住宅ローンが終わる時期は住環境へのニーズも変わっているため、現在のマンションを売却して住み替える方も多いようです。
また、空き家のマンションを相続したものの、住む予定がないので売却したい方もおられるでしょう。
一般的な不動産売却では購入希望者の内覧があるため、居住したまま売りに出すのか、空き家にしたほうがよいのか？という問題が生じます。
空き家と居住中のマンションでは売却時の税制も異なるので、ベストな売却方法を十分に検討する必要があるでしょう。
今回は、空き家と居住中のマンションでは売却時にどのような違いがあるのか、わかりやすく解説します。
住む予定のないマンションを相続したけど、すぐ不動産会社に相談するべき？
まず相続登記を済ませておきましょう。所有者が亡くなった方のままでは売却できないので、所有権を移して自分名義のマンションに変更しておく必要があります。申請方法がわからないときは司法書士に相談してください。
マンションを空き家にして売却するメリット・デメリット
マンションを空き家状態で売却するときは、以下のメリット・デメリットを比較検討してください。
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メリット
マンションを売却するときに空き家にしておくと、下記のようなメリットがあります。
- 買主がリフォーム後の状態をイメージしやすい
- 生活感がないので新築に近い印象になる
- 買主が時間帯を気にすることなく内覧できる
- すぐに入居できるため売却時期が早くなる
空き家にすると実際の築年数よりも新しく見えるので、家具類や大型家電を整理しておけば、新築物件に近いイメージで内覧してもらえます。
また、一般的な内覧は土日や祝日に集中しますが、空き家にすると買主も遠慮なく立ち寄れるので、内覧してもらえる回数を増やせます。
買主が入居者の退去を気にする必要がなく、購入してすぐに引っ越しできるため、早期売却も可能になるでしょう。
なお、国土交通省が公表する平成30年の住生活総合調査結果によると、新居に住み替える目的は「新しさ・きれいさ」が全体の16.2%になっているため、清掃は徹底しておきましょう。
引用：平成30年・住生活総合調査結果（国土交通省住宅局）
デメリット
マンションを売却するときに空き家にしておくと、下記のようなデメリットがあります。
- 管理が行き届かなくなるため劣化が早くなる
- 住んでいなくても固定資産税や都市計画税がかかる
定期的な管理ができていない場合、壁紙の日焼けや湿気によるカビなど、室内の劣化が早くなります。
また、空き家マンションにも固定資産税や都市計画税はかかるので、税金の負担も考慮しておかなければなりません。
内覧は自由だから何もしなくていいの？
スリッパだけは必ず用意しておきましょう。内覧が終わったら、次の内覧に備えて一度室内をチェックしてください。換気もしておくといいですよ。
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マンションに居住しながら売却するメリット・デメリット
マンションに居住しながら売却する場合、以下のメリット・デメリットがあります。
空き家マンションの売却と比較し、自分に合う方法を選択してください。
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メリット
居住中のマンション売却には以下のメリットがあります。
- 購入希望者が家具配置などをイメージしやすい
- 内覧に立ち会える
- すぐに売れなくても住居に困らない
- 売出し価格を高めに設定できる
実際に人が住んでいるマンションであれば、買主もどんな家具を購入してどこに配置するかイメージしやすいでしょう。
また、内覧に立ち会うと買主の様子がわかるので、相手を選んで売却できます。
売却完了まで住居は確保できているため、売出価格を少し高めに設定（1.1倍程度）にしておき、状況に応じて価格を下げていく方法もあります。
デメリット
- 休日や祝日の内覧に立ち会わなければならない
- 室内が狭くみえてしまう
- 生活の様子を他人にみられてしまう
マンションの内覧は土日や祝日が多いため、買主が決まるまでは慌ただしい休日になるかもしれません。
家具類があると部屋が狭く見えてしまうので、不要な家具・家電・装飾用のインテリアは片付けておく必要があります。
内覧時には生活の様子がオープンになるため、自分が気にしていなくても買主が遠慮してしまい、じっくり内覧してもらえない可能性もあるでしょう。
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マンションの空き家を売却する際にかかる税金・費用
マンションの空き家を不動産仲介で売却する場合、以下の税金と売却費用がかかります。
| 税金と売却費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却金額×3%）＋6万円＋消費税 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得（売却益）×税率 |
| 印紙税 | 400～6万円程度（売却価格による） |
| 登録免許税（相続の場合） | （土地評価額＋建物評価額）×0.4％ |
なお、譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡所得：不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産の購入価格、譲渡費用には仲介手数料などが含まれます。
【要注意】空き家と居住マンションで異なる3,000万円の特別控除
居住用財産を売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。
ただし、空き家マンションには適用できないため、空き家にしてから売却するかどうかは慎重に検討しなければなりません。
マンションを売るときに居住用財産の3,000万円特別控除を利用する場合、居住していることが原則的な要件になっているため、空き家にすると特例を利用できません。
仮に5年以上住んだマンションを3,000万円で売却する場合、特例の要件（居住中など）を満たすと非課税ですが、空き家にすると税率20.315%の譲渡所得税がかかります。
また、相続した空き家を売却する場合も、一定要件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できる特例税制があります。
ただし、区分所有建築物や耐火構造物は対象外となっており、分譲マンションには利用できないので注意してください。
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マンションはどうやって売却するとよい？
マンションの売却は不動産仲介や不動産買取りが一般的です。
どちらもメリット・デメリットがあるので、以下を参考にして自分に向いている方法を選んでください。
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不動産仲介でマンションの買主を見つけてもらう
不動産会社にマンションの買主を見つけてもらう方法が不動産仲介です。
仲介手数料が発生し、売却完了までに3～6ヶ月程度かかりますが、相場価格で売却できます。ただし、以下のグラフのように成約件数にバラつきがあり、買い手が融資審査に通過しない可能性があるなど、早く売りたい方には向かない方法かもしれません。
引用：2022年の首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）
仲介手数料っていくらかかるの？
計算方法は決まっていますが、売却価格の3～5%程度になるケースが一般的です。
不動産会社の買取りサービスを利用する
買取りサービスは不動産会社が直接マンションを買い取るため、1週間程度で売却できる可能性があります。
相場価格の60～70%程度になりますが、仲介手数料がかからず、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）もないため、売却後のトラブルが発生しにくくなっています。
不利な立地条件でも売却できる可能性が高いので、早く・確実に売却したい方は不動産会社の買取りサービスが向いているでしょう。
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空き家マンションの売却は「プロレバ不動産」にもご相談ください
売却するマンションの状態は居住中・空き家のどちらかになりますが、売れやすさ、価格設定、税負担などが異なるため、総合的な判断が必要です。
また、時間をかけて売却するメリットはほとんどないため、できるだけ早めに売れる方法を検討しなければなりません。
不要な家具はそのまま残して売却してもいいの？
不動産仲介の場合、現オーナーの家具類は基本的に残せませんが、プロレバ不動産の買取りはそのままの状態でも大丈夫ですよ。
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また、宅建資格等の資格保有者である専任の「買取アドバイザー」が、税金・法律・売却価格の面で最適な売却を提案するので、納得のうえでスピーディーにマンションを売却可能です。
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