【2023年】マンションの売り時は？最新の状況やおすすめのタイミングを解説

マンションは2013年頃から年々価格が上昇しており、2021年頃にはバブル期を上回る高騰を見せていました。価格が高まっているマンションですが、売りたいタイミングで買い手が見つかるわけではありません。マンションの売り時を把握することで、最適なタイミングで物件を手放せます。

しかし、「マンションっていつ売るのが一番いいの？」「マンションを売る時は何に注意するべき？」などの疑問が出てくるでしょう。

そこで本記事では、2024年最新のマンションの売り時を解説します。マンション市場の最新状況やおすすめの売却タイミングも紹介するため、売却を考えている人はぜひ参考にしてください。

2023年以降もマンションの売り時？

2023年はこれまでの価格の推移や状況を加味すると、マンションの売り時と言えました。

2024年現在もマンション価格は高止まりしており、売り時と言える状況は続いています。2024年も引き続きマンションの売り時と言える理由は、大きく分けて以下の2つです。

• 中古マンションの在庫数増加
• 住宅ローン金利の上昇が続いている
• 新築マンションの供給不足

それぞれ順に解説します。

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中古マンションの在庫数増加

引用元：REINS TOWER「Market Watch」

2022年時点で中古マンション市場は高水準で推移しています。実際、REINS TOWERが発表しているデータによると、首都圏の中古マンション売却価格は高い水準で上がっています。

首都圏の成約状況を2024年4月と前年の情報を比較すると、以下の通りです。

	2023年4月	2024年4月	前年比
件数	2,954件	3,251件	+10.1%
㎡単価	70.17万円／㎡	78.08万円／㎡	+11.3%
価格	4,486万円	5,018万円	+11.9%
専有面積	63,92㎡	64.27㎡	+0.6%
築後年数	24.02年	24.12年	+0.10年

引用元：2024年4月度REINS TOWER「Market Watch」
2023年4月度REINS TOWER「Market Watch」

特にマンション価格は、2023年と比べると11.9%も高くなっています。全体的な売出し件数、マンションの㎡単価、価格が高まっていることがわかります。

また、中古マンション市場が好調な理由は、新築マンションの値上がりが影響しているとみられます。2022年時点ではインフレ・スタグフレーションが一般世帯に大きな影響を与えており、世帯年収が1,000万円以上でなければ、新築マンションの購入は難しい可能性が高いです。そのため、中古マンションの需要は高まっており、2023年以降も売り時と言えるでしょう。

2024年現在、中古マンションの在庫数は増加傾向にあり、売主にとっては競争が激しくなっています。しかし、一方で、新築マンションの価格高騰や供給不足により、中古マンションへの注目度が高まっているのも事実です。

住宅ローン金利の上昇が続いている

2022年は住宅ローン金利がバブル期以降の最低水準を維持しており、新築・中古に関わらずマンションの購入需要が高まっています。最低変動金利に関しては2.5%を下回っており、国内では30年ぶりです。

しかし、住宅ローン金利が今後も低い水準を維持するとは考えにくいです。2023年以降、世界的な金利上昇の影響を受けて、国内金利も上昇し続けています。2022年には日銀による金融緩和継続が明言されましたが、2023年末に日銀総裁が交代し、金融政策の修正が行われました。

金融緩和の縮小が決定すれば、住宅ローン金利は徐々に上昇します。つまり、マンションの購入需要が減少し、買い手が見つからなくなる可能性が高いです。マンションの売却を検討している場合は、できるだけ早い段階で売却に踏み切った方が良いと言えるでしょう。

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新築マンションの供給不足

2024年現在、建築資材の高騰や人手不足、建築費の高騰などにより、新築マンションの供給が不足しています。このため、新築マンションの価格が高騰し、中古マンションへの需要が高まっています。

