マンションを住み替える方法は？流れや注意するポイントについて解説

マンションから住み替えをする場合には、現在住んでいるマンションと移住先の住処の両方の方法について考える必要があります。

「売り」と「買い」を同時に進めるのは、初めての方には負担が大きいことと思います。

この記事では、マンションからの住み替えの方法について、流れや注意点などを解説します。

マンションを住み替える方法①住まい選び

マンションから住み替えをする際には、まず住み替え先をしっかり検討する必要があります。

この章では、住み替え先の選び方について、「マンションか戸建てか」と「新築か中古か」というポイントに合わせて、解説します。

• 住み替え先はマンションか戸建てか
• 住み替え先は新築か中古か

【住み替え相談のプロは誰？】マンション売却・購入で最適な相手を選ぶ方法を解説

住み替え先はマンションか戸建てか

住み替え先にマンションと戸建てのどちらを選ぶのかについては、次のような違いを把握した上で決めましょう。

	戸建て	マンション
立地の良さ	駅から離れていることが多い	駅近と商業施設の近くが多い
風通り/日当たりの良さ	全室に窓があり、良好	部屋によって変わる
セキュリティの強さ	侵入経路が多く、比較的弱い	警備やセキュリティシステムの搭載により、強固
騒音の大きさ	独立した住居のため、小さい	集合住宅のため、大きい
管理責任	全て自分で管理	管理会社が代行
リフォームの自由度	制限なし	管理規約と使用細則によって、制限される
資産価値の減少スピード	早いが土地の価値は残る	遅いが部屋の価値しかない
維持費	2～3万円/月（管理修繕費）	10～15年に1度、100～120万円かかる

上記比較のように、マンションと戸建てでは生活様式に大きな差が生まれます。

たとえば、立地が良く、資産価値を担保できるライフスタイルを目指したいのであれば、マンション生活を継続すべきでしょう。

一方、駅から遠くとも自由にリフォームでき、周辺の騒音を気にせずに生活したい人であれば、戸建てがおすすめです。

これ以外にも、セキュリティ面やランニングコストという点で大きな違いがあるため、住み替え先をマンションにするか戸建てにするのかは、総合的な判断が必要となるでしょう。

【これで住み替えは万全！】マンションから戸建てへの移行で知るべき流れと注意点

住み替え先は新築か中古か

住み替え先を選ぶ際に、新築にするか中古にするかという選択肢もポイントですが、違いをまとめると「価格」と「性能」という点が挙げられます。

新築は中古よりも価格が高くなりますが、性能面や耐久性、耐震性という点で中古よりも優れているといえます。

一方、中古は新築よりも安く購入できますが、耐震性や耐久性は新築より劣り、リフォームをしても同レベルにならないことも多いです。

さらに、マンションであれば中古の方が立地が良い、というケースもあります。

このような違いがあるため、新築と中古の違いは要望の優先順位によってどちらを選ぶべきかが変わるといえるでしょう。

【憧れの新築マンションへ！】住み替えの魅力と落とし穴、成功する流れを大公開

マンションを住み替える方法②資金計画

マンションを住み替える際には、資金計画も重要なポイントです。

なぜなら、最適な資金計画を立てることは、住み替えで失敗しない重要な要素になるからです。

そこで、この章では資金計画を立てるための流れについて、解説します。

• 査定結果から手残りの金額を算出
• 新居に必要な金額を算出
• ローンの検討と交渉

マンション住み替えの費用は？必要な資金と支払いの流れを徹底解説

査定結果から手残りの金額を算出

マンションを住み替えする場合の資金計画を検討する方法は、まずマンションの査定からスタートします。

査定結果を確認することで販売価格をイメージすることができ、さらに想定される諸費用と税金を踏まえて手残り額を算出することができます。

また、住宅ローン残債が残っている場合には、売却しても残債が残るかどうかも、このタイミングで把握することができるでしょう。

万が一残債が残った場合には買い替えローンなどを検討し、スムーズに売却できる方法がないか、金融機関に相談することをおすすめします。

売却で発生する費用は以下の通りです。

費用項目	手数料の相場	説明
仲介手数料	売買金額が400万円超なら「売買金額の3％＋6万円」	不動産会社へ支払う費用
印紙税	売買金額が1,000万円超5,000万円以下で1万円 5,000万円超1億円以下で3万円	売買契約書に貼る印紙代
登録免許税	抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円	司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用	抵当権抹消登記：1.5万円前後	司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
繰上返済手数料	都市銀行なら1万円程度	住宅ローンが残っている家を売却するときに生じる費用
引っ越し代	3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月～4月の繁忙期は20万円程度	引っ越し会社に支払う費用

