マンションを売却する際は、さまざまなコストがかかります。なかでも各種の税金については「マンション売却でかかる税金がよくわからない」「確定申告は必要なの？」など、不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
マンション売却にかかる税金は、何に、どのくらい、いつ税金がかかるのかを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、マンション売却でかかる税金の種類、マンション売却でかかるその他の費用、節税可能なマンション売却で利用できる特例、マンション売却時の譲渡所得税シミュレーション、ケース別のマンション売却でかかる税金例、各税金の納付期限について、マンションを売却する際の不動産会社の選び方について解説します。
これからマンションの売却を検討する方は、ぜひ参考にしてください。
マンション売却でかかる税金の種類
マンションの売却にかかる税金は、譲渡所得税（所得税・住民税）、復興特別所得税、印紙税、登録免許税、消費税の5種類です。
ここでは、税金の種類や特徴について詳しく解説します。
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譲渡所得税（所得税・住民税）
・所得税
所得税はその名の通り、所得に課税される税金を指します。その年の1月1日から12月31日に得た所得が対象です。
「収入」と「所得」は大きく異なります。収入は税金が引かれる前の給料や売上を指します。
「所得」は、収入から経費を差し引いたものです。
会社から受け取る給料や個人事業主が稼いだお金などに所得税がかかります。
所得税法では、10種類の所得に分類されています。
- 配当所得
- 不動産所得
- 事業所得
- 給与所得
- 退職所得
- 山林所得
- 譲渡所得
- 利子所得
- 一時所得
- 雑所得
・配当所得
株式の配当金や投資信託の分配金などで得られる所得です。
・不動産所得
不動産の貸付けや権利の貸付け、船舶や航空機の貸付けなどを指します。
貸付けは駐車場の貸付けなども含まれます。権利の貸付けとは、借地権や地役権、地上権などがあります。
・事業所得
農業・漁業・製造業・卸売業・小売業・サービス業など、事業から生じた所得です。
・給与所得
源泉徴収前の労働者に支払われた給与や賞与などの収入から給与所得控除額を差し引いたものです。
・退職所得
退職により勤務先から受け取った退職金などの所得を指します。
・山林所得
山林を伐採し、立木のまま譲渡することによって生じた所得のことです。ただし、山林を取得してから5年以内に伐採・譲渡した場合は、山林所得とみなされず、事業所得か雑所得となります。
・譲渡所得
土地や建物、株式、宝石、漁業権など、資産となるものを売却したことによって得た所得のことです。
一方、不動産業者が販売目的で所有している事業用地、貸付金・売掛金の債権などは譲渡所得の対象となりません。
不動産の場合は、土地や建物の売却益から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
取得費は、土地・建物の購入代金、建物の建築代金、購入時にかかった印紙税、不動産取得税、登録免許税、不動産会社に支払う仲介手数料、測量費、設備費など、さまざまな費用が発生します。
譲渡費用は、土地や建物を売却した際に不動産会社へ支払う費用、印紙税、土地を売るための建物取壊し費用、土地などを売るための建物の取壊し費用、借地権の名義書換料などがあります。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額−（取得費 ＋ 譲渡費用）
特例や損益通算を適用する場合には、不動産を売却した際に利益がゼロであっても確定申告が必要になります。
また、譲渡所得には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金がかかります。
不動産の譲渡所得税には、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。
譲渡した年の1月1日において所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間5年超の場合は長期譲渡所得です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いは以下のとおりです。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 15％ | 5％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 30％ | 9％ |
・利子所得
銀行の預貯金や公社債の利子、抵当証券の利子、合同運用信託、公社債投資信託などの収益分配に係る所得です。
利子所得は、源泉徴収される前の収入金額がそのまま利子所得となります。
・一時所得
営利を目的とした継続性や対価性がなく、懸賞金や謝礼金、配当金など、労働以外で臨時収入による所得を指します。
たとえば、懸賞の賞金、競馬・競輪の払戻金、生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金、時効により取得した資産、拾得物・埋蔵物発見による礼金などです。
一時所得の計算式は、以下のとおりです。
一時所得の総収入金額ー収入を得るために支出した総支出金額ー特別控除額