マンションの売り時①相場状況

マンションの売り時を判断する上で、相場状況は非常に重要です。マンション市場の相場状況を確認する際は、以下3つのポイントをチェックしましょう。

• 不動産価格指数
• インフレ・スタグフレーション
• 住宅ローン金利

それぞれ順に解説します。

不動産価格指数

引用元：国土交通省「不動産価格指数」

不動産価格指数とは、国土交通省が2012年から公表している不動産価格の動向指数です。実際に取引された不動産価格をもとに算出しており、物件の立地・特性などを省いた純粋な物件価格だけを把握できます。

地価公示や地価調査による評価は、物件の純粋な価格ではなく、土地や地価情報が大きな影響を与えます。一方、不動産価格指数は取引データを元に算出することになるため、客観的にマンション価格を把握可能です。

マンションの相場状況を把握する際は、不動産価格指数をチェックすることで、全体的な価格動向を把握できます。

2024年現在、不動産価格指数は高止まりしていますが、金利上昇の影響で、以前ほどの勢いはありません。

インフレ・スタグフレーション

インフレ・スタグフレーションは、マンション相場状況を把握する上で、重要なポイントです。インフレとは、インフレーションの略で物価が継続的に上昇することを指します。一方、スタグフレーションとは、景気が後退した状態でインフレが発生することです。

インフレ・スタグフレーションは、マンション価格の相場に大きな影響を与えます。物価上昇以外にも、建材価格が上がれば必然的にマンション価格は高くなります。

ただし、長期間スタグフレーションが続くと、マンション購入需要が低下し買い手が付かなくなります。不動産価格指数が上昇しても、慢性的なスタグフレーション状態だとスムーズな売却手続きができないため、あらかじめ注意しましょう。

2024年現在、日本はインフレ傾向にありますが、スタグフレーションに陥っているわけではありません。しかし、今後の経済状況によっては、スタグフレーションに陥る可能性も否定できません。

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住宅ローン金利

住宅ローン金利は、マンションの需要に大きく影響します。金利が低いと、住宅ローンの返済額が少なくなるため、マンションを購入しやすくなります。逆に、金利が高いと、住宅ローンの返済額が増えるため、マンションを購入しにくくなります。

マンションの売り時②マンションの築年数

マンションの売り時を見極める際は、築年数もチェックしましょう。以下の3つの築年数毎のチェックがおすすめです。

• 築5年未満
• 築5〜10年未満
• 築10〜15年未満

それぞれ順に解説します。

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築5年未満

築5年未満のマンションは、建てられてから期間が浅いため買い手がつきやすいです。築5年未満の場合は検討者から「新築とほとんど変わらない」とプラスの印象を持たれる傾向にあります。できるだけ築5年未満の早い段階で売り出せば、すぐに買い手が見つかる可能性が高いです。

しかし、築5年未満のマンションを売却する場合、市況の影響を受けやすいです。マンションは新築同様の扱いをされやすいため、新築マンションの値動きも確認が必要となります。

また、築5年未満のマンションの税率も、短期譲渡所得扱いになるため高くなります。新築同様に買い手がつきやすい一方で、デメリットもあるため、取り扱いには注意しましょう。

ただし、2024年現在、新築マンションの価格高騰により、築浅の中古マンションの需要が高まっています。そのため、築5年未満でも高値で売却できる可能性があります。

築5〜10年未満

築5〜10年未満のマンションは比較的物件のダメージが少ないため、買い手がつきやすい傾向にあります。築10年未満であれば、マンション自体の劣化が少なく、部屋や設備もすぐに現状復帰が可能です。

また、築5年未満のマンションは新築同様の価格で取引される傾向にありますが、築5〜10年未満の場合、ある程度価格を抑えて取引されます。良質なマンションをコストを抑えて手に入れられるため、人気のある築年数と言えます。

さらに、築5〜10年未満のマンションは税金面でも、築5年未満と比べて有利です。築5〜10年未満のマンションは売却益が長期譲渡所得に分類されるため、税金を抑えられます。管理体制が整えられているマンションなら、場合によっては5年未満のマンションよりすぐに買い手がつくことも少なくありません。

