マンション査定の注意点は7つ！不動産会社への売却依頼時に重視されるポイントも解説

マンションを売却する際には、「実際に売れそうな金額」を設定しなければなりません。そのために必要とされるのが、マンションの査定です。
マンションを査定することにより適正な売却価格が分かるようになり、スピーディーな売却を実現できるようになります。

この記事ではマンションの査定方法や、査定に出すときの注意点などについて詳しく解説します。これからマンションを売却する予定のある方はぜひ、参考にしてください。

マンションの主な査定方法は2種類

マンションの査定方法は「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。さらに、近年ではAIを活用したオンライン査定も注目されています。

ここでは、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類、それぞれの違いについて解説します。

簡易査定（机上査定)

簡易査定（机上査定)とは、実際の不動産を見ずに、物件のデータだけで簡易的に査定する方法です。名前の通り「机上」で行われるため、わざわざ現地には訪問しません。立地条件や路線価、面積、間取り、築年数などのデータをもとにして、類似物件の過去の売買価格や近隣物件の現在の売出価格などのデータと比較しながら査定額を算出します。「すぐに売るわけではないが、おおまかな物件の価格をとりあえず知りたい」というときに向いている査定方法です。
最近ではAI査定ツールを活用することで、より正確な簡易査定が可能になっています。

簡易的とはいえますが、実際の取引事例や近隣の売出価格を参考にしながら算出するため、妥当性のある査定価格が算出されます。正確な情報を知るためにも信頼できる不動産会社に査定依頼をするとよいでしょう。訪問査定より短い期間で査定できるのがメリットです。早ければ当日中にメールか電話で結果が知らされることもありますが、通常1〜3日程度かかります。基本的に簡易査定の料金は無料です。

また、AI査定ツールの精度が向上しており、査定結果の信頼性が高まっています。AI査定を活用して、すばやく適正価格を把握するのもおすすめです。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪問して、直接物件を見た上で査定を行う方法です。所有者へのヒヤリングや物件の状態、周辺環境などの確認を細部にわたって調べます。特にマンションの査定の場合は、維持管理の状態や、眺望・日照・損傷・劣化・騒音などデータだけでは分からない事情を確認することが重要です。簡易査定より精度の高い査定額を出せるため、売却が本格的に決まっている人に向いています。

一般的に、訪問査定を行うタイミングは売却を実行する前です。順序としては、簡易査定を行って大まかな価格が分かり、売却することが決まったら、訪問査定でさらに精度の高い価格を算出します。査定額が出るまでの時間は1週間から10日程度かかるようです。AIツールを駆使して査定期間が短縮される傾向も近年見られているため、より正確な査定を確認したい場合は、訪問査定が良いでしょう。
また、訪問査定も基本的には無料となります。

マンション査定額の計算方法

マンションの査定方法には、次の3つの種類があります。

一般的に居住用マンションは「取引事例比較法」、投資用マンションは「収益還元法」で査定されます。

ここでは、3つの査定方法についてそれぞれ解説しましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、2024年現在も多くの不動産会社で主流の査定方法です。

不動産の価格を求める手法の1つであり、マンションの査定額を算出する際に適している方法です。この手法による試算価格を「比準価格」といいます。原則として、査定対象であるマンションの近隣地域または類似地域で実際にあった取引事例を収集した中から適切な事例を選びます。

査定額を算出するときは複数の取引事例についてそれぞれ事情補正や時点修正を行い、さらに地域要因および個別的要因の補正をして算出された各試算価格を調整して対象となるマンションの査定額を求めます。最新のデータベースやAIを活用して、膨大な取引事例の中から最適な事例を選定することで、より精度の高い査定が可能になっています。

なお、地域要因とは各地域の特性（住宅地域or商業地域 など）で価格に影響を与える要因であり、個別的要因とは日照、通風、駅からの距離など不動産の個別性により価格を形成する要因を指しているものです。

取引事例比較法は、実際の市場で取引された事例を査定額の基礎とするため、できるだけ多くの取引事例を収集することが必要となります。

原価法

不動産の資産価値を評価する手法の1つで、不動産の再調達原価（同様の建物を建築する場合にかかる費用）をもとに対象不動産の試算価格を算出する方法です。

再度同じような建物を建築する際にかかる原価を求め、これに減価修正（経年や損傷等に応じて減価額を控除）を行い試算価格を求めます。

原価法は主に戸建て住宅の査定に向いていますが、最新の建築コストデータを活用することで、マンションの査定でも活用されるケースが増えています。

収益還元法

不動産が将来的に生み出すであろう純利益と最終的な売却価格から、現在の対象不動産の試算価格を求める方法です。賃貸マンションなど投資用物件の査定額を求めるときに有効な手法で、不動産の資産価値を収益性で評価するのが特徴です。