登記に関連する費用は、住所や氏名を現況に合わせる登記や、相続登記が必要な場合は登録免許税や司法書士の報酬が追加で発生します。

【マンション査定で差をつけろ！】売却を有利に進めるための注意点7選

新居に必要な金額を算出

査定によって手残り額が算出できれば、諸費用の精査を実施しましょう。

そうすることで、新居に必要な資金について具体的な数字にすることができ、資金面でのリスクを下げることができます。

なお、ここで算出する資金は「想定できる手残り額」という扱いになるため、住み替え先が決まっていなくとも算出可能です。

このように、先に資金の「大枠」を決めてしまうことで、安心して住み替え先を探すことができるでしょう。

購入にかかる諸費用は物件の価格や種類によって金額の目安が以下のように異なります。

物件の種類	購入価格に対する諸費用目安
新築マンション・新築戸建て	約4％程度
中戸マンション・中古戸建て	約7～8％程度
注文住宅	約10％程度

住み替えにかかる費用は〇〇円！？その種類と支払い方法を徹底解説

ローンの検討と交渉

資金計画が固まれば、最後に住宅ローンの取り扱いについて、検証しましょう。

具体的には、「マンションの住宅ローン残債をどうするのか」という点と、「住み替え先の住宅ローンをいくらにするのか」という点について、検討すべきです。

こういった住み替えに関する住宅ローンについては特定の決定方法はなく、ケースバイケースで選択肢が大きく変わります。

そこで、次に挙げるステップとポイントに基づいて検討し、最適な方法を選択できるようにしましょう。

ステップ	ポイント
①マンションの売却価格	複数の不動産会社から査定依頼を受け、最適な売却価格を設定する
②住宅ローン残債の取り扱いを決める	住宅ローンの返済予定表や残高証明書を確認し、売却価格＋自己資金で完済が可能かどうかを把握する
③住み替え先にかける資金を決める	次に挙げる不動産種別に合わせて、諸費用を用意する（現金支払いがほとんど） 新築購入：購入金額の4～8%中古購入：購入金額の5～6% なお、諸費用は主に税金や仲介手数料、金融機関への保証料、火災保険料となる

オーバーローンでも利用できる住み替えローン

マンションを住み替えるために売却をしようとしたら、売却額よりもローンの残高が上回りそう・・・この状態をオーバーローンといい、二重ローン返済を危険視する金融機関は、通常オーバーローンでは売却を認めてくれません。

ローン返済中のマンションは、金融機関の抵当権が付いており、ローンの名義人が自由に売却処分するなどができないため、金融機関に相談して、対策を検討することになります。

ここで対策として任意売却を行う、利回りが取れそうならローンを事業用に借り換えて賃貸に出す、残債が減るまで売却を延期するなどの手段がありますが、住み替えの場合最初に検討するのは「住み替えローン」です。

住み替えローンはオーバーローンの残債と新しい住まいの借り入れを同時に行い、一本にまとめたうえで返済する借り入れ方法です。最初のマンションのローンはこれによって一括返済をおこないます。

住み替えローンの主なメリット・デメリットは以下です。

住み替えローンのメリット・デメリット

メリット	・オーバーローンの状態でも住み替えのための融資を受けられる ・仮住まいのコストが不要になる ・二重ローンによる返済の負担が不要になる
デメリット	・売却と購入を一体に進行しなければならない ・金利が高め ・審査が厳しい

売りと買いを切り離して考えると、新居に移るまでの仮住まいを準備する必要が生じます。

また、仮に属性が良く新しいローンがそのまま借りられた場合でも、新旧二つのローンを返済し続けるのはやはり生活に負担があると考えざるを得ません。この2点が不必要な点は大きいでしょう。

しかし、売りと買いを別々のタイミングで行うと、慌てずゆっくりとなるべく高く売り、新居もじっくり選んで考えることができますが、住み替えローンの場合は売りと買いを連続してテンポよく進める必要があります。

また、住み替えの返済で金利が高めに設定されると、返済総額が大きくなる点も見逃せません。何よりも、新居の担保価値よりも高額の貸し付けをする金融機関は、審査を厳しくせざるを得ないため、借り入れができるかが最大の難関です。

小口の借り入れがあれば返し終え、パートナーとの収入合算やペアローンができないかなど、ローン審査対策を検討しましょう。

マンション住み替えの危険性を暴露！計画を間違えると資産が消える理由とは？

マンションを住み替える方法③売買の手順

マンションを住み替える方法における最後のポイントとして、売買のスケジュールについて解説します。

• 売り先行か買い先行か
• 期間の読みが難しい要素
• スケジュールに無駄の少ない方法とは？
• 相続や離婚などの際の注意点

売り先行か買い先行か【ベストタイミング】

「売り先行」とはマンションを先に売却し、後から住み替え先を探す方法です。

一方、「買い先行」では先に住み替え先を購入し、後からマンションを売却するという手順になります。

それぞれの方法には次に挙げるメリット・デメリットがあるため、比較検討しましょう。

	メリット	デメリット
売り先行	焦らず売却できる住み替え先の支払い負担が軽くなる	仮住まいが必要希望物件を購入できないこともある
買い先行	引っ越しが1回で住む希望の住み替え先を購入しやすくなる	ダブルローンになる売却期間が限定されるケースが多い