築5〜10年未満のマンションは、価格と状態のバランスが良く、買い手にとって魅力的な選択肢となります。

築10〜15年未満

築10〜15年未満のマンションは、物件の外壁や設備面に修繕が必要となり、価格が急激に下がる傾向にあります。一室だけではなく、マンション全体の修繕工事が必要となるため、売却後の手続きもある程度進めておくことが重要です。

また、築15年近くの大規模修繕工事では、修繕積立金の他に住民から費用を工面するケースも少なくありません。マンションの補修工事が決定している場合は、工事完了後に売りに出せばニーズに合った買い手を見つけられるでしょう。

築10〜15年未満のマンションは、大規模修繕工事の有無が価格に大きく影響します。修繕積立金が十分に積み立てられており、大規模修繕工事の見通しが立っている場合は、売却しやすいでしょう。

マンションの売り時③季節

マンションを売る時は、季節も重要なポイントです。マンションは季節によって売れやすいタイミングと、売れにくいタイミングがあります。それぞれ以下の通りです。

• 1〜3月が最適なタイミング
• 7〜8月は売れにくいタイミング
• 9～11月も売却のチャンス

それぞれ順に解説します。

1〜3月が最適なタイミング

引用元：REINS TOWER「Market Watch」

年間を通して1〜3月は、マンション売却に最適なタイミングです。上記グラフは、首都圏の中古マンションにおける年間の成約状況です。グラフからわかる通り、年間を通して、1〜3月は最も成約数が多いです。

一般的に4月から新生活が始まる人は多く、進学や入社・転勤が重なります。新しい生活を始める前に新居へ住み替えたいと考える傾向にあるため、4月前の1〜3月はマンションが売れやすいです。

ただし、1〜3月にマンションを売り出したいと考えても、すぐに売りだせるわけではありません。3月までに売却したい場合、11〜12月ごろまでには不動産会社と仲介契約を結び、内覧できる状態を整えておく必要があります。マンションの売却を考えているなら。最適なタイミングで売りだせるよう、11月ごろから手続きを進めるようにしましょう。

2024年現在も、1〜3月はマンションの売却に最適なタイミングであることに変わりはありません。特に、新築マンションの供給不足が続いているため、中古マンションの需要は高まっており、早期の売却が期待できます。

7〜8月は売れにくいタイミング

1〜3月がマンションの売れやすいタイミングの一方で、7〜8月は売れにくい時期です。4月まで活発化し最終5月のゴールデンウィークまでは物件が売れる傾向にありますが、8月になると閑散期となります。

REINS TOWERが発表した情報によると、2021年度の3月の成約数は4,228件に対して、8月は2,615まで下回っています。ピーク時に比べて約1,500件も減少し、好条件で買取が行われるケースも少ないです。

そのため、マンションを売却する際は、タイミングに注意して1〜3月、もしくは8月以降に売ってしまうようにしましょう。

2024年現在も、7〜8月はマンションの売却にはあまり適さない時期です。夏休みや夏季休暇などで、不動産会社や購入希望者の動きが鈍くなるためです。

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9～11月も売却のチャンス

近年では、9月から11月にかけてもマンションの売却が活発化する傾向にあります。これは、夏休みが終わり、年末年始に向けて住まい探しを始める人が増えるためです。また、この時期は、不動産会社も積極的に販売活動を行うため、買い手を見つけやすいというメリットがあります。

マンションの売り時④保有期間

マンションを売る時は、物件の保有期間に注意しましょう。マンション売却時に無視できないのが税金です。マンションの売却益は数百万〜数千万円に上ることもあるため、税金に考慮した手続きが必要です。