ただし、一時所得の全額を所得に加算するのではなく、1/2に相当する金額を他の所得金額と合計し、総所得金額を算出します。
・雑所得
配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、利子所得、一時所得のいずれにも該当しない所得です。
たとえば、公的年金や印税、講演料、非営業用貸金の利子、副業による所得、インターネットオークションでの販売利益、国税通則法58条1項に規定する還付加算金などです。
雑所得は、公的年金以外のものは以下の計算式となります。
雑所得＝総収入金額 － 必要経費
公的年金は、収入・年齢などに応じて控除額が決められています。
・住民税
都道府県や市区町村の公共サービスを維持するために自治体に対して納める税金です。
地方税の一種であり、個人が負担する個人住民税と会社などの法人が負担する法人住民税に分けられます。
教育や福祉、救急、ゴミ処理など、地方自治体の公共サービスをまかなうために徴収されるのです。
原則、1月1日に住民票のあった場所で課税されます。
住民税は、前年の1月から12月までの所得に応じて額が決まります。
また、所得に応じて支払う「所得割」と一律に課税される「均等割」という2種類があります。
徴収方法は、個人事業主や無職の人に適用される「普通徴収」、会社員などに適用される「特別徴収」の2種類です。
普通徴収は、4回（6月、8月、10月、翌年1月）または一括で納付します。
特別徴収は、毎月の給与から住民税を天引きされる形で納付します。
復興特別所得税
2011年（平成23年）12月2日に東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するため「復興特別所得税」および「復興特別法人税」が創設されました。
復興特別所得税は、被災者支援、住宅再建・復興まちづくり、産業・生業の再生、原子力災害からの復興・再生に充てられます。
復興特別所得税の計算式は、以下のとおりです。
復興特別所得税額 ＝ 基準所得税額 × 2.1％
課税される期間は、2013年（平成25年）1月1日より2037年（令和19年）12月31日までの25年間実施されます。
印紙税
契約書や受取書、有価証券、約束手形、定款などを作成する際に課税される税金で、国税の一種です。課税文書に収入印紙を貼り、消印をする形で納付します。
契約書など、双方の文書を作成する場合、2通についてそれぞれ印紙税を納付する必要があります。
印紙税額は、以下の通りです。
租税特別措置法により、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は、軽減措置が適用されます。
（参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
| 契約金額 | 本来の税額 | 軽減措置適用後の税額 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円超10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
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登録免許税
建物や土地を購入した人が所有権登記手続きをする際に納付する税金です。土地や建物の評価額に税率をかけて算出します。
登録免許税の税額表は、以下のとおりです。
（参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
| 課税標準 | 税率 | 軽減税率 | |
| 売買 | 不動産の価額 | 1,000分の20 | 令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15 |
| 相続、法人の合併または共有物の分割 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | |
| その他(贈与・交換・収用・競売等) | 不動産の価額 | 1,000分の20 |
なお、相続による土地の所有権の移転登記等については免税措置があり、令和7年3月31日まで、3年延長されています。
消費税
国内における取引であり「事業者」が不動産を売却すると、消費税がかかります。
しかし、個人が行う不動産の売却には、消費税がかかりません。
ただし、土地の売却では事業者・個人ともに消費税は非課税です。
このようにマンション売却では、譲渡所得税（所得税・住民税）や復興特別所得税、登録免許税、印紙税、消費税がかかります。
マンション売却でかかるその他の費用
ここまでマンション売却でかかる税金の種類について解説しました。ここからは、マンション売却でかかるその他の費用について解説します。
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仲介手数料
不動産売買の際に売主と買主の間に入る不動産仲介会社に支払う手数料です。仲介手数料には、以下のように宅地建物取引業法において上限が定められています。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
仲介手数料の下限は定められていません。
仲介手数料の例として、取引物件価格4,000万円の場合は、次のように算出されます。
4,000万円 × 3％ ＝ 120.00万円 ）＋ 6万円＋ 12.60万円（消費税）＝ 138.60万円
抵当権抹消登記費用
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円かかります。