収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

専門的な評価になるため複雑な計算が必要ですが、直接還元法より精度の高い評価を算出することが可能です。

マンションを査定に出すときの7つの注意点

マンションを売却する際は、少しでも高い価格で売りたいもの。

とはいえ、事前準備が足りていない、あるいは不動産会社に対する対応に不備がある場合などは、大切なマンションを適正価格で売却することができません。

ここでは、マンションを査定に出すときの7つの注意点についてご紹介します。

以下の点に注意しながら不動産会社に査定を依頼しましょう。

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市場価格を把握する

不動産会社に査定依頼をする前に、自分でマンションの市場価格を把握するようにします。

市場価格を調べるというと何だか難しそうなイメージがありますが、近年ではインターネットで簡単にリサーチできるのです。

例えば、大手不動産情報ポータルサイトで、近隣地域の類似物件（間取りや築年数、立地条件が似ているもの）の売出価格を調べたり、AIを活用した無料の査定シミュレーションツールも充実しています。

精度の高い情報を知りたい場合は、国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」がおすすめです。取引された時期・不動産の種類・地域などの条件を画面上で絞り込んで、実際に取引された事例を調べられます。

取引総額や間取り、築年数などが一覧表示されるので、ご自分が所有しているマンションと比較対照することが可能です。

不動産情報ライブラリ

www.reinfolib.mlit.go.jp

机上(簡易)査定の依頼からスタート！

査定方法には「机上(簡易)査定」と「訪問査定」の2種類がありますが、最初は机上査定からスタートします。理由は、最初の段階では大まかな査定額を知っておけば十分だからです。

近年ではネットからの申し込みが一般的なため、AIを活用したオンライン簡易査定ツールが普及し、スマートフォンからでも気軽に査定依頼が可能になりました。そのため、不動産会社の担当者とリアルに接触しなくても簡易的な査定結果を知ることができます。訪問の必要もないため、気軽に利用できるでしょう。

査定依頼をして気に入った不動産会社を見つけたら、より精度の高い売却価格を知るために訪問査定を依頼します。

自動シミュレーションは〇〇に注意！マンション査定を賢く行う秘訣

複数の不動産会社に査定依頼をする

マンションを始めとする不動産の査定を依頼する際は、必ず複数の不動産会社に査定依頼をすることが重要です。不動産の査定方法は会社により異なるため、同じマンションでも査定額にはそれぞれ違いがあります。したがって、少なくとも2〜3社の不動産会社に査定依頼をしたほうが良いでしょう。

一括査定サイトがさらに進化し、数クリックで複数の不動産会社に査定依頼ができるようになっています。これにより、不動産会社の選定がより容易になりました。しかし、一括査定サイトにも良し悪しがあるため、これはこれで見極めが必要になります。

【複数社査定でこんなに差がつく！？】マンションを高値で売りたい人は今すぐ確認！

マンションの瑕疵を隠さない

居室内のキズや設備の故障など、マンションの瑕疵を隠さないことも重要です。

2020年4月に施行された改正民法では、「瑕疵担保責任」に代わって「契約不適合責任」が定められました。

目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、売主が責任を取らなければなりません。例えば、マンションに付いている設備などについて問題はないとして売却しておきながら、実は故障していた場合などが該当します。

買主が売主に追及できる責任は以下の通りです。売却後にトラブルになる可能性があるので、査定の段階で不動産会社にはきちんと伝えておきましょう。最初に伝えておけば、瑕疵も含めた金額で査定額を出してくれます。
中古マンション市場が拡大している中、瑕疵を正直に伝えることで買主からの信頼を得やすくなり、結果として売却活動がスムーズに進む傾向があります。

	買主の請求権
契約解除（564条）	・契約解除（解除に基づく代金返還請求）
損害賠償請求（564条）	・損害賠償請求
追完請求（562条1項）	・補修請求 ・代替品引渡請求 ・不足分の引渡し請求
代金減額請求（563条）	・購入代金の減額の請求

マンションを清掃してキレイな状態に

不動産会社の担当者が訪問査定に来るときは、マンションを清掃してキレイな状態にしておきましょう。部屋の中が汚れているとマイナスイメージを与えるため、査定額が低くなる可能性があるからです。

散らかっていると部屋の状態をきちんと確認できないため、本来の査定額よりも安く算出されてしまうかもしれません。正確に査定してもらうためにもスッキリとした状態にしておくことが肝心です。