ここでは、マンションの保有期間における税金や控除について解説します。

保有期間によって税率が異なる

マンションを売却する際は、発生する利益に対して譲渡所得税と住民税が課せられます。課税額はマンションの築年数によって決められており、所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」で、5年以上なら「長期譲渡所得」に振り分けられます。それぞれの税率は、以下の通りです。

	短期譲渡所得（5年未満）	長期譲渡所得（5年以上）
所得税	30.63％	15.315％
住民税	9％	5％
合計	39.63%	20.315%

上記の通り、マンションの所有期間によって、発生する税金は大きく異なります。5年未満と以上では約20%も税金額に違いがあるため、コストを抑えたいなら長期譲渡所得を適用させるべきです。

ただし、2024年現在では、特例措置により、一定の要件を満たせば、短期譲渡所得であっても長期譲渡所得として扱われる場合があります。

所有期間によって控除・特例の活用有無をチェックする

マンションの売却益は所有期間によって税金が変動するため、控除・特例の活用有無をチェックしておきましょう。

特に5年未満でマンションを売却する際は、短期譲渡所得が適用されるため、控除・特例を活用するだけでも税金を抑えられます。国税庁では「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を設けています。

特例を受けるためには一定の条件を満たす必要がありますが、最高3,000万円まで特別控除を受けられます。国税庁が定める特例はマンションの所有期間に関わらず控除を受けられるため、売却益が3,000万円以下なら課税対象が無くなります。

例えば、所有期間が5年未満のマンションが2,000万円で売れた場合は「2,000万円×39.63%=約792万円」の税金が発生します。

一方、国税庁が定める特例を活用して売却益を控除した場合、3,000万円以下となるため、課税額はありません。ただし、特例を活用するには一定の条件があるため、活用を検討している場合は国税庁の公式HPをチェックしておきましょう。

引用元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マンションの売り時⑤物件固有の状況

マンションを売りに出す際は、物件固有の状況についても考慮が必要です。代表的な物件固有の状況は、以下の通りです。

• 大規模修繕
• 周辺環境の需要

それぞれ順に解説します。

大規模修繕

マンションの大規模修繕が完了した後は売り時です。大規模修繕とは、物件の経年劣化に合わせて実施する、計画的な修繕工事を指します。老朽化で劣化が見られるマンションの外壁や共用部、設備部分を修繕することを目的としています。

大規模修繕工事はマンション建築当初から開始が決められており、長期修繕計画に基づいて対応が行われます。大規模修繕工事の期間は、小規模マンションで約3〜4ヶ月、大規模マンションの場合は1年以上かかるケースも少なくありません。

また、大規模修繕工事中はベランダ部分に修繕用の足場が組まれたり、工事音が聞こえたりするため、工事直前や工事中は買い手がほとんどつきません。

さらに、マンションの大規模修繕工事は、修繕工事積立金から賄われることが多いです。積立金は平均1万円前後ですが、マンション全体の入居者の割合や合計金額によっては上乗せすることがあります。

特に築10年以上のマンションは毎月の修繕積立金が上乗せされたり、一時的に徴収されたりします。具体的な対策はマンションの管理組合の総会で可決されますが、このような状態では買い手が付きづらいと言えるでしょう。

大規模修繕工事が完了した後は、マンション全体が綺麗になり、設備不要も見つかりにくいです。修繕積立金や工事に関係する問題も払拭されるため、売り時と言えるでしょう。

2024年現在、マンションの老朽化が社会問題となっており、大規模修繕の重要性が高まっています。そのため、大規模修繕が完了しているマンションは、買い手にとって安心材料となり、売却価格にも良い影響を与える可能性があります。

周辺環境の需要

マンションを売りに出す上で、周辺環境の需要は非常に重要です。一般的に駅や学校などから距離が近い物件は、価格が高い傾向にあります。マンション価格は立地に大きな影響を受けるため、物件周辺に変化があれば価格が上下します。

