社が代行
リフォームの自由度	制限なし	管理規約と使用細則によって、制限される
資産価値の減少スピード	早いが土地の価値は残る	遅いが部屋の価値しかない
維持費	2～3万円/月（管理修繕費）	10～15年に1度、100～120万円かかる

上記比較のように、マンションと戸建てでは生活様式に大きな差が生まれます。

たとえば、立地が良く、資産価値を担保できるライフスタイルを目指したいのであれば、マンション生活を継続すべきでしょう。

一方、駅から遠くとも自由にリフォームでき、周辺の騒音を気にせずに生活したい人であれば、戸建てがおすすめです。

これ以外にも、セキュリティ面やランニングコストという点で大きな違いがあるため、住み替え先をマンションにするか戸建てにするのかは、総合的な判断が必要となるでしょう。

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住み替え先は新築か中古か

住み替え先を選ぶ際に、新築にするか中古にするかという選択肢もポイントですが、違いをまとめると「価格」と「性能」という点が挙げられます。

新築は中古よりも価格が高くなりますが、性能面や耐久性、耐震性という点で中古よりも優れているといえます。

一方、中古は新築よりも安く購入できますが、耐震性や耐久性は新築より劣り、リフォームをしても同レベルにならないことも多いです。

さらに、マンションであれば中古の方が立地が良い、というケースもあります。

このような違いがあるため、新築と中古の違いは要望の優先順位によってどちらを選ぶべきかが変わるといえるでしょう。

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マンションを住み替える方法②資金計画

マンションを住み替える際には、資金計画も重要なポイントです。

なぜなら、最適な資金計画を立てることは、住み替えで失敗しない重要な要素になるからです。

そこで、この章では資金計画を立てるための流れについて、解説します。

• 査定結果から手残りの金額を算出
• 新居に必要な金額を算出
• ローンの検討と交渉

査定結果から手残りの金額を算出

マンションを住み替えする場合の資金計画は、まずマンションの査定からスタートします。

査定結果を確認することで販売価格をイメージすることができ、さらに想定される諸費用と税金を踏まえて手残り額を算出することができます。

また、住宅ローン残債が残っている場合には、売却しても残債が残るかどうかも、このタイミングで把握することができるでしょう。

万が一残債が残った場合には買い替えローンなどを検討し、スムーズに売却できる方法がないか、金融機関に相談することをおすすめします。

新居に必要な金額を算出

査定によって手残り額が算出できれば、諸費用の精査を実施しましょう。

そうすることで、新居に必要な資金について具体的な数字にすることができ、資金面でのリスクを下げることができます。

なお、ここで算出する資金は「想定できる手残り額」という扱いになるため、住み替え先が決まっていなくとも算出可能です。

このように、先に資金の「大枠」を決めてしまうことで、安心して住み替え先を探すことができるでしょう。

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ローンの検討と交渉

資金計画が固まれば、最後に住宅ローンの取り扱いについて、検証しましょう。

具体的には、「マンションの住宅ローン残債をどうするのか」という点と、「住み替え先の住宅ローンをいくらにするのか」という点について、検討すべきです。

こういった住み替えに関する住宅ローンについてはセオリーはなく、ケースバイケースで選択肢が大きく変わります。

そこで、次に挙げるステップとポイントに基づいて検討し、最適な方法を選択できるようにしましょう。

ステップ	ポイント
①マンションの売却価格	複数の不動産会社から査定依頼を受け、最適な売却価格を設定する
②住宅ローン残債の取り扱いを決める	住宅ローンの返済予定表や残高証明書を確認し、売却価格＋自己資金で完済が可能かどうかを把握する
③住み替え先にかける資金を決める	次に挙げる不動産種別に合わせて、諸費用を用意する（現金支払いがほとんど） 新築購入：購入金額の4～8%中古購入：購入金額の5～6% なお、諸費用は主に税金や仲介手数料、金融機関への保証料、火災保険料となる

マンションを住み替える方法③売買のスケジュール

マンションを住み替える方法における最後のポイントとして、売買のスケジュールについて解説します。

• 売り先行か買い先行か
• 期間の読みが難しい要素
• スケジュールに無駄の少ない方法とは？
• 相続や離婚などの際の注意点

売り先行か買い先行か

「売り先行」とはマンションを先に売却し、後から住み替え先を探す方法です。

一方、「買い先行」では先に住み替え先を購入し、後からマンションを売却するという流れになります。

それぞれの方法には次に挙げるメリット・デメリットがあるため、比較検討しましょう。

	メリット	デメリット
売り先行	焦らず売却できる住み替え先の支払い負担が軽くなる	仮住まいが必要希望物件を購入できないこともある
買い先行	引っ越しが1回で住む希望の住み替え先を購入しやすくなる	ダブルローンになる売却期間が限定されるケースが多い

住み替えをする際には「買い先行」がおすすめ、といわれることが多いです。

なぜなら、買い先行することで希望の物件を購入できる可能性が高くなるからです。

また、買い先行をすることで引っ越しを1度で完了させられる、というメリットもあるため、住み替えを検討するオーナーの多くが買い先行を選択しています。

ただし、買い先行は安全ラインの資金計画を立てられるかどうかが、大きなポイントとなるでしょう。

さらに、新居の金融機関でまとめローンを選択した場合は、マンションの売却期間が限定され、強制的に買取となるケースもあります。

このように、資金計画で不安を抱えたくないオーナーであれば、「売り先行」の方が安心できるといえます。

期間の読みが難しい要素

マンションを売却する際には、買い手がいつ見つかるか分からない、という特徴があります。

また、まとめローンを選択する場合、金融機関によっては「一定期間売却できなければ買取」という条件を提示されることもあり、売却計画がうまく進められないこともあります。

さらに、売主と買主の住宅ローン審査期間は読みにくく、住み替え計画の見通しが立たないことも多いです。

このような問題を解決するためにも、複数の不動産会社に売却期間と住宅ローン期間を質問し、ある程度精度の高いスケジュールを組む必要があるでしょう。

スケジュールに無駄の少ない方法とは？

余裕をもって住み替えを進めたい場合には「売り先行」を選択し、住みながらマンションを売却するのがおすすめです。

また、希望の住み替え先が見つかりどうしても早く売却したい場合には、「買取」を検討するという方法もあります。

この方法であれば売却後に住み替え先を探すステップが不要となり、スムーズに移住することができるでしょう。

なお、住み替えにおいて売却と購入の決算時期をなるべく近づけることで、仮住まいの期間を短くできます。

このように、効率良く住み替えを進めたいオーナーであれば「売り先行」と「買取」を同時に検討し、ある程度決済の都合を聞いてくれる不動産会社に買取を依頼するのが、ポイントとなるでしょう。

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相続や離婚などの際の注意点

相続や離婚が絡む場合、スケジュール調整において注意点があります。

なぜなら、このケースではマンションの所有者と住宅ローンの債務者が複数人いることがあり、売却するためには全員の合意が必要となるからです。

そのため、こういったケースでマンションを売却する際には必ず名義人と債務者を確認し、なるべく早い段階で合意を得るようにしましょう。

どうしても合意を得られない場合には、司法書士や弁護士に相談するのが、おすすめです。

マンションを住み替える方法に関するまとめ

マンションを住み替える際には売却と購入を同時進行する必要があり、オーナーの工数が非常に多くなるイメージがあります。

しかし、実際には不動産会社のサポートがあるため、ステップ通りに進めることで滞りなく住み替えを成功させられるでしょう。

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