掃除のポイントを部位別にまとめたのが以下の表です。ハウスクリーニングの部分別料金相場とあわせてご紹介しますので、参考にしてください。

部位	掃除のポイント	ハウスクリーニングの部分別料金相場
キッチン	・シンクの水垢や排水溝のぬめりを落とす・コンロの焦げや油汚れをきれいにする	12,000円～18,000円
浴室	・排水口のゴミやぬめりをキレイにする・壁、鏡、蛇口を清掃する	13,000円～19,000円
トイレ	・便座やフチの汚れを落とす・床や壁も拭く	8,000円～9,000円
床のクリーニング・ワックスがけ（10畳）	・掃除機をかけて床をキレイにする・雑巾がけやワックスがけで磨き上げる	16,000円～18,000円
エアコン（1台）	・フィルターの埃をとる・エアコン内外部のホコリを取る	10,000円～15,000円
洗面所	・蛇口部分もキレイに磨く・洗面ボウルの水垢を落とす	8,000円～9,000円
レンジフード・換気扇	レンジフードなどはアルカリ性洗剤につけおきして汚れを落とす	4,000円～19,000円

無駄なリフォーム費用はかけない

余計な出費を出さないためにも、無駄なリフォーム費用はかけないようにしましょう。

中古マンションを購入する人は、自分好みにリノベーションしたい人もいるため、売却時に大規模なリフォームを行う必要はありません。せっかくリフォームしても、買主の好みに合わないことも考えられます。

現在の傾向として、不動産会社によっては売却前に最低限の修繕だけを行うようアドバイスするケースが増えています。リフォームをするときは不動産会社に相談してから実施するのがポイントです。リフォームをするお金の分を、売却価格から安くする場合もあります。

不明な点は不動産会社に確認する

その他、査定依頼する際に不明な点が出てきたら、不動産会社の担当者に確認することが重要です。査定額に納得がいかない場合はどの点に問題があるのかなどを質問します。

一般的に不動産については売主は素人であるため、評価されなかった理由がわからない可能性があります。大切なマンションを納得のいく価格で売り出すために、担当者にしっかりと質問しましょう。

マンションの査定で重視される10のポイント

マンションを査定する場合は通常の戸建て住宅と違い、階数や方角、住戸の位置なども重要です。ここでは、マンションの査定で重視される10のポイントについて解説します。

【査定の落とし穴は〇〇だった！？】中古マンション査定時の注意点と失敗しないためのコツ

立地・駅からのアクセス

中古マンションを探すとき、そのマンションの立地条件で選ぶ人は多いといえます。

したがって「立地・駅からのアクセス」は査定の重要なポイントです。

国土交通省が調査した「住宅市場動向調査報告書（令和2年度）」では、中古マンションを取得した世帯の選択理由として、「住宅の立地環境が良かったから」が54.8%で第2位となりました。この結果からも、中古マンションを購入する際のポイントには立地条件の良さが欠かせないため、査定する際にも重要な要素といえます。

出典：令和２年度 住 宅 市 場 動 向 調 査 報 告 書 国土交通省 住宅局　 P20

リモートワークの普及により、駅からの距離に加え、周辺環境や生活利便性も評価ポイントとして注目されています。そのため、徒歩圏内のスーパーや公園、学校、病院の有無が査定額に影響を与えることが増えています。

築年数・耐震性・構造

中古マンションを購入する場合は、住宅の品質も気になるところです。そのため「築年数・耐震性・構造」も見逃せない査定ポイントとなります。

平成12年4月には、中古住宅を対象とした住宅性能表示制度がスタートしました。

中古マンションを売買するときは、マンションの劣化の状況や不具合、性能などが分かれば、買主は安心して購入できます。また、耐震補強工事を行っているかどうかも査定の際に確認されるポイントです。

階数・方角など住戸の位置

住戸の階数や方角も重要な査定ポイントです。

一般的にマンションの価格は階数や方角で決まるとされており、同じマンションで同じ面積の住戸でも価格に違いがあります。

方角とはバルコニーが面している向きのことであり、最も高く査定されるのは南向きです。次は東、西、北の順に低くなります。また、階数が高くなるほど採光や眺望が優れているため、査定額が上昇します。

近年では、角部屋や最上階は特に人気が高く、査定額にプラス要素として影響することが多くなっています。さらに、エレベーターの有無や位置関係も住戸の利便性に関わるため、重要なポイントとして考慮されています。