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司法書士への報酬
所有権移転登記を依頼した場合は、45,.000〜55,000円が一般的です。住所変更登記を依頼した場合は、1〜2万円が一般的です。
引越し費用
荷物の量や新居までの距離、作業時間、引っ越し時期などにより、費用は異なります。
新生活直前の3月や転職が活発化する9月は、割高になるケースが珍しくありません。
一般的には数万〜数十万円程度かかります。
住宅ローンの一括繰上返済手数料
マンションの売却には、住宅ローン残債の一括返済、抵当権抹消登記が必要です。通常は、マンションの売却代金でローン残債を一括返済します。
ただし、一括繰上返済には手数料がかかります。一部の繰り上げ返済手数料はほとんどの金融機関で無料です。
一括繰上返済では手数料はかかります。窓口やインターネットでの支払いによって、5,000〜50,000万円などの幅があります。
一部の金融機関では手数料無料のところも存在します。
ハウスクリーニング費用
マンション売却の際にハウスクリーニングを必ずしなければならないわけではありません。
しかし、売却額に影響する可能性が高いため、マンションの状況によって検討することになります。
たとえば、天井や壁、床、水回りなど、部屋が汚れが目立つ場合には、ハウスクリーニングが必要です。
一方、築年数が古い場合はリフォームが必要になるケースも多く、ハウスクリーニングが不要なケースもあります。
ハウスクリーニングの一般的な費用は、面積や間取り、空室・居住によっても異なります。
1R~1DKで15,000円～28,000円、1LDK~2LDKで28,000円～～50,000円程度です。
リフォーム費用
劣化の程度やリフォーム箇所により異なります。キッチン80〜400 万円、トイレ20～100万円など、住宅設備のグレードによっても幅があります。
水道光熱費
買主に引き渡すまでは、水道光熱費がかかるため注意が必要です。そのため、早めにライフラインの停止を行うこともめずらしくありません。
買主に印象が悪くなる場合もあり、ライフラインを停止するタイミングは引き渡しの直前が賢明です。
マンション売却でかかるその他の費用は、仲介手数料や抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬、住宅ローンの一括繰上返済手数料、水道光熱費、リフォーム・ハウスクリーニング費用、引越し費用などがかかります。
節税可能なマンション売却で利用できる特例
ここまでマンション売却でかかる費用について解説しました。ここからは、節税可能なマンション売却で利用できる特例について解説します。
・3,000万円特別控除の特例
不動産を売却した際に得られる譲渡所得について一定の要件に該当する場合、3,000万円までは譲渡所得税が控除される仕組みです。
所有期間の長短は関係なく3,000万円までは控除されます。
3,000万円特別控除の要件は、以下のとおりです。
- 自分が住んでいる住宅を売却する
- 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係ではないこと
- 売却した年、その前年および前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていない
- 災害により売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
3,000万円特別控除の要件について詳しく知りたい方は、国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
・10年超所有軽減税率の特例
不動産を10年を超えて所有していた場合に長期譲渡所得の税額より低い税率が適用される特例です。
つまり、不動産を売却した年の1月1日現在において、不動産の所有期間が10年を超えていなければならないということです。
その他の要件として、前年、前々年にこの特例を受けていないこと、親子や夫婦など特別な関係にある者への売却ではないことなどがあります。
この特例を受けるには、確定申告が必要です。
10年超所有軽減税率の特例は、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と併用が可能です。
・特定居住用財産の買換え特例
2023年（令和5年）12月31日までに居住用財産（家）を売り、新たに家を買い換えた際に購入価格が売却価格より低ければ、差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税される制度です。
新たに家を買い換えた際に購入価格が売却価格より高ければ、譲渡益に対する課税を繰り延べられます。
そのため、将来的に買い替えた家を売却する際に繰り延べた譲渡益が加えて課税されることになります。
特定居住用財産の買換え特例は、自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること、売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないことなどが
要件とされています。
詳しくは、国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例