例えば、マンション近隣に大型商業施設が建設される予定であれば、物件価格はこれまでよりも高くなります。周辺環境が充実しているほど、マンションに住むメリットが増えるため、需要が高まるでしょう。

一方、近マンション周辺の大学やオフィスが移転した場合、環境としての需要が減少し、価格も下落します。駅やアクセスの良さなど、変化するケースが少ない部分に強みがある物件であれば問題ありませんが、環境の変化を受けやすいエリアは条件が良いうちに売ってしまう必要があるでしょう。

2024年現在、テレワークの普及により、都心から郊外への移住が進んでいます。そのため、郊外のマンションの需要が高まり、価格が上昇する傾向にあります。

マンションの売り時⑥ライフイベント

マンションの売り時を見極める際は、ライフイベントも重要なポイントです。ライフイベントとは、進学や就職・結婚など、人生の転機になる出来事を指します。マンション売却のライフイベントは、以下の通りです。

• 子供の成長タイミング
• 定年
• 結婚
• 離婚

それぞれ順に解説します。

子供の成長タイミング

子供が成長するタイミングは、マンションを売りに出す際に最適な時期です。例えば、子供が幼稚園から小学校に入学する際や、中学校から高校へ進学するタイミングなどは、新たな家へ住み替えるケースが多いです。

また、子供が学校を卒業し、企業へ就職するために一人暮らしを始める場合、自宅が広く感じて売却に踏み切る人もいます。子供の成長に合わせて住み替えを行うことで、新たに通う学校や企業の近くに引っ越しができる可能性があります。

子育てや今後の生活に合わせてマンションを売りに出すことで、状況に合わせた住居を選択できるでしょう。

ただし、小学校や中学校在学中など、きりの悪い時期にマンションは売り出さないようにしましょう。タイミングが悪いと学校に通いづらくなったり友人と会えなくなったりして、子供の生活にストレスを与える可能性が高いです。

子供の成長に合わせてマンションを売りに出す際は、1〜3月など新生活が始まる前を選択しましょう。

子どもの成長に合わせて、より広い間取りのマンションに買い替える、または、教育環境の良いエリアに引っ越すなど、ライフステージの変化に合わせてマンションを売却するケースが増えています。

定年

世帯主の定年も、マンション売却を選択するタイミングです。定年のタイミングだと、マンション購入時のローンを完済しているケースも多く、売却時に負担がかからない傾向にあります。

マンションの売却益を定年後の住み替え先資金や、生活資金として活用も可能です。定年後はこれまで同様に働きに出ることは難しいため、マンションの売り時と言えるでしょう。

しかし、定年を機にマンションを売却する際は、築年数が20年以上で大規模修繕工事から期間が空いており、なかなか買い手が見つからないケースも少なくありません。マンションの売却益を定年後の資金源とする場合は、物件の築年数や状態・資産状況を加味した選択が必要です。

2024年現在、高齢者の住み替えニーズが高まっており、バリアフリー対応や介護サービスが充実したマンションへの住み替えを検討する人も増えています。

結婚

結婚を機に、より広い間取りのマンションに買い替えたり、パートナーの職場に近い場所に引っ越したりするために、マンションを売却するケースもあります。

離婚

離婚に伴い、財産分与や生活環境の変化に対応するために、マンションを売却するケースもあります。

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まとめ

以上、、2024年最新のマンションの売り時を解説しました。

マンションの売却は相場状況や築年数以外にも、タイミングや税金など様々な要素を含めた判断が必要です。誤ったタイミングでマンションを売りに出してしまうと、買い手がついても予想以上に価格を下げることになる場合もあります。所有マンションを最大限高く売却するには、様々な情報をチェックし、タイミングを見極めることが重要です。

また、2023年は中古マンションの売却相場が上昇傾向にあり、住宅ローン金利も最低水準を維持しているため、売り時と言えました。2024年現在もマンション価格は高止まりしていますが、金利上昇の影響で、以前ほどの勢いはありません。

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