設備・内装のグレード【専有部分】

設備や内装のグレードも重視されるポイントです。床や壁などの材質や、キッチンや浴室などの設備のスペック・高級感でグレードを判定します。

ただ、中古マンションを購入する人は水回りなどを自分好みの仕様に交換する例が多いため、売却時にわざわざリフォームする必要はありません。

近年では、最新のIoT機器やリモートワークに適した設備（書斎スペースや高速インターネット環境）があるかどうかも評価の対象となっています。

間取り・面積【専有部分】

使いやすい間取りであるかという点も査定のポイントとなります。掃除、料理、洗濯といった家事動線が良いと効率よく家事を進められるため、高評価へとつながります。キッチン、浴室、洗面所は近くにまとめてあると良いでしょう。

同じエリアで同レベルのマンションの場合は、専有面積で価格が決まるため、面積も外せないポイントです。

セキュリティ

マンションのセキュリティも重要な査定ポイントです。オートロックのエントランス、防犯性の高い玄関ドアの鍵、常人管理、防犯カメラの設置など、セキュリティシステムが手厚いほど評価が高くなります。

特にエントランス、エレベーター、玄関の3ヶ所におけるセキュリティが高いマンションは査定額が上がる傾向です。

修繕・管理・清掃の状況

日頃からマンション自体が修繕・管理・清掃がきちんとなされている状況であるかも、査定時の大切なポイントです。

建物の外観や内部に破損などがあった場合は修繕されており、電気設備や防災設備、エレベーターなども安全に使用できるように管理されていることなどが重視されます。

エントランスや共用部廊下の清掃もされていないと汚いイメージを与えるため、良い評価を得られません。管理内容に問題がある場合は、マンション管理組合に伝えておきましょう。

最近では、オンラインでマンションの管理状況や修繕履歴が閲覧できるシステムを導入している物件は、管理体制の透明性が評価され、査定額にプラスとなるケースが増えています。

修繕積立金・管理費の金額

マンションは戸建て住宅と違い、購入すると修繕積立金と管理費を毎月支払わなければなりません。そのため、修繕積立金と管理費の金額がどのくらいなのかも、重視される査定ポイントとなります。修繕積立金・管理費は「所有者」に支払い義務があるからです。

万が一、修繕積立金や管理費を滞納していた場合は、売却時に物件価格から差し引くことなどが考えられるため、滞納していなかったかどうかも確認されます。

駐車場の有無

マンションの駐車場がきちんと確保されているかも重視されるポイントです。

特にファミリー向けのマンションは車の保有率が高いので、駐車場の数が足りないと不利でしょう。駐車場代が高い場合も低評価になりやすいといえます。

また、駐車場部分が共有スペースの場合、マンションを売却すると駐車場の使用権はマンション管理組合に移るため、新しい買主は一から申し込みをすることになります。先客がいた場合、買主はすぐに使用できるとは限りません。したがって駐車場がある場合も「使用権」が物件についている場合のほうが高く査定される可能性があります。

施工会社

どの会社がマンションを施工したのかも査定時に重視されます。

一般的に大手不動産会社やゼネコンが建てたマンションはブランド力が高く、信頼性があるため評価が高くなります。マンションに問題が発生した場合にも大手企業であるため、補償サービスも万全です。価格も下がりにくいため、高値で査定される可能性が高いといえます。

さらに、耐震性能やアフターサービスの充実度も施工会社選びの基準になっており、これらの点も優れていると価格が高くなる傾向にあります。

マンション査定を依頼する不動産会社の選び方

マンションを売却する際には、まず、自分が所有する物件にどのくらいの資産価値があるのかを知らなければなりません。そのためには不動産会社に査定依頼をすることになりますが、どの不動産会社に依頼すれば良いのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。適正な売却価格を知るためにも、信頼できる不動産会社を選ぶことが必要です。

ここではマンション査定を依頼する不動産会社の選び方について解説します。

査定依頼をする際は、以下の3つのポイントを参考にしてください。

マンション売却の実績が豊富

不動産会社には「売買」「賃貸」などそれぞれ得意とする分野があるものです。

同じ売買というカテゴリーでも「マンション売却の実績数が多い」「戸建て住宅の売却に強い」「任意売却での売却成功率が高い」など、各会社ごとに取扱いする物件の種類には違いがあります。

そのため、マンションの査定依頼をする場合は、マンション売却の実績が豊富な不動産会社を選びましょう。マンション売却を得意とする不動産会社に依頼したほうが、スピーディーな売却を実現しやすいといえます。不動産会社のホームページなどで実績数を確認してください。

営業担当者の提案力が高く信頼できる

マンションを早期売却で高値で売るには、営業担当者の営業手腕にかかっているといえます。そのため、提案力が高く信頼できる営業担当者がいる不動産会社に任せると安心です。