家を購入した金額より売却した金額が安い場合（譲渡損失）に新しい家に買い換えることを条件として、損失分に応じて最大4年間所得損益通算してくれる特例を指します。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡した年の翌年以後3年内に繰越控除することが可能です。
この特例の要件は、自分が住んでいるマイホームを譲渡すること、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で日本国内にあるものを譲渡することなどがあります。
詳しくは、国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
住宅ローンの残高より低い価格で家を売却し、譲渡損失が出た際に、一定の要件を満たせば、確定申告することでその譲渡損失をその年の他の所得から損益通算することができる制度です。
詳しくは、国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参考：国税庁「No.3390 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例) No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
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マンション売却時の譲渡所得税シミュレーション
譲渡所得税の算出方法は、以下のとおりです。
譲渡所得税=譲渡価格（売却額）ー取得費（購入額）ー譲渡費用
- 物件種別：マンション
- 築年数：15年
- 売却価格：5,000万円
- ローン残高：2,000万円
- 所有期間：5年超10年未満
- 現在住宅として住んでいる
- 建物構造：鉄筋コンクリート造
- 印紙税
- 仲介手数料
- 購入価格：4,000万円
上記の事例で計算すると、売却時の手取り金額は2,825.4 万円となります。
ケース別のマンション売却でかかる税金例
相続したマンションを売却
印紙税や登録免許税がかかります。マンションの売却で利益が出たときは、譲渡所得税と住民税も課税されます。
賃貸マンションを売却
賃貸事業用不動産は、譲渡所得税・住民税がかかります。また、抵当権等抹消する際に 登録免許税、印税が課税されます。
賃貸事業用不動産は、所有時の賃料収入などを不動産所得として毎年、確定申告する必要があります。
各税金の納付期限について
・所得税・復興特別所得税
原則として、給与などを実際に支払った月の翌月10日までに納める必要があります。
・住民税
6月〜翌年5月：一括の場合は納付期限は6月末までです。
4期分割：第1期が6月末、第2期が8月末、第3期が10月末、第4期が翌年1月末までとなっています。
・印紙税
納税申告書に記載した期限までに納付します。国税の法定納付期限により、5年間行使しない場合、時効により消滅します。
・登録免許税
支払時期は、特に定められていません。しかし、手続き上、登記が完了するまでに納付する必要があります。
譲渡所得税は、それぞれの物件により異なるため、上記の算出方法を用いてシュミレーションすることが大切です。
マンションを売却する際の不動産会社の選び方
マンションを売却する際は、どの不動産会社に依頼するかも重要になります。ここでは、不動産会社の選び方について解説します。
・マンション売却の実績が豊富
不動産会社によっては、戸建ての売却や買取専門など、得意分野はそれぞれです。マンションを売却するには、マンション売却の実績が豊富な不動産会社に依頼するとよいでしょう。
ホームページにお客様の声や実績が記載されている場合も多くあるため、複数の不動産会社を比較しながら確認しましょう。
・担当者が親身になってくれる
不動産会社の担当者がマンションの売却について、親身になって対応してくれると不安な部分や要望などを相談しやすくなります。
中には売主と買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることを目的として「囲い込み」をするケースもめずらしくありません。
このような不動産会社側の利益だけを考える業者では、マンションの売却はうまくいかない可能性があります。
売主の利益を考えて売却活動を行う不動産会社を見極めることが重要です。
・査定の根拠が明確な不動産会社
不動産会社に売却を依頼する際、査定価格に対し、明確な根拠がなく相場より高い場合は注意しましょう。
したがって、査定の根拠を明確に示す不動産会社を選ぶのが賢明です。
どこの不動産会社に依頼するのかはとても重要です。実績が豊富なところを重視しながら探しましょう。
まとめ
マンションを売却するには、登録免許税や印紙税、仲介手数料、消費税などがかかります。
売却で利益が出ると、譲渡所得税や復興特別所得税が課税されます。
しかし、一定の要件を満たすことによって、3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換えなどの特例を利用できる場合もあるのです。
マンションを売却する際は、実際にかかる費用や税制の仕組みを理解しておくことが大切になります。
また、どの不動産会社に依頼するかも重要です。マンション売却の実績が豊富で親身になってくれる担当者がいる不動産会社であれば、不明点があっても相談や要望などにしっかり対応してもらえるでしょう。
一方、マンション売却には不動産買取を専門に行う業者を利用するのも選択肢の一つです。
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