住み替えをする際には「買い先行」がおすすめ、といわれることが多いです。

なぜなら、買い先行の方法で希望の物件を購入できる可能性が高くなるからです。

また、買い先行をすることで引っ越しを1度で完了させられる、というメリットもあるため、住み替え方法を検討するオーナーの一部が買い先行を選択しています。

ただし、買い先行は安全ラインの資金計画を立てられるかどうかが、大きなポイントとなるでしょう。

さらに、新居の金融機関でまとめローンを選択した場合は、マンションの売却期間が限定され、強制的に買取となるケースもあります。

このように、資金計画で不安を抱えたくないオーナーであれば、「売り先行」の方法が安心できるといえます。

住みながら販売して内覧を受け付ける方法と、空き家で販売する方法の比較で、成約状況にほとんど差がないというデータもあり、売り先行が8割になるのが現状です。

【住み替え成功の秘訣！】マンション・戸建てを選ぶ際の注意点と比較を徹底解説

期間の読みが難しい要素

マンションを売却する際には、買い手がいつ見つかるか分からない、という特徴があります。

また、まとめローンを選択する場合、金融機関によっては「一定期間売却できなければ買取」という方法の条件を提示されることもあり、この場合手残りの価格が2～3割程度少なくなるため、売却計画がうまく進められないこともあります。

さらに、売主と買主の住宅ローン審査期間は読みにくく、住み替え計画の見通しが立たないことも多いです。

このような問題を解決するためにも、複数の不動産会社に売却期間と住宅ローン期間を質問し、ある程度精度の高いスケジュールを組む必要があるでしょう。

住み替え計画を立てないと大失敗！？マンション売却と購入の流れを完全ガイド

スケジュールに失敗の少ない方法とは？

余裕をもって住み替えを進めたい場合には「売り先行」の方法を選択し、住みながらマンションを売却するのがおすすめです。

また、希望の住み替え先が見つかりどうしても早く売却したい場合には、「買取」を検討するという方法もあります。

この方法であれば売却後に住み替え先を探すステップが不要となり、スムーズに移住することができるでしょう。

なお、住み替えにおいて売却と購入の決算時期をなるべく近づけることで、仮住まいの期間を短くできます。

このように、効率良く住み替えを進めたいオーナーであれば「売り先行」と「買取」の双方の方法を同時に検討し、ある程度決済の都合を聞いてくれる不動産会社に買取を依頼するのが、ポイントとなるでしょう。

『居住中or空き家』どちらが正解？マンション売却で損をしないための徹底比較！

相続や離婚などの際の注意点【売却成功のために】

相続や離婚が絡む場合、スケジュール調整において注意点があります。

なぜなら、このケースではマンションの所有者と住宅ローンの債務者が複数人いることがあり、売却するためには全員の合意が必要となるからです。

さらに、相続の場合は遺産分割のとりまとめと相続登記、離婚の場合は財産分与の構成や連帯債務の解消を決め、合意するまでは売却に進むことができません。

そのため、こういったケースでマンションを売却する方法として、必ず名義人と債務者を確認し、なるべく早い段階で合意を得るようにしましょう。

また、離婚のケースでは売りのタイミングが早すぎると事実上の贈与扱いとなることがあり、課税の負担が大きく変わってしまうため、専門家に相談しながら慎重なスケジュール構成をしてください。

どうしても合意を得られない場合には、司法書士や弁護士に相談するのが、おすすめです。

【離婚時のマンション売却ガイド！】財産分与と住宅ローンの対処法をプロが解説

マンションを住み替える方法に関するまとめ

マンションを住み替える際には売却と購入を同時進行する必要があり、オーナーの手間や負担が非常に多くなるイメージがあります。

しかし、実際には不動産会社のサポートがあるため、ステップ通りに進めることで滞りなく住み替えを成功させられるでしょう。

また、可能であれば、市場が熱い今のうちに売却だけを行って実家や賃貸に仮住まいする方法をとることもできます。

市場が沈静化して値ごろ感が出るのを待ちつつ、金融機関の顧客獲得競争が続いている間に有利な融資条件で新居を決めるという方法です。

不動産の売却をお考えなら、プロレバ不動産にご相談ください。

独自のネットワークを活用し、海外投資家を含む幅広い買い手とつながっているため、競争の激しい一括査定サイトを上回る高値での買取が可能です。

また、プロレバ不動産が直接物件を買い取るため、現金化のスピードも早く、最短1週間での対応が可能です。
複雑な手続きも安心してお任せいただけますので、まずはお気軽にご相談ください。

お急ぎのご相談は、下記のお電話番号へお電話をおかけください。

住み替えは〇〇次第で変わる！マンション売却と購入の成功ポイントとは？

まずは査定を実施したいという方は、下記から無料の簡易査定をご利用ください。