売主が気づかない改善策などをプロの視点で提案してくれます。売主の希望や事情をしっかり聞いてくれ、親身に相談に乗ってくれる担当者がいるかどうかも、会社選びの重要なポイントです。

さまざまな集客ツールを使用している

近年では不動産にもDX（デジタルトランスフォーメーション）の波が押し寄せ、さまざまなITツールを集客活動に利用している不動産会社が少なくありません。

さまざまなITツールを集客活動に活用している不動産会社は、効率的に購入希望者を集められるため、売却成功率が高い傾向にあります。

チラシや店頭POP、不動産情報ポータルサイトなどへの掲載、VR内覧、物件確認自動音声対応ツールなど、さまざまな集客ツールを使用している不動産会社をおすすめします。
近年は、SNS広告や動画による物件紹介など、ターゲット層に効果的にアプローチするツールを活用している不動産会社が注目されています。特に若年層の購入者に向けては、SNSを活用したマーケティングが有効です。

マンション査定に必要な書類

マンション査定を依頼する際には以下の書類が必要です。

ここでは、それぞれの書類について解説します。

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

登記済証とは、登記が完了した際に登記所から登記名義人に交付する書面のことです。一般的に権利証といわれており、マンションなど不動産を取得したときに交付されます。権利証が必要な手続きには権利証の原本を提出することが必要です。

登記識別情報とは、従来の登記済権利証に代わるもので、平成17年の不動産登記法の改正で新しく発行されるようになりました。不動産の名義変更された場合に新たに名義人となる人に登記所から通知される書類です。紙自体には特別な効力はなく、パスワードに意味があり、下図2のように住所や不動産番号、登記名義人などの情報が記載されています。

登記識別情報通知書を取得する際は、不動産の住所を管轄する法務局の窓口での受け取り、郵送やオンライン申請で取り寄せることも可能です。

出典：法務省「登記識別情報通知書　見本」

身分証明証

本人確認をするために、身分証明書も必要となります。

机上査定の時は特に必要ありませんが、本格的に売却を検討しているときに行う訪問査定時には提出するよう求められます。

運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証などを用意します。不動産が共有名義の場合は全員分の本人確認書類が必要です。

購入時の売買契約書・パンフレット

マンションを購入した際の売買契約書やパンフレットなども査定時に必要とされる書類です。売買契約書には家屋番号や室番号、延床面積、新築年月日などの詳細情報が記載されているので、登記識別情報通知書の内容と照らし合わせて確認できます。

また、パンフレットには間取り図や建物内外の写真、壁芯面積などが掲載されているので、査定する際の貴重な資料となります。

管理費・修繕積立金が確認できる書類

管理費や修繕積立金に関する書類も提出を求められる書類です。

マンションの管理費や修繕積立金は、所有者になると毎月一定額を支払わなければならないので、買主は当然気になります。管理費・修繕積立金を滞納している場合は、未納分を売却価格から差し引くなどの措置を取ることもあります。

マンションの管理規約・長期修繕計画書

マンションのような区分所有建物では、「建物の区分所有等に関する法律」によって、区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。この内容がまとめられているのが「管理規約」です。この規約にはマンションに関する重要な決まりが記載されているため、買主にとっては重要な情報となります。

また、マンションは年月の経過とともに、さまざまな箇所で劣化や不具合が発生するため、「長期修繕計画書」も必要です。長期修繕計画には、建築工事計画、設備工事計画、資金計画の3つの計画が記載されているため、長期修繕計画の全体像をつかむことができます。

住宅ローンの返済予定表or残高証明書

住宅ローンを返済中でも、マンションを売却することは可能です。

売却する際には、住宅ローンの返済予定表もしくは残高証明書が必要になり、査定時にも提出することを求められます。家を売る際は金融機関に住宅ローンを完済しなくてはならず、不動産会社がローンの残高を知る必要があるからです。

返済予定表はローン契約時に金融機関から発行され、残高証明書は年末に送付されますが、正確な金額が必要な場合は金融機関に問い合わせてみましょう。

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まとめ

今回は、マンションの査定依頼をする際の注意点について詳しく解説しました。

マンションの査定額が適正な価格で算出されることにより、早期・高値での売却を期待できるようになります。それには売主自身もきちんと清掃して、マンション内をキレイな状態にしておくことが重要です。また、マンション売却の実績が豊富な信頼できる不動産会社に査定依頼をする必要があります。少しでも満足のいく形で大切な資産であるマンションを売却したい方は、プロレバ不動産のマンション査定サービスをご利用ください！完全無料なので、気軽に利用してみましょう！